【正文】 購房者前來購房，本項(xiàng)目在推廣過程中應(yīng)抓住這一機(jī)遇，吸引這部分購房者。3）同區(qū)域有多個大小規(guī)模不等的項(xiàng)目正在開發(fā)、立項(xiàng)，使本項(xiàng)目直接面臨著同質(zhì)產(chǎn)品的激烈競爭與壓力。故我司認(rèn)為：只有拔高本項(xiàng)目自身的品質(zhì)，嚴(yán)格控制好總價范圍，在產(chǎn)品的質(zhì)量上有所突破，才能“鶴立雞群”，達(dá)到本項(xiàng)目預(yù)期的利潤指標(biāo)。而營銷策劃以及銷售培訓(xùn)方面則聘請了杭州盛世偉業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司為其全權(quán)操作，因此在推廣理念以及銷售控制方面均相當(dāng)?shù)轿?。整個小區(qū)總建筑面積達(dá)到30余萬平方米，是整個金華市為數(shù)不多的幾個大型住宅小區(qū)之一，小區(qū)的開發(fā)周期將歷時4年左右。面積則控制在130平方米左右。小區(qū)由一棟12F小高層和以棟6F多層建筑組成，占地面積8500平方米。香格里花園的小高層住宅為金華市內(nèi)較少采用的板式結(jié)構(gòu)，相對于普通的蝶型小高層而言，其通風(fēng)和采光的功能更為明顯。商鋪位于小區(qū)沿街住宅的底層，價格分別為6000元/平方米和2380元/平方米左右。整個小區(qū)占地8500平方米，總建筑面積近19000平方米，其中住宅面積18000左右，商業(yè)用房面積約900余平方米。而且，該項(xiàng)目的東側(cè)為金華市第十五中學(xué)，雖然為住戶子女的就學(xué)提供了方便，但同時也對老年住戶的生活產(chǎn)生了一定的影響。 四、 銀都花園位 置：東萊路近蘭溪街投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：4萬平方米占地面積：建筑樓層：6F價 格：均價2200元 / 平方米 面 積：87160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：7300—9300元/ 平方米綠 化 率：35%交房日期：2003年12月車 位：3200元/ 平方米左右點(diǎn)評：銀都花園位于江南地區(qū)市民廣場以南的蘭溪街近東萊路處，由金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司投資興建。其中，40—45平方米的單身公寓為其主力房型，占到了整個房型配比的40%以上。該項(xiàng)目的沿街商鋪是本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)售價最高的，達(dá)到了14300元/平方米左右。由于該項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較近，因此其將于2003年8月開盤的二期住宅將成為本項(xiàng)目的主要競爭對手之一。房型面積控制在90197平方米左右，其中2房面積為90—110平方米，3房面積在120—140平方米左右，頂樓躍層面積則集中于170—197平方米之間。其余七個總價段住宅的銷售情況則相對較差，其各自的銷售率均沒有超過平均銷售率。E、 面 積市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目面積分布如下：面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）100以下16345274791001101532822167110120183772697112013024508354701301402042621651140150235133715016023723621601702321753170以上1291552總計(jì)1002117140266從上述面積分布來看，主力面積主要集中于120130m2和130140m2兩個面積段以內(nèi)，供應(yīng)量都占到了總供應(yīng)量的20%以上； 120 m2以下的三個面積段供應(yīng)量也比較大，所占比例均超過了10%；而其余的幾個面積段供應(yīng)量則都處于10%以下。著說明雖然目前階段小高層住宅的供應(yīng)量不是很大，但其的市場接受能力卻較強(qiáng)。A． 總體狀況本章抽樣調(diào)查主要針對江南地區(qū)目前階段正在銷（預(yù)）售的樓盤，抽樣案例總量體約為：262514m2，總戶數(shù)達(dá)2117戶左右,售出戶數(shù)約1402戶，平均銷售率在66%左右。＊在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)共有三家，其中兩家由于規(guī)模較小，對本項(xiàng)目的影響不大，而另一家現(xiàn)正在修建過程中的金華市兒童醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，在本項(xiàng)目未來的推廣過程中，其將起到非常重要的推動作用。隨著區(qū)域內(nèi)另一條交通主干道環(huán)城南路的逐步竣工，本項(xiàng)目周邊交通線路缺乏的現(xiàn)象將得到改善?？紤]到本項(xiàng)目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境相對較差，因此本項(xiàng)目內(nèi)部的綠化環(huán)境則顯得尤為重要。由于樹齡較短，樹木的覆蓋率較小, 對于陽光的遮擋只能達(dá)到道路的四分之一左右。經(jīng)調(diào)查，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)共有3家，其中規(guī)模較大的僅有位于東萊路上現(xiàn)正在修建的金華市兒童醫(yī)院一家，竣工后的該醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，其將成為本項(xiàng)目在未來推廣過程中重要的優(yōu)勢賣點(diǎn)之一。其中東苑小學(xué)距離本項(xiàng)目步行約需十分鐘左右，而城南中學(xué)距離本項(xiàng)目步行要十五分鐘以上。三、教育機(jī)構(gòu)分析社會不斷的發(fā)展，令現(xiàn)代人士對于子女的教育顯得格外重視，因此完善的教育機(jī)構(gòu)設(shè)置對于住宅物業(yè)而言也顯得尤為重要。在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，餐飲娛樂設(shè)施極其缺乏。就本項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)階段的商業(yè)設(shè)施而言，存在著較為明顯的不足，整個市調(diào)區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施多以住宅項(xiàng)目的沿街一、二層店鋪為主，由于大部分住宅項(xiàng)目處于期房階段，導(dǎo)致整個區(qū)域內(nèi)70%以上的店鋪尚未開始營業(yè)。現(xiàn)階段公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的兩條交通主干道八一南街和丹溪路之上，距離本項(xiàng)目步行約需5~10分鐘左右。為了能夠更為詳細(xì)地了解本項(xiàng)目周邊地區(qū)的交通線路、道路、綠化、金融設(shè)施等方面的情況，我司將本次環(huán)境調(diào)查的范圍設(shè)定為北靠丹浜路，南臨清照路（在建），西接蘭溪街，東至東陽街的區(qū)域內(nèi)。三是加快建設(shè)文化中心。(四) 以優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 以市場集群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。（二） 以園區(qū)建設(shè)和招商引資為重點(diǎn)，著力提升工業(yè)化水平抓好工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃整合，加快形成三個層次的園區(qū)格局，為不同層次的企業(yè)提供相應(yīng)的發(fā)展平臺。加快形成“三環(huán)三縱三橫”的路網(wǎng)格局。第三節(jié) 金華市城市建設(shè)宏偉藍(lán)圖2003年金華市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%；全社會固定資產(chǎn)投資增長15%；地方財(cái)政收入增長12%；社會消費(fèi)品零售總額增長10%；外貿(mào)出口總額增長30%；農(nóng)村居民人均純收入增長5%；人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位5萬個。自古以來，金華文化教育發(fā)達(dá)，人才輩出。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占全市GDP比重已達(dá)80%以上，并有繼續(xù)上升的趨勢?，F(xiàn)在已形成一個以商促工、以工帶商，相互促進(jìn)，三次產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。形成順暢便捷的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。第二節(jié) 金華市經(jīng)濟(jì)增長主要原因一、 交通優(yōu)勢明顯金華地處以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與我國大西南結(jié)合部，是中國陸路交通主樞紐之一，浙贛鐵路、金溫鐵路和金千鐵路交匯市區(qū)，杭州——金華——衢州、金華——麗水兩條高速公路已建成通車，金華——寧波高速公路已開工建設(shè)，金華——椒江高速公路也在規(guī)劃之中。全市社會消費(fèi)品零售總額212億元，%。金華商品房的平均價格在全省地級市中排名第十，位列倒數(shù)第二，僅高于衢州。第三產(chǎn)業(yè)比重的增加將有助于提高城市居民收入的平均水平，第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)種類的拓寬將可吸納一部分城市的下崗、待業(yè)人員，降低城市整體的失業(yè)率，使更多的市民有能力擔(dān)負(fù)價值較大的住宅消費(fèi)，以促進(jìn)更多的住宅需求產(chǎn)生。第一節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、國內(nèi)生產(chǎn)總值2002年，按可比價格計(jì)算，%，增幅為1997年以來最高水平；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)15168元，%；，%%。社區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，建成示范街道3個、示范社區(qū)37個，完成40個村的撤村建居任務(wù)。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。同時，城市建設(shè)力度不斷加大，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀。企業(yè)上市取得新的進(jìn)展。對外貿(mào)易快速增長，增長52%，增幅連續(xù)第四年名列全省前茅。義烏農(nóng)貿(mào)城和仙橋花木城等一批專業(yè)市場建設(shè)進(jìn)展順利。建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值234億元，%。首先，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，糧經(jīng)種植面積比為50：50，同時，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對農(nóng)戶的帶動作用不斷增強(qiáng)。99 / 99金華市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)策劃報(bào)告第一部分 宏觀部分前言在本部分，我司選取了部分與項(xiàng)目發(fā)展直接相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，包括國民生產(chǎn)總值及預(yù)期目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口狀況、交通狀況、旅游資源等等，用以分析各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會狀況對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和本項(xiàng)目開發(fā)的影響程度。在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的各大比列為：：：。工業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展，新入園企業(yè)1500多家。32家超億元商品交易市場成交額502億元，%。%，近年來，金華市招商引資工作取得重大突破，分別增長201%和216%，實(shí)現(xiàn)了世界五百強(qiáng)企業(yè)在本市投資零的突破。事業(yè)單位綜合配套改革穩(wěn)步推進(jìn)，市區(qū)35家生產(chǎn)經(jīng)營類事業(yè)單位改制任務(wù)基本完成。財(cái)政稅收的調(diào)節(jié)作用得到發(fā)揮，預(yù)算外資金管理不斷完善，財(cái)政綜合改革進(jìn)一步深化。市區(qū)以新一輪城市總體規(guī)劃獲省政府批準(zhǔn)為契機(jī)，著力構(gòu)筑城市道路框架，基本完成近期建設(shè)規(guī)劃，實(shí)施舊城拆遷60多萬平方米，改造區(qū)域回建11萬平方米，金東新區(qū)建設(shè)步伐加快。城市管理執(zhí)法和環(huán)境綜合治理力度不斷加大，實(shí)施了主要街道街景立面整治，國家環(huán)境保護(hù)模范城市和國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建工作有序開展，綠化生態(tài)、衛(wèi)生保潔系統(tǒng)建設(shè)成效明顯。第二章 金華市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況宏觀經(jīng)濟(jì)中包含眾多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要特征，每個指標(biāo)和特征對于房地產(chǎn)市場的意義均不同，影響程度也各異，在此次市場報(bào)告中我司選取一部分與房地產(chǎn)市場發(fā)展有直接聯(lián)系的因素加以分析研究，從宏觀角度預(yù)測金華市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)根據(jù)有關(guān)政府部門公布的數(shù)據(jù)顯示，該市的三次產(chǎn)業(yè)比列為：：：。2002年，金華市區(qū)商品房平均售價為2014元/平方米，其中商品住宅平均售價為1696元/平方米，非住宅用房平均售價為8017元/平方米。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額440億元，%。五、人口狀況金華市人口共450萬，市區(qū)總?cè)丝?2萬，占全市總?cè)丝诒攘械?0%，從整體人口分布來看，市區(qū)人口市市區(qū)住宅的最主要購買者，這部分人口的需求是有力推動該市住宅的發(fā)展。金華義烏民航機(jī)場已開通了北京、上海、廣州、深圳、廈門、青島等大中城市航線。在商品市場的集聚和輻射作用下，金華要素市場日趨活躍，產(chǎn)業(yè)配套能力不斷增強(qiáng)，帶動了產(chǎn)品市場占有率的不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，占全市企業(yè)的90%以上，民營企業(yè)的產(chǎn)值、稅收、出口交貨值分別占全市的90%、60%、75%左右。四、文化底蘊(yùn)深厚金華至今已有2200多年歷史，悠久的歷史孕育了深厚的文化底蘊(yùn)。五、旅游資源豐富 金華是中國優(yōu)秀旅游城市和省級衛(wèi)生城市，山青水秀，環(huán)境宜人，風(fēng)景名勝眾多，且獨(dú)具特色，全市森林覆蓋率60%以上，市域有雙龍洞國家級風(fēng)景名勝區(qū)，另外還有省級旅游度假區(qū)2個、省級風(fēng)景名勝區(qū)7個，國家級文物保護(hù)單位5個，省、市級文物保護(hù)單位近200個?！耙恢小?，即以現(xiàn)在的江南、江北城區(qū)為中心，“兩翼”，即以金東新區(qū)和仙橋區(qū)塊為東翼、白龍橋和乾西區(qū)塊為西翼，“兩三角”就是金東區(qū)孝順、傅村、鞋塘的“金三角”和婺城區(qū)湯溪、羅埠、洋埠的“西三角”。抓好甬金高速公路、九峰水庫等一批重點(diǎn)工程。(三） 以優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈為重點(diǎn)，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平積極推進(jìn)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，大力扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展，完善農(nóng)業(yè)服務(wù)體系，不斷提高我市農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。二是拓展醫(yī)療市場，加快建設(shè)醫(yī)療中心。第二部分環(huán)境部分第一章 市調(diào)區(qū)域環(huán)境分析第一節(jié) 市調(diào)區(qū)域地理概況本項(xiàng)目地處金華市義烏街、金磐路口，位于金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以內(nèi)，距離傳統(tǒng)的市中心江北地區(qū)相對較遠(yuǎn)。區(qū)域內(nèi)總體道路狀況較好，對于機(jī)動車的行駛較為有利。區(qū)域內(nèi)主要道路狀況列表如下：走向道路名車道狀況東西向丹溪路雙向4快2慢環(huán)城南路雙向4快2慢東萊路雙向2快2慢金磐路雙向2快2慢清照路雙向2快2慢南北向八一南街雙向4快2慢蘭溪街雙向2快2慢義烏街雙向2快2慢東陽街雙向2快2慢第三節(jié) 公建配套設(shè)施現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施對于住宅物業(yè)而言至關(guān)重要，成熟的商業(yè)設(shè)施在提升了物業(yè)品質(zhì)的同時也為小區(qū)居民提供了方便的