【文章內容簡介】 994 年成 立旅游局至今，全縣旅游基礎設施建設投入 億元，改善旅游設施，開辟水上游覽航線 9 公里，旅游服務接待體系初具規(guī)模，有賓館 (飯店 )、招待所、小旅館 102家，其中星級以上 7 家，實行配套一條龍服務，滿足不同層次的旅客要求。 20 地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。還在 Inter網(wǎng)絡上注冊了?中國普者黑?的域名，建立了網(wǎng)址，并進行網(wǎng)頁制作發(fā)布。 1999 年至今，接待國外游客 2500余人次，國內游客 200余萬人次，旅游外匯收 萬美元，綜合經(jīng)濟收入 90419 萬元。 2021 年上半年，接待國內外游客 56 萬人次 (其中國外游客 240人次 )，綜合經(jīng)濟收入 8650萬元。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達 26304 萬元，同比增長 %, 拉 GDP 增長 個百分點。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 根據(jù)以上資料分析證明：一、度假式旅游的概念已經(jīng)在世界范圍內得到了消費者的極大認同，而且已為越來越多的消費者所接受，將成為未來很長一段時間內發(fā)展的必然趨勢；二、中國城市居民對?人居 ?的需求，也導致房地產(chǎn)行正在發(fā)生著全新的革命，由實用型開始向享受型、休閑型轉變，度假休閑地產(chǎn)正逐步走入城市居民追求的視野當中。隨著中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市化進程進一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進一步的擴大。 目標市場分析 從本質上來說，普者黑旅游風情小鎮(zhèn)是一個度假休閑地產(chǎn)和旅游 21 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結合交叉的綜合性地產(chǎn)項目，它針對的目標市場對象將既有普者黑旅游項目的消費者，也有旅游商鋪項目的投資者。因此對其目標市場界定我們也將從消費對象和投資對象兩個方面來進行分析。目標市場界定 休閑客棧項目消費對象的市 場容量及特征分析 消費對象目標群體容量分析 由于度假式旅游與一般度假旅游項目不同，要求旅游者要有足夠的支付能力；同時普者黑旅游小鎮(zhèn)一期建設項目與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費者具有較高的生活品味和生態(tài)意識。綜合以上兩個方面的因素，普者黑旅游風情小鎮(zhèn)所針對將是社會中等收入水平的城市居民，即中產(chǎn)階級，是理想狀態(tài)中?橄欖型?社會中的主流群體。 據(jù)國家統(tǒng)計局 2021 年９月份公布的《首次中國城市居民家庭財產(chǎn)調查總報告》顯示，截至今年６月底，我國城市居民家庭財產(chǎn)戶均總值已達 ，其中有 ％的被 調查戶家庭財產(chǎn)在 15萬元～30 萬元之間。如果以后者為?中產(chǎn)階級?收入標準的話，中國的中產(chǎn)階級人數(shù)大約超過 2 億，占全社會人口的 18％左右。如果今后 20年每年提高一個百分點的話，則 2020年后約可達到 38％ —— 這是未來全面小康社會的社會結構的遠景。世界發(fā)達中國家占社會主流基數(shù)更為龐大，在美國，人均年收入從 3 萬美元到 100 萬美元的群體都籠罩在中產(chǎn)階級的社會階層之中，中產(chǎn)階級人數(shù)占全社會人口的 90%， 22 而且中產(chǎn)階級不僅是收入概念，更成為文化概念，對于社會穩(wěn)定與發(fā)展有著強烈共識。 消費對象目標群體特征分析 我們將根據(jù)財 務狀況、興趣愛好、可支配空間三個坐標，從?家庭生活的階段?，?年齡?，?職業(yè)、收入?，?學歷?等幾個方面進行劃分及詳細分析，從而最終認定普者黑旅游風情小鎮(zhèn)的目標群體應具有如下特征： 年齡特征： 25 歲～ 40歲之間，年收入在 3萬～ 50萬之間（平均收入是 萬元／年），一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強的職業(yè)能力及相應的家庭消費能力； 職業(yè)特征：他們在職業(yè)上包括：政府部門的中級行政官員、國營和私營壟斷企業(yè)中的中級管理者和工作人員、新興行業(yè)、外資企業(yè)的高級員工、其它領域中的專業(yè)技術人員、自由職業(yè)者等幾大類； 消 費特征：他們有一定的閑暇，追求生活質量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權和支配權。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質、高品位、高消費三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。 客源地特征 :主要來自北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連、西安、上海、寧波、天津、重慶、長沙、太原、杭州、青島、南昌、成都等大中城市及港、澳、臺地區(qū)。 23 旅游商鋪項目投資對象的市場容量及特征分析 商鋪作為商業(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強、升值空間大、經(jīng)營回報率高 等特點，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場中的熱點。而普者黑稀缺景觀旅游商鋪建在國家 AAA 級成熟風景區(qū)，持續(xù)、穩(wěn)定的游客帶來的消費市場更將難以估量。 普者黑稀缺景觀商鋪住宅價值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪住宅項目投資對象主要關注的是普者黑風景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。據(jù)統(tǒng)計自1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 ，年均增長率達 65%和 104%，分別占文山州旅游總人數(shù)的 28%和總收入的 27%，預計在 2021 年左右有望突破 100 萬人 /次大關，綜合收入 達到 144480 萬元，是 縣和文山州重要的經(jīng)濟增長點。不但如此隨著普者黑風景區(qū)的進一步發(fā)展，未來游客數(shù)量和綜合經(jīng)濟收入的提高更加可觀，其巨大的商業(yè)價值已經(jīng)開始凸顯。 根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量， 縣規(guī)劃部門對未來一段時間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟收入進行了預測。預測結果如下： 預測指標 2021年 上下限值 2021－ 2021 年 2021－ 2021 年 2021－ 2025 年 年均增長率（％） 2021 年預測值 年均增長率（％） 2021 年預測值 年均增長率（％） 2021年預測值 游客 50 上 10 11 12 24 人數(shù)/ 萬人次 下 8 9 10 旅游總收入 /萬元 18293 上 75026 14 144480 589604 下 64785 113920 13 386709 綜合以上旅游游客容量的測算分析以及旅游客源的市場分析、預測，普者黑旅游區(qū)在保護旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長情況如下：近期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 90 萬人次，上限為 100萬人次；中期（ 2021－ 2021年）：游客總量下限為 120萬人次，上限為 150萬人次；遠期（ 2021－ 2025年）：旅游總量下限為300萬人次，上限為 500萬人次。事實勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來普者黑稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。 投資對象目標群體容量分析 首先由于政策的利好和經(jīng)濟的發(fā)展直接拉動自主創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)營市場的發(fā)展。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實現(xiàn)自我價值的重要方式。 據(jù)國內一家權威機 構調查，當年已自主創(chuàng)業(yè)的中國成年人，已超過勞動人口的 10%。一份統(tǒng)計資料顯示，我國全員創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)為%，即每 100位年齡在 1864 歲之間的成年人中，就有 人參與創(chuàng)業(yè)活動。據(jù)國內一家媒體調查表明： 82%的年輕人認為自主創(chuàng)業(yè) 25 更能體現(xiàn)自我價值，這充分說明中國目前正從?自主擇業(yè)?到?自主創(chuàng)業(yè)?的階段過渡。 值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，消費水平的進一步升級，來自美國、馬來西亞、新加坡、臺灣等地的中小投資者也紛紛進入大陸，尋找商機，在中國一些城鎮(zhèn)中開店當老板。據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道：?隨著島內 一些白領階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標。? 普者黑旅游商鋪住宅目標對象群體特征分析 我們將根據(jù)資金能力、對象身份、投資目的三個坐標，進行劃分及詳細分析，從而最終確定普者黑旅游商鋪的目標群體將具有如下特征： 年齡特征： 25～ 35 歲年齡段 是創(chuàng)業(yè)的年齡高峰期，這一年齡段的人所具有的體力、智力和活力，特別是承受風險的能力，對創(chuàng)業(yè)構成了堅實的支撐。 25歲以下和 36～ 45歲兩個年 齡段仍有相當高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當廣泛的。普者黑旅游商鋪的目標對象將以這一年齡段為主。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因為種種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學 26 生。這三類人群是中國數(shù)量最大的一撥創(chuàng)業(yè)人群，也將普者黑旅游商鋪的主要目標對象。 實力特征：自主經(jīng)營者實力一般較弱，擁有資金在 100萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。 投資目的：一類是自主 創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。主要購買普者黑稀缺景觀旅游商鋪住宅的出發(fā)點在于：大中城市的優(yōu)質商鋪由于前期的激烈競爭，價格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機；一類是專業(yè)商鋪住宅投資者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗，他們購買項目的出發(fā)點在于：囤積居奇，通過轉租或等待合適的機會提高價格拋出套現(xiàn)。 市場供需分析 在國內，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當小老板。在這 樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪住宅投資正持續(xù)走高。從上海、北京等大中城市來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪住宅整體價格一再上揚，價格上已經(jīng)遠遠超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應上競爭越來越激烈已經(jīng)達一鋪難求的地步。而旅游商鋪住宅作為商鋪中一個新興品種正異軍突出，依靠景點來提升商鋪經(jīng)營的品質和特色，依靠景點中旺盛的游客 27 人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的 緊俏商品 ，目前供應量遠遠達不到市場需求的要求。 市場分析有關結論 從對目標市場的分析表明，無論是消費型的 旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強的經(jīng)濟基礎，具有較強的消費、投資能力。不但如此這兩個群體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎良好，市場容量非常龐大。而市場供應數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實情況為普者黑旅游風情小鎮(zhèn)一期建設項目創(chuàng)造了巨大的市場機會。 2. 項目投資環(huán)境和市場研究 項目地塊分析及評價 地理區(qū)位 普者黑旅游風情小鎮(zhèn)一期建設項目地處于普者黑自然風景區(qū)內，位于滇東南 縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距 縣城僅13公里，距省城昆明 280公里。項目跟縣城 10公 里。宗地處于后北至昆明方向的 305省道以北， 至師宗方向的 206省道以西。北面以淌水山為界，南界以省道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。 項目范圍內地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變化僅 28 在 1445－ 1450 米之內，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。地理環(huán)境 普者黑位于 省東南部，境內峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強的區(qū)域代表性，集?山青、水秀、石美、峽幽、瀑奇?之勝。區(qū)內現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花， 豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨特的的旅游資源，在國內外獨有或罕見，素有中國?獨一無二的喀斯特山水田園風光，東方的‘阿著底’ ——— 彝族人民的樂土?等美譽，再加上當?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。普者黑景區(qū)以其獨特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為 省省級風景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級 AAA景區(qū)，成為 新近著手建設的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。 普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。最初是由普者黑村和仙人洞村 等村民自籌資金組織建設公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項目。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎設施和接待設施建設滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。新建了高壓輸電線和游路，投入 1200 萬元興建銀湖大酒店等 5 家賓館，使客房容量增加到 2760 人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進入了快速發(fā)展階段。 2021年，普者黑成為?昆明國際旅游節(jié)?分會場，并舉辦了?荷花節(jié)?、?中國特產(chǎn)文化節(jié)暨 29 辣椒節(jié)?，全年接待游客 48 萬人 次，旅游總收入 ，增長率為 %，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為 縣經(jīng)濟增長的亮點。 2021 年以來，普者黑的旅游業(yè)不斷得到提升，在 全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，普者黑旅游區(qū)被確認為精品旅游區(qū)。而 縣?十一五規(guī)劃?中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2021~2021年，普者黑旅游區(qū)規(guī)劃、普者黑湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準或報批，普者黑的旅游業(yè)進入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位