【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ——結(jié)構(gòu)”三條技術(shù)途徑。完善商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)覆蓋程度：構(gòu)建合理的商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)體系，通過(guò)完善各級(jí)商業(yè)中心及補(bǔ)充性的商業(yè)設(shè)施，最大程度提高各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)覆蓋程度。主要是確定不同等級(jí)商業(yè)中心的服務(wù)半徑，規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)以覆蓋整個(gè)地區(qū)。核算商業(yè)規(guī)模指標(biāo)，滿足居民消費(fèi)需求：除了加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)之外，各個(gè)商業(yè)中心的建筑規(guī)模也有一定的要求，要核算人均商業(yè)建筑面積和千人指標(biāo)，使商業(yè)設(shè)施供給總量能夠滿足居民消費(fèi)需求。深化各級(jí)商業(yè)中心的特色研究，提高整體商業(yè)滿意度：前兩條途徑主要從商業(yè)設(shè)施的供給總量著手，通過(guò)保證規(guī)模和合理布局提高商業(yè)發(fā)展水平。但是地區(qū)人口由于收入、工作、年齡等結(jié)構(gòu)性因素使之存在空間分異，因此還應(yīng)深化各級(jí)商業(yè)中心的特色研究，結(jié)合人口居住和就業(yè)的空間分布對(duì)不同商業(yè)中心有針對(duì)性地開展業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，從而提高各層次消費(fèi)群體的商業(yè)消費(fèi)滿意程度。開發(fā)區(qū)未來(lái)商業(yè)各種業(yè)態(tài)要根據(jù)人口規(guī)模、用地規(guī)模、交通區(qū)位等要素，因地制宜組合配套，選擇布局最佳形態(tài)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)和功能的聯(lián)動(dòng)。主要以不同等級(jí)和層次的購(gòu)物中心為核心業(yè)態(tài)，輔助建設(shè)社區(qū)型便利中心、大型綜合超市（大賣場(chǎng)）、便利店和普通超市、專賣店、專業(yè)店。對(duì)于“區(qū)級(jí)——片區(qū)級(jí)——社區(qū)級(jí)”的三級(jí)商業(yè)體系，區(qū)級(jí)和片區(qū)級(jí)的設(shè)施主要采取以購(gòu)物中心為主的業(yè)態(tài)形式。規(guī)劃通過(guò)拓展復(fù)合使用的開發(fā)方式，結(jié)合多種不同的功能，如書店、游樂(lè)城、電影城、餐飲、精品購(gòu)物、專賣店和量販賣場(chǎng)等，使傳統(tǒng)的百貨中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐惶?4小時(shí)全天候機(jī)制。各種商業(yè)形式的有機(jī)結(jié)合使商業(yè)空間和公共空間相互融合，輔以完善的輔助性公共設(shè)施與服務(wù)，最大限度地滿足市民多元化的消費(fèi)需求和娛樂(lè)性的購(gòu)物休閑心態(tài)。其中區(qū)級(jí)商業(yè)中心還應(yīng)與軌道交通站點(diǎn)和周邊商務(wù)樓宇聯(lián)手，將商業(yè)體驗(yàn)式消費(fèi)活動(dòng)空間與商務(wù)中介服務(wù)、知識(shí)密集型的信息和教育培訓(xùn)服務(wù)等專業(yè)信息知識(shí)服務(wù)功能有機(jī)結(jié)合，拓展開發(fā)區(qū)對(duì)濱海新區(qū)高端商務(wù)人群的吸引點(diǎn)，提升區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)氛圍與人氣。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心則以滿足居民的日常生活、提升現(xiàn)代聚居區(qū)生活品質(zhì)、豐富公共活動(dòng)空間的社區(qū)綜合服務(wù)為主。具體運(yùn)作形式可以借鑒蘇州的規(guī)范運(yùn)作實(shí)例，對(duì)每一個(gè)社區(qū)中心的必備內(nèi)容提出規(guī)定性要求，并在有條件的地區(qū)和滿足個(gè)性化、多元化綜合需求的體育、娛樂(lè)、文化等休閑消費(fèi)有機(jī)結(jié)合。商業(yè)業(yè)態(tài)定位的整體目標(biāo)：創(chuàng)造豐富多樣的消費(fèi)形式和活動(dòng)空間，截留本區(qū)消費(fèi)，吸引外區(qū)消費(fèi)。體現(xiàn)商業(yè)以人為本的本質(zhì)追求，滿足多元化消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)理念的創(chuàng)新化、消費(fèi)形式的多樣化、消費(fèi)內(nèi)涵的人文化。5網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建與發(fā)展規(guī)模充分結(jié)合實(shí)際，以城市空間等級(jí)區(qū)位為地理載體，以商業(yè)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為主要參照依據(jù)，提出適合開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展、體現(xiàn)開發(fā)區(qū)特色的商業(yè)布局網(wǎng)絡(luò)（如左圖）。規(guī)劃構(gòu)建以生活性街道、軌道交通為構(gòu)架，商業(yè)中心等級(jí)體系為核心，其他商業(yè)為補(bǔ)充的商業(yè)發(fā)展布局網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。生活性街道是市民出行的主要空間載體，在城市空間架構(gòu)中，集中體現(xiàn)地區(qū)的活力、風(fēng)貌和人性化特質(zhì)，并將鄰近區(qū)域的活動(dòng)編織為系統(tǒng)性的網(wǎng)絡(luò)，為促進(jìn)商業(yè)的整體網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)聯(lián)系。軌道交通作為城市的大容量快速交通設(shè)施，加速了城市的生活節(jié)奏，縮小城市的空間距離。隨著軌道交通的建設(shè)，人們的活動(dòng)范圍越來(lái)越大，生活出行目的地也有了更多的選擇。根據(jù)許多城市軌道交通建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，軌道交通站點(diǎn)的功能已不僅僅是線路上乘客上下車的交通節(jié)點(diǎn)，依托軌道線便捷的交通條件和人流的集散能力，依附軌道站點(diǎn)建設(shè)的商業(yè)、娛樂(lè)等活動(dòng)設(shè)施正在不斷成為城市公共活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的重要形式之一。規(guī)劃開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心等級(jí)體系由區(qū)級(jí)商業(yè)中心、片區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)體系3個(gè)層次組成。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：由便捷的軌道交通串聯(lián)若干大型商業(yè)設(shè)施與商業(yè)街形成的城市公共活動(dòng)區(qū)域。如今，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)中心的空間形態(tài)已不再簡(jiǎn)單地表現(xiàn)為空間形態(tài)上集聚的單一化節(jié)點(diǎn)，而往往是以軌道交通或主要商業(yè)街為骨架，若干大型商業(yè)設(shè)施為節(jié)點(diǎn)，所共同形成的一個(gè)城市公共活動(dòng)的區(qū)域。例如，上海市浦西的商業(yè)核心區(qū)，就是以南京東路步行街南京西路商業(yè)街、軌道交通2號(hào)線為骨架，串聯(lián)起萊福士百聯(lián)世貿(mào)新世界、人民廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)恒隆中信泰富、久光機(jī)場(chǎng)航站樓靜安寺等與軌道交通站點(diǎn)相結(jié)合的大型商業(yè)設(shè)施為節(jié)點(diǎn)，與廣場(chǎng)、街頭綠地等開放空間共同形成的一個(gè)城市公共活動(dòng)區(qū)域。開發(fā)區(qū)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心作為服務(wù)于整個(gè)濱海新區(qū)的高等級(jí)設(shè)施，規(guī)劃建議以第三大街和津?yàn)I輕軌、有軌電車2號(hào)線、有軌電車3號(hào)線為骨架，串聯(lián)起樂(lè)購(gòu)友誼名都、鴻泰千佰惠翠亨廣場(chǎng)濱海名座、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)、天保金海岸、市民廣場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施，形成以城市生活性商業(yè)街道和綠化廣場(chǎng)等為聯(lián)系與點(diǎn)綴的“錨型”城市公共活動(dòng)區(qū)域。片區(qū)級(jí)商業(yè)中心：對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求取決于服務(wù)對(duì)象的情況，針對(duì)開發(fā)區(qū)生活區(qū)以常住居住人口為主，而產(chǎn)業(yè)區(qū)以藍(lán)、白領(lǐng)公寓和大量在企業(yè)工作但不在此居住的就業(yè)人口為主的情況，本次規(guī)劃將片區(qū)級(jí)商業(yè)中心分成兩種類型：一種是為生活區(qū)服務(wù)的片區(qū)級(jí)商業(yè)中心，每個(gè)片區(qū)中心服務(wù)人口4萬(wàn)人，以滿足居民的日常生活需求的商業(yè)設(shè)施為主，其等級(jí)規(guī)模相當(dāng)于居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心；另一種是為產(chǎn)業(yè)區(qū)服務(wù)的片區(qū)中心，主要滿足工業(yè)區(qū)就業(yè)職工和附近產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓內(nèi)居民生活的需求，其服務(wù)半徑約23公里。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心：與片區(qū)級(jí)商業(yè)中心一樣，針對(duì)不同的人群，社區(qū)級(jí)商業(yè)中心分成社區(qū)中心和便利中心兩類。社區(qū)中心主要滿足生活區(qū)居民的日常需求，服務(wù)半徑500米，等級(jí)相當(dāng)于居住小區(qū)級(jí)商業(yè)中心。便利中心主要滿足產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓的居民日常需求，由于公寓的分布規(guī)模不等、分布比較分散，服務(wù)半徑為800米。補(bǔ)充型商業(yè)設(shè)施是指商業(yè)中心體系外，由特色商業(yè)街區(qū)、沿街小型商業(yè)店鋪以及攤?cè)旱攘鲃?dòng)商業(yè)設(shè)施構(gòu)成的零星商業(yè)設(shè)施。這部分商業(yè)設(shè)施受市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，可變因素較多，因此作為商業(yè)中心等級(jí)體系之外的有益補(bǔ)充，與商業(yè)中心體系一起構(gòu)成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。生活區(qū)規(guī)劃人口分布圖開發(fā)區(qū)商業(yè)中心等級(jí)體系中除區(qū)級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)規(guī)模主要根據(jù)現(xiàn)狀或相關(guān)規(guī)劃的建筑規(guī)模統(tǒng)計(jì)外，服務(wù)于居民基本生活需求的片區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)規(guī)劃千人指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，因此在預(yù)測(cè)片區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)規(guī)模之前，規(guī)劃首先對(duì)開發(fā)區(qū)的人口規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)。東區(qū)規(guī)劃人口預(yù)測(cè)東區(qū)規(guī)劃人口=東區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓規(guī)劃人口+學(xué)院區(qū)規(guī)劃人口+生活區(qū)規(guī)劃人口根據(jù)開發(fā)區(qū)提供資料顯示，2020年?yáng)|區(qū)居住建筑總面積約726萬(wàn)平方米，其中產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓建筑面積約134萬(wàn)平方米，生活區(qū)住宅建筑面積592萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓所得建筑面積并參考現(xiàn)狀人均居住水平（1317平方米/人），預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓規(guī)劃人口約810萬(wàn)；根據(jù)規(guī)劃生活區(qū)住宅建筑總面積，考慮適當(dāng)?shù)目罩寐剩?％），按照人均45平方米的居住水平，預(yù)測(cè)2020年生活區(qū)規(guī)劃人口為1213萬(wàn)；根據(jù)對(duì)學(xué)院招生能力的分析，學(xué)院規(guī)劃人口一般保持在3萬(wàn)左右。西區(qū)規(guī)劃人口預(yù)測(cè)：根據(jù)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門提供的資料顯示，2020年開發(fā)區(qū)西區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到8萬(wàn)人。結(jié)論：到2020年，開發(fā)區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?134萬(wàn)。其中東區(qū)規(guī)劃居住人口2326萬(wàn)；西區(qū)規(guī)劃居住人口8萬(wàn)人。為了合理確定每個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的規(guī)模，首先結(jié)合規(guī)劃住宅量的分布對(duì)生活區(qū)內(nèi)的人口進(jìn)行規(guī)模分解（如左圖），在此基礎(chǔ)上，根據(jù)服務(wù)人口和服務(wù)半徑確定社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的空間布局及發(fā)展規(guī)模。用來(lái)預(yù)測(cè)商業(yè)總量規(guī)模的指標(biāo)最常用的就是商業(yè)建筑面積的人均指標(biāo)和千人指標(biāo)。人均指標(biāo)主要反映一個(gè)城市或區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平的整體狀況，而商業(yè)建筑面積千人指標(biāo)則是在城市規(guī)劃中對(duì)居住區(qū)級(jí)以下的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)采用的指標(biāo)。對(duì)于居住區(qū)級(jí)以上的商業(yè)設(shè)施則應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃。參照開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定的區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施建筑規(guī)模為43萬(wàn)平方米；對(duì)于片區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)建筑規(guī)模則根據(jù)下表的分類千人指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。 單位：平方米/千人片區(qū)級(jí)社區(qū)級(jí)合計(jì)400500300400700900注：片區(qū)級(jí)的一般服務(wù)人口規(guī)模為4萬(wàn)人。根據(jù)人口測(cè)算的結(jié)論，和商業(yè)建筑面積千人指標(biāo)設(shè)計(jì)，規(guī)劃到2020年，開發(fā)區(qū)商業(yè)建筑面積總量約68萬(wàn)平方米。經(jīng)換算，（注：根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積=商業(yè)營(yíng)業(yè)建筑面積*80%，商業(yè)營(yíng)業(yè)建筑面積=商業(yè)建筑面積*80%）：項(xiàng)目名稱商業(yè)建筑面積（萬(wàn)平方米）商業(yè)總量（萬(wàn)平方米）區(qū)級(jí)市民廣場(chǎng)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)中心（永旺購(gòu)物中心）①友誼名都—樂(lè)購(gòu)鴻泰千佰惠—翠亨廣場(chǎng)濱海名座天保金海岸輕軌商業(yè)中心（總建筑量19萬(wàn)平方米）片區(qū)級(jí)財(cái)富星座順達(dá)街太湖路口地塊泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)中心內(nèi)附建①北部工業(yè)區(qū)中心（2個(gè)）西部工業(yè)區(qū)中心（1個(gè)）社區(qū)級(jí)社區(qū)中心10個(gè)便利中心12個(gè)注：①泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)中心（永旺購(gòu)物中心）商業(yè)規(guī)?？偭繛?0萬(wàn)平方米，其中1萬(wàn)平方米作為片區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施配置居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。6規(guī)劃布局及引導(dǎo)l 考慮人口規(guī)模分布、人口結(jié)構(gòu)的特征滿足不同居民對(duì)商業(yè)的需求；l 各級(jí)商業(yè)中心按相應(yīng)的服務(wù)半徑合理布局；l 商業(yè)布局盡量與軌道交通站點(diǎn)、公交樞紐相結(jié)合；l 加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)狀設(shè)施的改造與利用。l 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施，對(duì)空間集聚的既有設(shè)施實(shí)行功能整合，建設(shè)復(fù)合型購(gòu)物中心。l 盡可能依托軌道交通站點(diǎn)建設(shè)實(shí)施站點(diǎn)周邊地區(qū)的商業(yè)綜合開發(fā)，并在業(yè)態(tài)上予以相應(yīng)的調(diào)整。根據(jù)上述原則提出若干條具體的引導(dǎo)策略，從而指導(dǎo)下一步的規(guī)劃落地。 —樂(lè)購(gòu)友誼名都位于開發(fā)區(qū)第三大街與黃海路交口，商業(yè)建筑面積約2萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)服飾和百貨，一樓設(shè)有小型的咖啡店、銀行等設(shè)施。友誼名都作為天津市著名的百貨連鎖品牌，定位于中高檔層次消費(fèi)，目前在開發(fā)區(qū)獨(dú)樹一幟，具有穩(wěn)定的客戶群體。與之毗鄰的樂(lè)購(gòu)則是面向大眾的大型連鎖超市，倉(cāng)儲(chǔ)式的經(jīng)營(yíng)模式，以其充沛的貨源與低廉的價(jià)格吸引了大量采購(gòu)人群。此外，樂(lè)購(gòu)的一、二層還附設(shè)了數(shù)家特色餐廳與快食店，為前來(lái)采購(gòu)的消費(fèi)者提供了一定休閑空間。兩處設(shè)施雖然比鄰而設(shè)，但是市場(chǎng)定位的差異，使兩者消費(fèi)群體的重疊度較低。同時(shí)，單一的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與模式以及經(jīng)營(yíng)空間的相互隔絕，不僅不利于消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、體驗(yàn)、休閑的一站式消費(fèi)需求，也阻礙了友誼名都和樂(lè)購(gòu)的客源共享與市場(chǎng)拓展。規(guī)劃建議將友誼名都與樂(lè)購(gòu)作為開發(fā)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施體系中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)整體發(fā)展，以友誼名都與樂(lè)購(gòu)為基礎(chǔ)與核心，發(fā)揮市場(chǎng)知名度與感召力，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施的改造與周邊資源的整合與利用，形成開發(fā)區(qū)“錨型”城市公共活動(dòng)區(qū)域的西大門——友誼名都－樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心。通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的分析，規(guī)劃認(rèn)為友誼名都－樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心的建設(shè)重點(diǎn)在于豐富設(shè)施的空間形式與活動(dòng)內(nèi)容，在現(xiàn)有的購(gòu)物活動(dòng)的基礎(chǔ)上強(qiáng)化餐飲、娛樂(lè)、休閑等內(nèi)容，并為消費(fèi)者提供更多的休憩空間。針對(duì)兩者的消費(fèi)特色，建議友誼名都增加電影院、書店、KTV等文化娛樂(lè)消費(fèi)類設(shè)施，樂(lè)購(gòu)則可以增加藥店、飲食廣場(chǎng)、食品專賣等日用消費(fèi)類設(shè)施。此外對(duì)于友誼名都和樂(lè)購(gòu)所圍合的街巷空間及其周邊地區(qū)可以用一些小體量專賣性服飾店和連鎖餐飲分割成豐富的商業(yè)空間，營(yíng)造公共交流的平臺(tái)。特別是樂(lè)購(gòu)一樓一些店鋪可以由現(xiàn)在的內(nèi)聚式發(fā)展改造成外向開放式經(jīng)營(yíng)格局，從而提升地區(qū)的商業(yè)人氣?！浜鄰V場(chǎng)—鴻泰千佰惠翠亨廣場(chǎng)與鴻泰千佰惠位于新城西路西側(cè)、第三大街兩側(cè)，是目前開發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍最濃郁、商業(yè)活動(dòng)最活躍的地區(qū)之一。第三大街北側(cè)的翠亨廣場(chǎng)是以餐飲為特色的街區(qū)，風(fēng)格多樣的餐飲流派吸引了周邊眾多商務(wù)人士與居民，目前翠亨廣場(chǎng)已成為開發(fā)區(qū)重要的就餐目的地之一。與翠亨廣場(chǎng)隔第三大街相望的鴻泰千佰惠是一處新近開業(yè)的商業(yè)設(shè)施，雖然目前遠(yuǎn)街第二層面的商業(yè)內(nèi)街的入駐率還不高，但是臨街的主體建筑內(nèi)的商業(yè)活動(dòng)正呈現(xiàn)蒸蒸日上的良好形勢(shì)。主體建筑以經(jīng)營(yíng)服飾百貨為主，并融合了餐飲、電影院等休閑設(shè)施，具有一定購(gòu)物中心的特質(zhì)。正在開發(fā)建設(shè)中的濱海名座則位于翠亨廣場(chǎng)以北，是整合辦公、商業(yè)、餐飲等多種功能的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。由于濱海名座、翠亨廣場(chǎng)、鴻泰千佰惠位于規(guī)劃的有軌電車2號(hào)線與3號(hào)線的交點(diǎn)，便捷的交通條件以及由快速交通換乘帶來(lái)的大量人流為該地區(qū)發(fā)展商業(yè)提供了得天獨(dú)厚的有利資源。根據(jù)許多城市的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，城市軌道交通換乘站正逐步從單一的交通節(jié)點(diǎn)演變?yōu)槌鞘泄不顒?dòng)體系中的重要節(jié)點(diǎn)，結(jié)合軌道交通換乘站建設(shè)綜合性商業(yè)設(shè)施已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式之一。同時(shí)，該地區(qū)正好處于“錨型”公共活動(dòng)區(qū)域的地域與交通中心，通過(guò)有軌電車2號(hào)線可以與友誼名都－樂(lè)購(gòu)商業(yè)中心和天寶金海岸商業(yè)中心聯(lián)系；通過(guò)城市有軌電車3號(hào)線可以方便地到達(dá)市民廣場(chǎng)。因此規(guī)劃建議利用翠亨廣場(chǎng)餐飲集聚的特色、鴻泰千佰惠的時(shí)尚定位與功能復(fù)合化特色以及濱海名座商業(yè)與辦公功能融合帶來(lái)的市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)，將三者整合為開發(fā)區(qū)公共活動(dòng)區(qū)域的核心節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃建議翠亨廣場(chǎng)可以主導(dǎo)餐飲品牌，走美食街的路線作為整個(gè)地區(qū)重要的人流集聚和活動(dòng)發(fā)生點(diǎn)，其中可以穿插美容、美甲等專業(yè)服務(wù)、網(wǎng)上購(gòu)物門店、相聲劇場(chǎng)等，使整條街區(qū)活動(dòng)更為豐富；鴻泰千佰惠則可以在自身綜合化特色的基礎(chǔ)上，一方面瞄準(zhǔn)中端消費(fèi)市場(chǎng)引入該層次的服飾專賣店，另一方面針對(duì)周邊商務(wù)設(shè)施的建設(shè)引入對(duì)應(yīng)的健身中心、書店、語(yǔ)言培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、KTV等文化休閑設(shè)施，尤其應(yīng)利用第二層面商業(yè)內(nèi)街，通過(guò)引入各種特色小店吸引年輕顧客的駐足；濱海名座在按照既定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃建設(shè)的同時(shí)，通過(guò)有軌電車三號(hào)線聯(lián)系，使整個(gè)地區(qū)形成開發(fā)區(qū)人流集聚和活動(dòng)多元化的重要商業(yè)中心。市民廣場(chǎng)位于新城中路南端，是開發(fā)區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)設(shè)施，據(jù)統(tǒng)計(jì)市民廣場(chǎng)的商業(yè)建筑面積達(dá)11萬(wàn)平方米。市民廣場(chǎng)目前以服飾百貨為主，并有部分餐飲、銀行等設(shè)施。雖然緊鄰津?yàn)I快軌市民廣場(chǎng)站，但由于現(xiàn)狀軌道交通的人流量有限，并未能給市民廣場(chǎng)帶來(lái)理想的客流。市民廣場(chǎng)的塔樓主體是四星級(jí)高檔酒店，北側(cè)即為規(guī)劃中的CBD地區(qū)，因此，市民廣場(chǎng)的消費(fèi)群體主要瞄準(zhǔn)在CBD地區(qū)工作和入住酒店的旅游和商務(wù)人士，市場(chǎng)地位相對(duì)高端，引入了大量頂級(jí)品牌的專賣店。但是由于現(xiàn)狀CBD地區(qū)仍處于規(guī)劃階段、周邊的國(guó)際社區(qū)尚未成形，有軌電車2號(hào)線也還沒(méi)有實(shí)施，現(xiàn)狀人氣比較清淡，商業(yè)氣氛尚不濃郁。雖然，市民廣場(chǎng)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況并不如人意，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，市民廣場(chǎng)以其優(yōu)