【文章內(nèi)容簡介】 ——結(jié)構(gòu)”三條技術(shù)途徑。完善商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系，提高商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)覆蓋程度：構(gòu)建合理的商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)體系，通過完善各級商業(yè)中心及補充性的商業(yè)設(shè)施，最大程度提高各級商業(yè)網(wǎng)點的服務(wù)覆蓋程度。主要是確定不同等級商業(yè)中心的服務(wù)半徑，規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)以覆蓋整個地區(qū)。核算商業(yè)規(guī)模指標(biāo)，滿足居民消費需求：除了加強商業(yè)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)之外，各個商業(yè)中心的建筑規(guī)模也有一定的要求，要核算人均商業(yè)建筑面積和千人指標(biāo)，使商業(yè)設(shè)施供給總量能夠滿足居民消費需求。深化各級商業(yè)中心的特色研究，提高整體商業(yè)滿意度：前兩條途徑主要從商業(yè)設(shè)施的供給總量著手，通過保證規(guī)模和合理布局提高商業(yè)發(fā)展水平。但是地區(qū)人口由于收入、工作、年齡等結(jié)構(gòu)性因素使之存在空間分異，因此還應(yīng)深化各級商業(yè)中心的特色研究，結(jié)合人口居住和就業(yè)的空間分布對不同商業(yè)中心有針對性地開展業(yè)態(tài)設(shè)計，從而提高各層次消費群體的商業(yè)消費滿意程度。開發(fā)區(qū)未來商業(yè)各種業(yè)態(tài)要根據(jù)人口規(guī)模、用地規(guī)模、交通區(qū)位等要素，因地制宜組合配套，選擇布局最佳形態(tài)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)和功能的聯(lián)動。主要以不同等級和層次的購物中心為核心業(yè)態(tài)，輔助建設(shè)社區(qū)型便利中心、大型綜合超市（大賣場）、便利店和普通超市、專賣店、專業(yè)店。對于“區(qū)級——片區(qū)級——社區(qū)級”的三級商業(yè)體系，區(qū)級和片區(qū)級的設(shè)施主要采取以購物中心為主的業(yè)態(tài)形式。規(guī)劃通過拓展復(fù)合使用的開發(fā)方式，結(jié)合多種不同的功能，如書店、游樂城、電影城、餐飲、精品購物、專賣店和量販賣場等，使傳統(tǒng)的百貨中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐惶?4小時全天候機制。各種商業(yè)形式的有機結(jié)合使商業(yè)空間和公共空間相互融合，輔以完善的輔助性公共設(shè)施與服務(wù)，最大限度地滿足市民多元化的消費需求和娛樂性的購物休閑心態(tài)。其中區(qū)級商業(yè)中心還應(yīng)與軌道交通站點和周邊商務(wù)樓宇聯(lián)手，將商業(yè)體驗式消費活動空間與商務(wù)中介服務(wù)、知識密集型的信息和教育培訓(xùn)服務(wù)等專業(yè)信息知識服務(wù)功能有機結(jié)合，拓展開發(fā)區(qū)對濱海新區(qū)高端商務(wù)人群的吸引點，提升區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)氛圍與人氣。社區(qū)級商業(yè)中心則以滿足居民的日常生活、提升現(xiàn)代聚居區(qū)生活品質(zhì)、豐富公共活動空間的社區(qū)綜合服務(wù)為主。具體運作形式可以借鑒蘇州的規(guī)范運作實例，對每一個社區(qū)中心的必備內(nèi)容提出規(guī)定性要求，并在有條件的地區(qū)和滿足個性化、多元化綜合需求的體育、娛樂、文化等休閑消費有機結(jié)合。商業(yè)業(yè)態(tài)定位的整體目標(biāo)：創(chuàng)造豐富多樣的消費形式和活動空間，截留本區(qū)消費，吸引外區(qū)消費。體現(xiàn)商業(yè)以人為本的本質(zhì)追求，滿足多元化消費需求，實現(xiàn)消費理念的創(chuàng)新化、消費形式的多樣化、消費內(nèi)涵的人文化。5網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建與發(fā)展規(guī)模充分結(jié)合實際，以城市空間等級區(qū)位為地理載體，以商業(yè)分級標(biāo)準(zhǔn)為主要參照依據(jù)，提出適合開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展、體現(xiàn)開發(fā)區(qū)特色的商業(yè)布局網(wǎng)絡(luò)（如左圖）。規(guī)劃構(gòu)建以生活性街道、軌道交通為構(gòu)架，商業(yè)中心等級體系為核心，其他商業(yè)為補充的商業(yè)發(fā)展布局網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。生活性街道是市民出行的主要空間載體，在城市空間架構(gòu)中，集中體現(xiàn)地區(qū)的活力、風(fēng)貌和人性化特質(zhì)，并將鄰近區(qū)域的活動編織為系統(tǒng)性的網(wǎng)絡(luò)，為促進(jìn)商業(yè)的整體網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)聯(lián)系。軌道交通作為城市的大容量快速交通設(shè)施，加速了城市的生活節(jié)奏，縮小城市的空間距離。隨著軌道交通的建設(shè)，人們的活動范圍越來越大，生活出行目的地也有了更多的選擇。根據(jù)許多城市軌道交通建設(shè)的經(jīng)驗，軌道交通站點的功能已不僅僅是線路上乘客上下車的交通節(jié)點，依托軌道線便捷的交通條件和人流的集散能力，依附軌道站點建設(shè)的商業(yè)、娛樂等活動設(shè)施正在不斷成為城市公共活動節(jié)點的重要形式之一。規(guī)劃開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心等級體系由區(qū)級商業(yè)中心、片區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)服務(wù)體系3個層次組成。區(qū)級商業(yè)中心：由便捷的軌道交通串聯(lián)若干大型商業(yè)設(shè)施與商業(yè)街形成的城市公共活動區(qū)域。如今，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)中心的空間形態(tài)已不再簡單地表現(xiàn)為空間形態(tài)上集聚的單一化節(jié)點，而往往是以軌道交通或主要商業(yè)街為骨架，若干大型商業(yè)設(shè)施為節(jié)點，所共同形成的一個城市公共活動的區(qū)域。例如，上海市浦西的商業(yè)核心區(qū)，就是以南京東路步行街南京西路商業(yè)街、軌道交通2號線為骨架，串聯(lián)起萊福士百聯(lián)世貿(mào)新世界、人民廣場、梅龍鎮(zhèn)恒隆中信泰富、久光機場航站樓靜安寺等與軌道交通站點相結(jié)合的大型商業(yè)設(shè)施為節(jié)點，與廣場、街頭綠地等開放空間共同形成的一個城市公共活動區(qū)域。開發(fā)區(qū)的區(qū)級商業(yè)中心作為服務(wù)于整個濱海新區(qū)的高等級設(shè)施，規(guī)劃建議以第三大街和津濱輕軌、有軌電車2號線、有軌電車3號線為骨架，串聯(lián)起樂購友誼名都、鴻泰千佰惠翠亨廣場濱海名座、泰達(dá)時尚廣場、天保金海岸、市民廣場等大型商業(yè)設(shè)施，形成以城市生活性商業(yè)街道和綠化廣場等為聯(lián)系與點綴的“錨型”城市公共活動區(qū)域。片區(qū)級商業(yè)中心：對商業(yè)設(shè)施的需求取決于服務(wù)對象的情況，針對開發(fā)區(qū)生活區(qū)以常住居住人口為主，而產(chǎn)業(yè)區(qū)以藍(lán)、白領(lǐng)公寓和大量在企業(yè)工作但不在此居住的就業(yè)人口為主的情況，本次規(guī)劃將片區(qū)級商業(yè)中心分成兩種類型：一種是為生活區(qū)服務(wù)的片區(qū)級商業(yè)中心，每個片區(qū)中心服務(wù)人口4萬人，以滿足居民的日常生活需求的商業(yè)設(shè)施為主，其等級規(guī)模相當(dāng)于居住區(qū)級商業(yè)中心；另一種是為產(chǎn)業(yè)區(qū)服務(wù)的片區(qū)中心，主要滿足工業(yè)區(qū)就業(yè)職工和附近產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓內(nèi)居民生活的需求，其服務(wù)半徑約23公里。社區(qū)級商業(yè)中心：與片區(qū)級商業(yè)中心一樣，針對不同的人群，社區(qū)級商業(yè)中心分成社區(qū)中心和便利中心兩類。社區(qū)中心主要滿足生活區(qū)居民的日常需求，服務(wù)半徑500米，等級相當(dāng)于居住小區(qū)級商業(yè)中心。便利中心主要滿足產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓的居民日常需求，由于公寓的分布規(guī)模不等、分布比較分散，服務(wù)半徑為800米。補充型商業(yè)設(shè)施是指商業(yè)中心體系外，由特色商業(yè)街區(qū)、沿街小型商業(yè)店鋪以及攤?cè)旱攘鲃由虡I(yè)設(shè)施構(gòu)成的零星商業(yè)設(shè)施。這部分商業(yè)設(shè)施受市場機制調(diào)節(jié)，可變因素較多，因此作為商業(yè)中心等級體系之外的有益補充，與商業(yè)中心體系一起構(gòu)成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。生活區(qū)規(guī)劃人口分布圖開發(fā)區(qū)商業(yè)中心等級體系中除區(qū)級商業(yè)中心的商業(yè)規(guī)模主要根據(jù)現(xiàn)狀或相關(guān)規(guī)劃的建筑規(guī)模統(tǒng)計外，服務(wù)于居民基本生活需求的片區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)規(guī)劃千人指標(biāo)進(jìn)行測算，因此在預(yù)測片區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)規(guī)模之前，規(guī)劃首先對開發(fā)區(qū)的人口規(guī)模進(jìn)行預(yù)測。東區(qū)規(guī)劃人口預(yù)測東區(qū)規(guī)劃人口=東區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓規(guī)劃人口+學(xué)院區(qū)規(guī)劃人口+生活區(qū)規(guī)劃人口根據(jù)開發(fā)區(qū)提供資料顯示，2020年東區(qū)居住建筑總面積約726萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓建筑面積約134萬平方米，生活區(qū)住宅建筑面積592萬平方米。根據(jù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓所得建筑面積并參考現(xiàn)狀人均居住水平（1317平方米/人），預(yù)測產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓規(guī)劃人口約810萬；根據(jù)規(guī)劃生活區(qū)住宅建筑總面積，考慮適當(dāng)?shù)目罩寐剩?％），按照人均45平方米的居住水平，預(yù)測2020年生活區(qū)規(guī)劃人口為1213萬；根據(jù)對學(xué)院招生能力的分析，學(xué)院規(guī)劃人口一般保持在3萬左右。西區(qū)規(guī)劃人口預(yù)測：根據(jù)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門提供的資料顯示，2020年開發(fā)區(qū)西區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到8萬人。結(jié)論：到2020年，開發(fā)區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?134萬。其中東區(qū)規(guī)劃居住人口2326萬；西區(qū)規(guī)劃居住人口8萬人。為了合理確定每個社區(qū)級商業(yè)中心的規(guī)模，首先結(jié)合規(guī)劃住宅量的分布對生活區(qū)內(nèi)的人口進(jìn)行規(guī)模分解（如左圖），在此基礎(chǔ)上，根據(jù)服務(wù)人口和服務(wù)半徑確定社區(qū)級商業(yè)中心的空間布局及發(fā)展規(guī)模。用來預(yù)測商業(yè)總量規(guī)模的指標(biāo)最常用的就是商業(yè)建筑面積的人均指標(biāo)和千人指標(biāo)。人均指標(biāo)主要反映一個城市或區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平的整體狀況，而商業(yè)建筑面積千人指標(biāo)則是在城市規(guī)劃中對居住區(qū)級以下的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計時采用的指標(biāo)。對于居住區(qū)級以上的商業(yè)設(shè)施則應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的實際情況進(jìn)行規(guī)劃。參照開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定的區(qū)級商業(yè)設(shè)施建筑規(guī)模為43萬平方米；對于片區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)建筑規(guī)模則根據(jù)下表的分類千人指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。 單位：平方米/千人片區(qū)級社區(qū)級合計400500300400700900注：片區(qū)級的一般服務(wù)人口規(guī)模為4萬人。根據(jù)人口測算的結(jié)論，和商業(yè)建筑面積千人指標(biāo)設(shè)計，規(guī)劃到2020年，開發(fā)區(qū)商業(yè)建筑面積總量約68萬平方米。經(jīng)換算，（注：根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗，商業(yè)營業(yè)面積=商業(yè)營業(yè)建筑面積*80%，商業(yè)營業(yè)建筑面積=商業(yè)建筑面積*80%）：項目名稱商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)總量（萬平方米）區(qū)級市民廣場泰達(dá)時尚廣場商業(yè)中心（永旺購物中心）①友誼名都—樂購鴻泰千佰惠—翠亨廣場濱海名座天保金海岸輕軌商業(yè)中心（總建筑量19萬平方米）片區(qū)級財富星座順達(dá)街太湖路口地塊泰達(dá)時尚廣場商業(yè)中心內(nèi)附建①北部工業(yè)區(qū)中心（2個）西部工業(yè)區(qū)中心（1個）社區(qū)級社區(qū)中心10個便利中心12個注：①泰達(dá)時尚廣場商業(yè)中心（永旺購物中心）商業(yè)規(guī)?？偭繛?0萬平方米，其中1萬平方米作為片區(qū)級商業(yè)設(shè)施配置居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。6規(guī)劃布局及引導(dǎo)l 考慮人口規(guī)模分布、人口結(jié)構(gòu)的特征滿足不同居民對商業(yè)的需求；l 各級商業(yè)中心按相應(yīng)的服務(wù)半徑合理布局；l 商業(yè)布局盡量與軌道交通站點、公交樞紐相結(jié)合；l 加強對現(xiàn)狀設(shè)施的改造與利用。l 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施，對空間集聚的既有設(shè)施實行功能整合，建設(shè)復(fù)合型購物中心。l 盡可能依托軌道交通站點建設(shè)實施站點周邊地區(qū)的商業(yè)綜合開發(fā)，并在業(yè)態(tài)上予以相應(yīng)的調(diào)整。根據(jù)上述原則提出若干條具體的引導(dǎo)策略，從而指導(dǎo)下一步的規(guī)劃落地。 —樂購友誼名都位于開發(fā)區(qū)第三大街與黃海路交口，商業(yè)建筑面積約2萬平方米，主要經(jīng)營服飾和百貨，一樓設(shè)有小型的咖啡店、銀行等設(shè)施。友誼名都作為天津市著名的百貨連鎖品牌，定位于中高檔層次消費，目前在開發(fā)區(qū)獨樹一幟，具有穩(wěn)定的客戶群體。與之毗鄰的樂購則是面向大眾的大型連鎖超市，倉儲式的經(jīng)營模式，以其充沛的貨源與低廉的價格吸引了大量采購人群。此外，樂購的一、二層還附設(shè)了數(shù)家特色餐廳與快食店，為前來采購的消費者提供了一定休閑空間。兩處設(shè)施雖然比鄰而設(shè)，但是市場定位的差異，使兩者消費群體的重疊度較低。同時，單一的經(jīng)營內(nèi)容與模式以及經(jīng)營空間的相互隔絕，不僅不利于消費者購物、娛樂、體驗、休閑的一站式消費需求，也阻礙了友誼名都和樂購的客源共享與市場拓展。規(guī)劃建議將友誼名都與樂購作為開發(fā)區(qū)區(qū)級商業(yè)設(shè)施體系中的一個節(jié)點整體發(fā)展，以友誼名都與樂購為基礎(chǔ)與核心，發(fā)揮市場知名度與感召力，通過對現(xiàn)有設(shè)施的改造與周邊資源的整合與利用，形成開發(fā)區(qū)“錨型”城市公共活動區(qū)域的西大門——友誼名都－樂購購物中心。通過對現(xiàn)狀的分析，規(guī)劃認(rèn)為友誼名都－樂購購物中心的建設(shè)重點在于豐富設(shè)施的空間形式與活動內(nèi)容，在現(xiàn)有的購物活動的基礎(chǔ)上強化餐飲、娛樂、休閑等內(nèi)容，并為消費者提供更多的休憩空間。針對兩者的消費特色，建議友誼名都增加電影院、書店、KTV等文化娛樂消費類設(shè)施，樂購則可以增加藥店、飲食廣場、食品專賣等日用消費類設(shè)施。此外對于友誼名都和樂購所圍合的街巷空間及其周邊地區(qū)可以用一些小體量專賣性服飾店和連鎖餐飲分割成豐富的商業(yè)空間，營造公共交流的平臺。特別是樂購一樓一些店鋪可以由現(xiàn)在的內(nèi)聚式發(fā)展改造成外向開放式經(jīng)營格局，從而提升地區(qū)的商業(yè)人氣。—翠亨廣場—鴻泰千佰惠翠亨廣場與鴻泰千佰惠位于新城西路西側(cè)、第三大街兩側(cè)，是目前開發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍最濃郁、商業(yè)活動最活躍的地區(qū)之一。第三大街北側(cè)的翠亨廣場是以餐飲為特色的街區(qū)，風(fēng)格多樣的餐飲流派吸引了周邊眾多商務(wù)人士與居民，目前翠亨廣場已成為開發(fā)區(qū)重要的就餐目的地之一。與翠亨廣場隔第三大街相望的鴻泰千佰惠是一處新近開業(yè)的商業(yè)設(shè)施，雖然目前遠(yuǎn)街第二層面的商業(yè)內(nèi)街的入駐率還不高，但是臨街的主體建筑內(nèi)的商業(yè)活動正呈現(xiàn)蒸蒸日上的良好形勢。主體建筑以經(jīng)營服飾百貨為主，并融合了餐飲、電影院等休閑設(shè)施，具有一定購物中心的特質(zhì)。正在開發(fā)建設(shè)中的濱海名座則位于翠亨廣場以北，是整合辦公、商業(yè)、餐飲等多種功能的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。由于濱海名座、翠亨廣場、鴻泰千佰惠位于規(guī)劃的有軌電車2號線與3號線的交點，便捷的交通條件以及由快速交通換乘帶來的大量人流為該地區(qū)發(fā)展商業(yè)提供了得天獨厚的有利資源。根據(jù)許多城市的建設(shè)經(jīng)驗，城市軌道交通換乘站正逐步從單一的交通節(jié)點演變?yōu)槌鞘泄不顒芋w系中的重要節(jié)點，結(jié)合軌道交通換乘站建設(shè)綜合性商業(yè)設(shè)施已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式之一。同時，該地區(qū)正好處于“錨型”公共活動區(qū)域的地域與交通中心，通過有軌電車2號線可以與友誼名都－樂購商業(yè)中心和天寶金海岸商業(yè)中心聯(lián)系；通過城市有軌電車3號線可以方便地到達(dá)市民廣場。因此規(guī)劃建議利用翠亨廣場餐飲集聚的特色、鴻泰千佰惠的時尚定位與功能復(fù)合化特色以及濱海名座商業(yè)與辦公功能融合帶來的市場資源優(yōu)勢，將三者整合為開發(fā)區(qū)公共活動區(qū)域的核心節(jié)點。規(guī)劃建議翠亨廣場可以主導(dǎo)餐飲品牌，走美食街的路線作為整個地區(qū)重要的人流集聚和活動發(fā)生點，其中可以穿插美容、美甲等專業(yè)服務(wù)、網(wǎng)上購物門店、相聲劇場等，使整條街區(qū)活動更為豐富；鴻泰千佰惠則可以在自身綜合化特色的基礎(chǔ)上，一方面瞄準(zhǔn)中端消費市場引入該層次的服飾專賣店，另一方面針對周邊商務(wù)設(shè)施的建設(shè)引入對應(yīng)的健身中心、書店、語言培訓(xùn)機構(gòu)、KTV等文化休閑設(shè)施，尤其應(yīng)利用第二層面商業(yè)內(nèi)街，通過引入各種特色小店吸引年輕顧客的駐足；濱海名座在按照既定項目開發(fā)計劃建設(shè)的同時，通過有軌電車三號線聯(lián)系，使整個地區(qū)形成開發(fā)區(qū)人流集聚和活動多元化的重要商業(yè)中心。市民廣場位于新城中路南端，是開發(fā)區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)設(shè)施，據(jù)統(tǒng)計市民廣場的商業(yè)建筑面積達(dá)11萬平方米。市民廣場目前以服飾百貨為主，并有部分餐飲、銀行等設(shè)施。雖然緊鄰津濱快軌市民廣場站，但由于現(xiàn)狀軌道交通的人流量有限，并未能給市民廣場帶來理想的客流。市民廣場的塔樓主體是四星級高檔酒店，北側(cè)即為規(guī)劃中的CBD地區(qū)，因此，市民廣場的消費群體主要瞄準(zhǔn)在CBD地區(qū)工作和入住酒店的旅游和商務(wù)人士，市場地位相對高端，引入了大量頂級品牌的專賣店。但是由于現(xiàn)狀CBD地區(qū)仍處于規(guī)劃階段、周邊的國際社區(qū)尚未成形，有軌電車2號線也還沒有實施，現(xiàn)狀人氣比較清淡，商業(yè)氣氛尚不濃郁。雖然，市民廣場當(dāng)前的經(jīng)營狀況并不如人意，但是從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，市民廣場以其優(yōu)