【文章內(nèi)容簡介】 的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！（5）這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場券。（6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進(jìn)“3+1”格局的真正形成！城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實(shí)力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位；城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位；成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競爭能力。由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實(shí)力百強(qiáng)城市評估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居2003年百強(qiáng)城市綜合實(shí)力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強(qiáng)城市達(dá)到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強(qiáng)前十位。（二）成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。成都市堅持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里。，規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點(diǎn)為：外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。個性化項(xiàng)目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。大規(guī)模舊城改造使小戶型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時促進(jìn)了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。結(jié)論此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動該項(xiàng)目的整體價值的提升。四、市場研究（一）成都舊城改造工程各大板塊概述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢。由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。（1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。（2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實(shí)際操作難度較大。結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，