【文章內(nèi)容簡介】 名店、茶藝館及小型博物館。（2）火宮殿風味街：規(guī)劃結(jié)合湘江劇院，擴大規(guī)模，將美食街沿坡子街發(fā)展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。（3）旅游服務(wù)中心：結(jié)合湘江風光帶，在人民路改造時，發(fā)展具有較高標準的賓館、酒店，提高片區(qū)的綜合服務(wù)水平。一條商業(yè)主軸： 規(guī)劃設(shè)想將黃興南路改造成一個具有民國初期風貌為特征的商業(yè)步行街，成為片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主軸。黃興南路北段以高級服裝專賣店、珍寶首飾店為主，銜接五一商業(yè)廣場，黃興南路南段以電子電腦產(chǎn)品商店、照相器材商店、眼鏡店為主。五條商業(yè)擴展軸：坡子街：發(fā)展特色風味小吃，成為雅俗共享的美食街。永湘街：形成花、鳥、魚的專業(yè)市場。東茅街：經(jīng)營窗簾，床上用品的特色市場。大古道巷：經(jīng)營書畫、古玩、文物等特色商品。小古道巷：經(jīng)營文具器材、樂器為主。 周 邊 物 業(yè) 租 售 情 況黃興南路：由于正在拆遷，調(diào)查了解到過去的租金是 50100 元/ ，估計以后的售價平均在 5 萬元/m 2 左右（不含產(chǎn)權(quán)費） 。平和堂：采取扣率方式 2530%（根據(jù)商品而定） ，不租售。友誼名店:采取扣率方式 2530%（根據(jù)商品而定） ，不租售。東漢名店：地下一層至三層（包括 12 層之間的夾層）為商鋪分割出售，采用店中店式經(jīng)營，四層以上為酒店，一層臨街最高售價 萬 元 /m2， 最低 3 萬元/m 2，內(nèi)部一般在 萬元/m 2，現(xiàn)已全部售完，但由于管理不善，布局不好，現(xiàn)只有一層在經(jīng)營，其他樓層停業(yè)。萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開架式經(jīng)營，開發(fā)商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的 812%。由于試營業(yè)一段時間效果不好，租戶都已停業(yè)。 經(jīng)調(diào)查得知，一層面對黃興中路的店鋪價格為：店鋪 1：面積 平方米，售價 700 萬元，折單價 萬元/m 2；店鋪 2：面積 平方米，售價 400 萬元，折單價 萬元/m 2；店鋪 3：業(yè)主自購自用，建筑面積 105 平方米，使用面積 51 平方米，購價 365 萬元，折單價 萬元/m 2，而現(xiàn)在部分業(yè)主轉(zhuǎn)賣的價格在 45 萬元人民幣，如出租的話，租金840 元/m （按使用面積計算，不含稅及水電空調(diào)費） ，該項目的銷售價格按最保守估計，每平方米為 4 萬元，租金也按最保守估計，每平方米（建筑面積）為 20 元/m 。 項 目 發(fā) 展 優(yōu) 勢 品 牌 共 享 優(yōu) 勢目前國內(nèi)市場的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品競爭階段跳躍到了品牌競爭階段，房地產(chǎn)企業(yè)進入了品牌營銷階段，零售企業(yè)也開始重視依托于品牌的服務(wù)體系的開發(fā)。與集團的合作，將首先獲得品牌共享的優(yōu)勢。這兩個品牌在各自的市場上已經(jīng)具有一定的競爭優(yōu)勢，這一戰(zhàn)略協(xié)作合作模式的建立，將充分發(fā)揮其各自品牌的吸引力，為集團引來買房者，集團的房子為聚集顧客群。這一優(yōu)勢不僅僅體現(xiàn)在區(qū)位開發(fā)上，還可以體現(xiàn)在招商上和營銷推廣上。 業(yè) 務(wù) 拓 展 優(yōu) 勢與集團的相互選擇顯示了其發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，這一戰(zhàn)略協(xié)作模式的建立，極其有利于雙方的業(yè)務(wù)拓展。目前集團除在大連發(fā)展房地產(chǎn)項目外，其業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸至廣州、北京、長春、成都、南京、貴陽和昆明等地，并紛紛成立了經(jīng)營機構(gòu)。這為向中國各城市的擴張?zhí)峁┝吮憬莸碾A梯。同樣，在世界范圍內(nèi)享有廣闊的資源網(wǎng)絡(luò)，除了在國內(nèi)市場為集團房地產(chǎn)項目的開發(fā)積聚人氣外，也可以為集團其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供互補性協(xié)助。 外 部 環(huán) 境 優(yōu) 勢90 年代中期以來，市的城市建設(shè)步伐明顯加快。尤其是對黃興北、中、南山路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進行著。市政府的設(shè)想是將這三條商業(yè)街以五一廣場為核心由北向南貫穿起來，屆時一個長度在全國屈指可數(shù)的商業(yè)街將出現(xiàn)在市內(nèi)。項目正位于黃興南路改造區(qū)域內(nèi)，市政府非常支持給帶來先進的業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗，也非常支持集團為市的商業(yè)街改造投資建店。因此，市政府在項目審批手續(xù)以及政策上都會為該項目創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。四 、 建 設(shè) 條 件 分 析 和 工 程 進 度 安 排 建 設(shè) 條 件 分 析 場 址 選 擇建設(shè)大型商業(yè)項目，能否取得可觀的經(jīng)濟效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。購 物 廣 場 位 于 市 最 繁 華 的 商 業(yè) 中 心 區(qū) 的 天 心 區(qū) ， 東 臨 黃 興 南 路 ，西 臨 市 糖 酒 公 司 ， 南 臨 小 巷 ， 北 臨 解 放 路 。黃 興 南 路 西 側(cè) 為 新 規(guī) 劃 的 三 層 商 業(yè) 用 房 ， 東 側(cè) 為 重 新 裝 修 、 改 造 后 原 商業(yè) 用 房 。 解 放 西 路 將 規(guī) 劃 為 酒 吧 一 條 街 。由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型購物廣場的理想場地。 外 部 配 套 條 件該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。 工 程 進 度 安 排該項目自 2022 年 6 月開始前期準備工作，2022 年 12 月中旬動工興建，2022 年 12 月底竣工。2022 年 1 月投入試營業(yè)。具體工程進度安排如下：工程進度安排表2022年 2022年序號 項目名稱 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 項目立項2 項目規(guī)劃和方案設(shè)計3 項目可行性研究報告4 項目設(shè)計5 土石方工程6 支護工程7 地下室工程8 主體工程9 設(shè)備安裝工程10 室內(nèi)裝修工程11 室外裝修工程12 室外工程13 竣工驗收五 、 項 目 的 規(guī) 模 和 性 質(zhì)該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業(yè)中心。該項目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。其中：地下建筑面積 平方米；地上建筑面積 平方米。覆蓋率 73%，容積率 ，綠化率20%。該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度 米，局部高度 米。各層建筑面積及層高分別為：地下室建筑面積為 平方米，層高 米；地上一層，建筑面積為 平方米，層高 米；二、三層，每層建筑面積為 平方米，層高 6 米；地上四層，建筑面積為 平方米，層高 米。六 、 工 程 設(shè) 計 和 功 能 要 求 工 程 設(shè) 計 功 能 分 配該項目具體功能分配見下表：位 置 面積（m 2） 高度（m） 功 能 面積（m 2）停車場(322 個車位) 9324消防水池水泵房通風泵房配電室空調(diào)機房2440倉庫 860地下一層 其它 店鋪 10300一層 其它 超市 10600二層 6其它 超市 9810餐飲 辦公 706三層 6其它 餐飲 10600四層 其它 交 通 布 局保證人流與購物車流和供貨車流避免交叉，各自出入方便。平面交通：在建筑物的四周設(shè)環(huán)形人行步道，一層設(shè)三個人流出入口，地下停車場用的二個汽車出入口，一個貨車入口和設(shè)一個室外卸貨平臺。垂直交通：地下室至地上四層設(shè) 10 部人行步道（五上，五下） ；二層至三層設(shè) 4 部人行步道（二上，二下） ，2 部自動扶梯（一上，一下） ；收貨區(qū)設(shè)貨梯 2 部從地下室至地上四層，一層至四層設(shè) 8 個鋼筋混凝土樓梯，其中有 4 個樓梯通往地下室。 建 筑 設(shè) 計該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計規(guī)范及市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計。考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。給周圍居民獻上具有安全便捷的交通環(huán)境，溫馨的購物環(huán)境、愉悅的娛樂環(huán)境，舒適的休息環(huán)境的耳目一新、親切可人的商業(yè)中心。 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 計該項目采用片筏基礎(chǔ)，主體采用框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)為 和 ，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。 裝 修外裝修：干掛理石。內(nèi)裝修：一層，各專賣店粗裝修。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。二、三層、四層，內(nèi)墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。地下一層，地面采用細石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車上下坡道應(yīng)做成鋸齒形防滑路石。 功 能 要 求 給 排 水 系 統(tǒng)● 生 活 給 水 系 統(tǒng)該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水，供水要求壓力 。日需用水量 480 立方米，最大小時用水量 40 立方米?！? 熱 水 系 統(tǒng)該項目熱水用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，由直燃型溴化鋰吸收式冷溫水機組供給?！? 空 調(diào) 冷 卻 水 循 環(huán) 系 統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè) 3 臺冷水機組。為了節(jié)約用水，全部循環(huán)使用，按系統(tǒng)循環(huán)水量的 %由生活給水系統(tǒng)補給。冷卻水循環(huán)系統(tǒng)流程為補水→冷卻塔→循環(huán)水泵→電子水處理器→冷水機組→冷卻塔?！? 消 防 部 分● 消 火 栓 給 水 系 統(tǒng)自來水管網(wǎng)壓為 ，能夠滿足室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)壓力的要求，所以消火栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。室內(nèi)消火栓用水量 15L/s。室內(nèi)消防給水管道有兩條進水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并將室內(nèi)管道連成環(huán)狀，當環(huán)狀管網(wǎng)的一條進水管發(fā)生事故時，其余的進水管仍能供應(yīng)所需用水量。消火栓采用鋁合金箱，箱內(nèi)配有 DN65 消火栓，口徑 19 毫米水槍，25 米麻質(zhì)水龍帶。● 自 動 噴 灑 系 統(tǒng)當自來水管網(wǎng)不能滿足噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)的用水量和壓力的要求時，故在地下一層設(shè)消防水池，貯存 1 小時噴灑用水量和 3 小時的水幕用水量，水池容積約為 800m3?！? 水 幕 系 統(tǒng)用于防火卷簾門的保護，其它均同自動噴灑系統(tǒng)?！? 排 水 系 統(tǒng)該項目雨污分流排出。糞便污水、生活廢水經(jīng)管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網(wǎng)；雨水采用密閉式內(nèi)排水系統(tǒng)，利用管道豎井形成獨立排水系統(tǒng)。 采 暖 、 通 風 與 空 調(diào) 系 統(tǒng)該項目采用集中供冷、供熱空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)方式為單風道、變風量全空氣系統(tǒng)。夏季冷負荷 7500KW ● 采 暖 、 空 調(diào) 系 統(tǒng)冷源：冷源集中設(shè)在地下室，采 用 3 臺 直 燃 型 雙 效 溴 化 鋰 吸 收 式 冷 溫 水 機 組 制 作510℃ 低 溫 水 ，供應(yīng)該項目的空調(diào)設(shè)備。大門設(shè)冷風幕兼熱風幕。● 通 風 系 統(tǒng)該項目送風方式采用散流器頂棚送風方式。由新風機組將新風送到風口處。地下設(shè)備間設(shè)排風兼排煙系統(tǒng)，衛(wèi)生間設(shè)排風系統(tǒng)，超市內(nèi)食品加工處和餐飲廚房處設(shè)獨立的排風系統(tǒng)。 強 電 工 程● 變 配 電 設(shè) 備 工 程該項目用電負荷為一級負荷，由城市電網(wǎng)兩個不同的供電地點引入兩回路10KV 電源，用電負荷7200KW 。該項目在地下一層設(shè)置變配電室，內(nèi)設(shè)2臺1600KVA和4臺1250KVA 配電變壓器。其中2臺1600KVA變壓器專門為空調(diào)負荷供電； 4臺1250KVA配電變壓器為全樓的消防用電及一般動力、照明負荷供電。變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負荷保護?！? 動 力 配 線 工 程該項目采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。對大容量用電設(shè)備采用放射式供電，對小容量用電設(shè)備采用樹干式供電方式。豎向干線采用二套雙母線，一套雙母線用于一般動力、照明負荷供電；另一套雙母線用于對消防用電負荷供電。樓層配電箱對本層的負荷供電。低壓動力線采