【文章內(nèi)容簡介】 ，南陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢良好，走勢強(qiáng)勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價(jià)穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價(jià)為 2022~2500 元/平方。但由于在建項(xiàng)目的層次因?yàn)榈囟魏团涮椎囊蛩?銷售價(jià)格相差很大，白河南的房價(jià)要比白河北的稍微便宜一點(diǎn) 一般來說就是以白河為分界，白河以南現(xiàn)在的房價(jià)是南陽升值比較快的幾個(gè)地方之一，還有飛機(jī)場附近的地皮也會有個(gè)較大的上升幅度的。 項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論 周邊市場總體狀況分析 白河兩岸是南陽市發(fā)展的重心，天山路是縣城拆遷改造的重點(diǎn)區(qū)域，隨著周邊城市公建和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，目前普通住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2022 元/㎡以上，處于南陽房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時(shí)，絕佳的地段成為進(jìn)入南陽市圈的快車道，進(jìn)一步促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 周邊競爭性樓盤分析 一、萬正大公館萬正大公館是萬正房地產(chǎn)開發(fā)的以公館文化為背景的主題商住社區(qū)。位于南陽市白河南岸，外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。北臨主干道長江路直通東西，西臨嵩山路銜接白河新橋，直抵解放廣場；小區(qū)總用地面積 64064 平方米，建筑面積 平方米。 南陽母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護(hù)。項(xiàng)目由多棟多層組成，主要戶型以三室二廳二衛(wèi)為主力戶型. 。銷售平均價(jià)為 2400 元/㎡左右。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）7二、南陽鴻源小區(qū)住宅鴻源小區(qū)住宅在南陽光武東路與獨(dú)山大道交叉東北角，三室二廳二衛(wèi)一陽，售價(jià)2670 元/平方。三、萬家園房萬家園地產(chǎn)十年一劍鑄就 60 萬㎡輝煌之作，傲立臥龍新行政中心、毗臨大學(xué)城，交通、配套設(shè)施日臻完善，和眾多居住項(xiàng)目共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中北京路白河大橋 2022 年將可飛架南北，一橋連通途。全新時(shí)尚陽光戶型，97㎡二室二廳，138㎡三室兩廳，157㎡四室兩廳。銷售平均價(jià)為 2700 元/㎡。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析一、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目位于南陽市重建的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及南陽戰(zhàn)略的實(shí)施，項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。?xiàng)目緊鄰天山路，又靠近濱海路，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、項(xiàng)目周邊良好的社會環(huán)境本項(xiàng)目所在地屬于南陽規(guī)劃重建的核心位置，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會環(huán)境良好。三、開發(fā)商的知名度不斷提升泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南陽陽成功開發(fā)了多個(gè)標(biāo)志性樓盤，創(chuàng)造了多項(xiàng)榮譽(yù)，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認(rèn)可。這些都為項(xiàng)目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。 項(xiàng)目劣勢分析從目前來看，項(xiàng)目的劣勢主要體現(xiàn)在周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，項(xiàng)目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 項(xiàng)目機(jī)會分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，本項(xiàng)目符合國家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項(xiàng)目打下良好的政府關(guān)系。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）8 市場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位 市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價(jià)位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進(jìn)展會更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前景樂觀。項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著超前、實(shí)用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。 項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出項(xiàng)目的功能定位如下。一、營造良好的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；建立一個(gè)舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；二、為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；三、建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的居住小區(qū)。 項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位根據(jù)市場的需要，充分利用項(xiàng)目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而確定項(xiàng)目的市場目標(biāo)客戶群體如下。一、南陽的中高收入階層；二、有意在此二次置業(yè)的周邊城市富足人群；三、有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的外地投資者；該項(xiàng)目地理位置確實(shí)很好，因此該項(xiàng)目具有開發(fā)的價(jià)值。 項(xiàng)目的初步價(jià)格定位本項(xiàng)目在對近期相似樓盤進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目價(jià)格的初步范圍，根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目的價(jià)格初步定為：高層2600元／㎡；參考區(qū)域內(nèi)的同類物業(yè)，商鋪價(jià)格初步定為4500元/㎡左右。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）93 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件南陽市屬北亞熱帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，由于地理位置和地形的影響，氣候時(shí)空分布比較復(fù)雜，年際變化較大，立體氣候明顯。主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下：年平均氣溫 ℃,冬季平均最冷月平均氣溫 －℃, 夏季最熱月平均氣溫為 ℃，年均降水總量 毫米，年最大降水量 1753 毫米，平均相對濕度 67%，日照時(shí)數(shù)年平均 2022 小時(shí)，無霜日年平均 天，主導(dǎo)風(fēng)向 ，多年平均風(fēng)速 ，根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990），該區(qū)地地震基本烈度為 VII 度。 項(xiàng)目建設(shè)用地條件項(xiàng)目位于南陽市天山路與大屯南路交叉口東北角，東到區(qū)間道。西到空地,北到空地，南到天山路。項(xiàng)目總用地面積： 平方（ 畝）；實(shí)際用地面積 平方米（ 畝）；代征道路面積 平方米（ 畝）；項(xiàng)目周圍擁有較好的環(huán)境，擁有充足的水源，有助項(xiàng)目的開展。 項(xiàng)目市政配套條件網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由電信公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；道路：本項(xiàng)目鄰近城市主干道天山路；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供電局配合設(shè)計(jì)實(shí)施；南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）10排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供水局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。4 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建立小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想建立小區(qū)項(xiàng)目是本著“以人為本”的設(shè)計(jì)思想和“科學(xué)地產(chǎn)、適宜棲居”的開發(fā)理念進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。一、以人為本的原則。堅(jiān)持以人為核心，以科學(xué)化的技術(shù)設(shè)計(jì)體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)的科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境；二、可持續(xù)發(fā)展的原則。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一；三、整體規(guī)劃原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格按照南陽市城總體規(guī)劃和拆遷規(guī)劃的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；四、協(xié)調(diào)的原則。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，兼顧與周邊區(qū)域的銜接，力求在保持總體和諧的同時(shí)突出單體個(gè)性；五、建筑節(jié)能的原則。節(jié)能是未來住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的必然方向，項(xiàng)目在考慮日照、通風(fēng)等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室內(nèi)外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。 總體設(shè)計(jì)思路根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃的思路，以項(xiàng)目中心景觀為核心，分組團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構(gòu)上，力求構(gòu)筑人性化生態(tài)空間，發(fā)掘園林藝術(shù)適合人居的精華要素，體現(xiàn)和諧與自然，構(gòu)成一座精雕細(xì)琢的精品。 設(shè)計(jì)理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對環(huán)境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感和滿足感，強(qiáng)調(diào)社會與自然、人文歷史等關(guān)系的完美和諧。 環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時(shí)也是居民室外活動的場地形態(tài)，它的設(shè)計(jì)直接影響到項(xiàng)目的整體形象。本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以貼近自然、享受生活為出發(fā)點(diǎn)，提南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）11供開敞流動的空間感和通透的景觀面，項(xiàng)目綠化率達(dá) 31%。一、規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所；二、首層住戶均設(shè)落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達(dá)中心花園的路程最短；三、考慮細(xì)致周到，重視每一個(gè)細(xì)微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”；四、宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動、散步、交往空間。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設(shè)計(jì)，使其具有識別性。 道路交通體系規(guī)劃一、道路設(shè)計(jì)原則便捷性原則：主干道盡量直達(dá)，次干道盡量靠近景觀區(qū)，舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。二、交通體系設(shè)計(jì)居住區(qū)道路按照三級路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證內(nèi)外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬 9 米，次干道 6 米，宅前小路 3 米。在整個(gè)小區(qū)規(guī)劃中設(shè)一主入口，一個(gè)次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。三、停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模不大，選擇在 1 號、2 號樓后，商場前和 3 號樓前設(shè)置臨時(shí)停車場，1 號、2 號樓和商場下設(shè)置地下停車場。地上 85 個(gè)車位，地下 322 個(gè)車位，車子放置采取就近原則，力求對居民生活影響最小。 公建配套從項(xiàng)目整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，建立小區(qū)項(xiàng)目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項(xiàng)成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時(shí)，也解除了他們的后顧之憂。 住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)查，針對人們普遍喜歡的樓型，同時(shí)依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以高層為主，住宅所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽設(shè)計(jì)，各種戶型均設(shè)計(jì)了相應(yīng)配套的儲藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺、露臺設(shè)計(jì)。 戶型設(shè)計(jì)在考慮周邊同類項(xiàng)目銷售情況和當(dāng)前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追求“高品質(zhì)”成為客戶購買的特點(diǎn)，給予此項(xiàng)目我們將高層定位在三房二廳，南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）12 專項(xiàng)設(shè)計(jì)一、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)各出口處設(shè)防盜探測器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器。可以更多的顯示、記錄、回放圖像。公寓樓設(shè)置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。二、交通及停車場管理系統(tǒng)停車管理，是針對建設(shè)安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場智能化管理為目標(biāo)，以達(dá)到停車用戶進(jìn)出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明的目的。對提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務(wù)水平方面將起重要的作用。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 41 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目名稱 單位 建設(shè)規(guī)模1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 平方米 65433 地上 平方米 60408 地下 平方米 5025 商業(yè)建筑面積 平方米 4425 公共建筑面積 平方米 2083 建筑密度 % %4 容積率 % 5 綠化率 % 31%6 總停車位 輛 4077 地面停車位 輛 858 地下停車位 輛 322南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）139 集中綠化面積 平方米 8675 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù)一、建筑安裝工程工期定額；二、建立小區(qū)項(xiàng)目初步規(guī)劃； 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，擬確定本項(xiàng)目的工期為兩年半。具體采用同時(shí)啟動開發(fā)的方案，同時(shí)建設(shè) 3 號住宅樓，最后完成商業(yè)樓和室外配套工程。表51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖季度工程名稱第一年1第一年2第一年3第一年4第二年1第二年2第二年3第二年4第三年1第三年2前期工程√基礎(chǔ)工程√ √主體工程√ √ √ √ √裝修工程√ √ √ √室外工程√ √南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）146 項(xiàng)目初步營銷方案策劃綜合考慮