【文章內(nèi)容簡介】 994 年成 立旅游局至今，全縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 億元，改善旅游設(shè)施，開辟水上游覽航線 9 公里，旅游服務(wù)接待體系初具規(guī)模，有賓館 (飯店 )、招待所、小旅館 102家，其中星級以上 7 家，實(shí)行配套一條龍服務(wù)，滿足不同層次的旅客要求。 20 地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內(nèi)舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。還在 Inter網(wǎng)絡(luò)上注冊了?中國普者黑?的域名，建立了網(wǎng)址，并進(jìn)行網(wǎng)頁制作發(fā)布。 1999 年至今，接待國外游客 2500余人次，國內(nèi)游客 200余萬人次，旅游外匯收 萬美元，綜合經(jīng)濟(jì)收入 90419 萬元。 2021 年上半年，接待國內(nèi)外游客 56 萬人次 (其中國外游客 240人次 )，綜合經(jīng)濟(jì)收入 8650萬元。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達(dá) 26304 萬元，同比增長 %, 拉 GDP 增長 個百分點(diǎn)。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 根據(jù)以上資料分析證明：一、度假式旅游的概念已經(jīng)在世界范圍內(nèi)得到了消費(fèi)者的極大認(rèn)同，而且已為越來越多的消費(fèi)者所接受，將成為未來很長一段時間內(nèi)發(fā)展的必然趨勢；二、中國城市居民對?人居 ?的需求，也導(dǎo)致房地產(chǎn)行正在發(fā)生著全新的革命，由實(shí)用型開始向享受型、休閑型轉(zhuǎn)變，度假休閑地產(chǎn)正逐步走入城市居民追求的視野當(dāng)中。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進(jìn)一步的擴(kuò)大。 目標(biāo)市場分析 從本質(zhì)上來說，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個度假休閑地產(chǎn)和旅游 21 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合交叉的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，它針對的目標(biāo)市場對象將既有普者黑旅游項(xiàng)目的消費(fèi)者，也有旅游商鋪項(xiàng)目的投資者。因此對其目標(biāo)市場界定我們也將從消費(fèi)對象和投資對象兩個方面來進(jìn)行分析。目標(biāo)市場界定 休閑客棧項(xiàng)目消費(fèi)對象的市 場容量及特征分析 消費(fèi)對象目標(biāo)群體容量分析 由于度假式旅游與一般度假旅游項(xiàng)目不同，要求旅游者要有足夠的支付能力；同時普者黑旅游小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費(fèi)者具有較高的生活品味和生態(tài)意識。綜合以上兩個方面的因素，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)所針對將是社會中等收入水平的城市居民，即中產(chǎn)階級，是理想狀態(tài)中?橄欖型?社會中的主流群體。 據(jù)國家統(tǒng)計局 2021 年９月份公布的《首次中國城市居民家庭財產(chǎn)調(diào)查總報告》顯示，截至今年６月底，我國城市居民家庭財產(chǎn)戶均總值已達(dá) ，其中有 ％的被 調(diào)查戶家庭財產(chǎn)在 15萬元～30 萬元之間。如果以后者為?中產(chǎn)階級?收入標(biāo)準(zhǔn)的話，中國的中產(chǎn)階級人數(shù)大約超過 2 億，占全社會人口的 18％左右。如果今后 20年每年提高一個百分點(diǎn)的話，則 2020年后約可達(dá)到 38％ —— 這是未來全面小康社會的社會結(jié)構(gòu)的遠(yuǎn)景。世界發(fā)達(dá)中國家占社會主流基數(shù)更為龐大，在美國，人均年收入從 3 萬美元到 100 萬美元的群體都籠罩在中產(chǎn)階級的社會階層之中，中產(chǎn)階級人數(shù)占全社會人口的 90%， 22 而且中產(chǎn)階級不僅是收入概念，更成為文化概念，對于社會穩(wěn)定與發(fā)展有著強(qiáng)烈共識。 消費(fèi)對象目標(biāo)群體特征分析 我們將根據(jù)財 務(wù)狀況、興趣愛好、可支配空間三個坐標(biāo)，從?家庭生活的階段?，?年齡?，?職業(yè)、收入?，?學(xué)歷?等幾個方面進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終認(rèn)定普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)的目標(biāo)群體應(yīng)具有如下特征： 年齡特征： 25 歲～ 40歲之間，年收入在 3萬～ 50萬之間（平均收入是 萬元／年），一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強(qiáng)的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力； 職業(yè)特征：他們在職業(yè)上包括：政府部門的中級行政官員、國營和私營壟斷企業(yè)中的中級管理者和工作人員、新興行業(yè)、外資企業(yè)的高級員工、其它領(lǐng)域中的專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者等幾大類； 消 費(fèi)特征：他們有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質(zhì)、高品位、高消費(fèi)三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。 客源地特征 :主要來自北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連、西安、上海、寧波、天津、重慶、長沙、太原、杭州、青島、南昌、成都等大中城市及港、澳、臺地區(qū)。 23 旅游商鋪項(xiàng)目投資對象的市場容量及特征分析 商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強(qiáng)、升值空間大、經(jīng)營回報率高 等特點(diǎn)，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場中的熱點(diǎn)。而普者黑稀缺景觀旅游商鋪建在國家 AAA 級成熟風(fēng)景區(qū)，持續(xù)、穩(wěn)定的游客帶來的消費(fèi)市場更將難以估量。 普者黑稀缺景觀商鋪?zhàn)≌瑑r值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪?zhàn)≌?xiàng)目投資對象主要關(guān)注的是普者黑風(fēng)景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。據(jù)統(tǒng)計自1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 ，年均增長率達(dá) 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計在 2021 年左右有望突破 100 萬人 /次大關(guān)，綜合收入 達(dá)到 144480 萬元，是 縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。不但如此隨著普者黑風(fēng)景區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，未來游客數(shù)量和綜合經(jīng)濟(jì)收入的提高更加可觀，其巨大的商業(yè)價值已經(jīng)開始凸顯。 根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量， 縣規(guī)劃部門對未來一段時間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟(jì)收入進(jìn)行了預(yù)測。預(yù)測結(jié)果如下： 預(yù)測指標(biāo) 2021年 上下限值 2021－ 2021 年 2021－ 2021 年 2021－ 2025 年 年均增長率（％） 2021 年預(yù)測值 年均增長率（％） 2021 年預(yù)測值 年均增長率（％） 2021年預(yù)測值 游客 50 上 10 11 12 24 人數(shù)/ 萬人次 下 8 9 10 旅游總收入 /萬元 18293 上 75026 14 144480 589604 下 64785 113920 13 386709 綜合以上旅游游客容量的測算分析以及旅游客源的市場分析、預(yù)測，普者黑旅游區(qū)在保護(hù)旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長情況如下：近期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 90 萬人次，上限為 100萬人次；中期（ 2021－ 2021年）：游客總量下限為 120萬人次，上限為 150萬人次；遠(yuǎn)期（ 2021－ 2025年）：旅游總量下限為300萬人次，上限為 500萬人次。事實(shí)勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來普者黑稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。 投資對象目標(biāo)群體容量分析 首先由于政策的利好和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接拉動自主創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)營市場的發(fā)展。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實(shí)現(xiàn)自我價值的重要方式。 據(jù)國內(nèi)一家權(quán)威機(jī) 構(gòu)調(diào)查，當(dāng)年已自主創(chuàng)業(yè)的中國成年人，已超過勞動人口的 10%。一份統(tǒng)計資料顯示，我國全員創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)為%，即每 100位年齡在 1864 歲之間的成年人中，就有 人參與創(chuàng)業(yè)活動。據(jù)國內(nèi)一家媒體調(diào)查表明： 82%的年輕人認(rèn)為自主創(chuàng)業(yè) 25 更能體現(xiàn)自我價值，這充分說明中國目前正從?自主擇業(yè)?到?自主創(chuàng)業(yè)?的階段過渡。 值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，消費(fèi)水平的進(jìn)一步升級，來自美國、馬來西亞、新加坡、臺灣等地的中小投資者也紛紛進(jìn)入大陸，尋找商機(jī)，在中國一些城鎮(zhèn)中開店當(dāng)老板。據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道：?隨著島內(nèi) 一些白領(lǐng)階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當(dāng)?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標(biāo)。? 普者黑旅游商鋪?zhàn)≌繕?biāo)對象群體特征分析 我們將根據(jù)資金能力、對象身份、投資目的三個坐標(biāo)，進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終確定普者黑旅游商鋪的目標(biāo)群體將具有如下特征： 年齡特征： 25～ 35 歲年齡段 是創(chuàng)業(yè)的年齡高峰期，這一年齡段的人所具有的體力、智力和活力，特別是承受風(fēng)險的能力，對創(chuàng)業(yè)構(gòu)成了堅實(shí)的支撐。 25歲以下和 36～ 45歲兩個年 齡段仍有相當(dāng)高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當(dāng)廣泛的。普者黑旅游商鋪的目標(biāo)對象將以這一年齡段為主。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因?yàn)榉N種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學(xué) 26 生。這三類人群是中國數(shù)量最大的一撥創(chuàng)業(yè)人群，也將普者黑旅游商鋪的主要目標(biāo)對象。 實(shí)力特征：自主經(jīng)營者實(shí)力一般較弱，擁有資金在 100萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。 投資目的：一類是自主 創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。主要購買普者黑稀缺景觀旅游商鋪?zhàn)≌某霭l(fā)點(diǎn)在于：大中城市的優(yōu)質(zhì)商鋪由于前期的激烈競爭，價格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機(jī)；一類是專業(yè)商鋪?zhàn)≌顿Y者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，他們購買項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)在于：囤積居奇，通過轉(zhuǎn)租或等待合適的機(jī)會提高價格拋出套現(xiàn)。 市場供需分析 在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當(dāng)小老板。在這 樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪?zhàn)≌顿Y正持續(xù)走高。從上海、北京等大中城市來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪?zhàn)≌w價格一再上揚(yáng)，價格上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競爭越來越激烈已經(jīng)達(dá)一鋪難求的地步。而旅游商鋪?zhàn)≌鳛樯啼佒幸粋€新興品種正異軍突出，依靠景點(diǎn)來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點(diǎn)中旺盛的游客 27 人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的 緊俏商品 ，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場需求的要求。 市場分析有關(guān)結(jié)論 從對目標(biāo)市場的分析表明，無論是消費(fèi)型的 旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)、投資能力。不但如此這兩個群體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎(chǔ)良好，市場容量非常龐大。而市場供應(yīng)數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實(shí)情況為普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)會。 2. 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 項(xiàng)目地塊分析及評價 地理區(qū)位 普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目地處于普者黑自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位于滇東南 縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距 縣城僅13公里，距省城昆明 280公里。項(xiàng)目跟縣城 10公 里。宗地處于后北至昆明方向的 305省道以北， 至師宗方向的 206省道以西。北面以淌水山為界，南界以省道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。 項(xiàng)目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變化僅 28 在 1445－ 1450 米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。地理環(huán)境 普者黑位于 省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強(qiáng)的區(qū)域代表性，集?山青、水秀、石美、峽幽、瀑奇?之勝。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花， 豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨(dú)特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨(dú)有或罕見，素有中國?獨(dú)一無二的喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的‘阿著底’ ——— 彝族人民的樂土?等美譽(yù)，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。普者黑景區(qū)以其獨(dú)特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為 省省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級 AAA景區(qū)，成為 新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。 普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。最初是由普者黑村和仙人洞村 等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項(xiàng)目。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施建設(shè)滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。新建了高壓輸電線和游路，投入 1200 萬元興建銀湖大酒店等 5 家賓館，使客房容量增加到 2760 人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 2021年，普者黑成為?昆明國際旅游節(jié)?分會場，并舉辦了?荷花節(jié)?、?中國特產(chǎn)文化節(jié)暨 29 辣椒節(jié)?，全年接待游客 48 萬人 次，旅游總收入 ，增長率為 %，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為 縣經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)。 2021 年以來，普者黑的旅游業(yè)不斷得到提升，在 全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，普者黑旅游區(qū)被確認(rèn)為精品旅游區(qū)。而 縣?十一五規(guī)劃?中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2021~2021年，普者黑旅游區(qū)規(guī)劃、普者黑湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準(zhǔn)或報批，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位