【文章內(nèi)容簡介】 大。項目緊鄰天山路，又靠近濱海路，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、項目周邊良好的社會環(huán)境本項目所在地屬于南陽規(guī)劃重建的核心位置，項目區(qū)域內(nèi)有建立小學、花園酒店等商業(yè)、教育配套設施，社會環(huán)境良好。三、開發(fā)商的知名度不斷提升泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南陽陽成功開發(fā)了多個標志性樓盤，創(chuàng)造了多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為項目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。 項目劣勢分析從目前來看，項目的劣勢主要體現(xiàn)在周邊城市基礎設施建設有待完善，項目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎設施建設有待進一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 項目機會分析從宏觀經(jīng)濟形勢分析，本項目符合國家促進住房制度改革，加快住宅建設步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項目打下良好的政府關系。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）8 市場分析結(jié)論及項目初步定位 市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關注住宅的品質(zhì)，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目開發(fā)應本著超前、實用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。 項目的功能定位本項目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗，提出項目的功能定位如下。一、營造良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；二、為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系；三、建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務，構(gòu)建和諧的居住小區(qū)。 項目的目標市場定位根據(jù)市場的需要，充分利用項目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進而確定項目的市場目標客戶群體如下。一、南陽的中高收入階層；二、有意在此二次置業(yè)的周邊城市富足人群；三、有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的外地投資者；該項目地理位置確實很好，因此該項目具有開發(fā)的價值。 項目的初步價格定位本項目在對近期相似樓盤進行調(diào)研，以確定項目價格的初步范圍，根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本項目的價格初步定為：高層2600元／㎡；參考區(qū)域內(nèi)的同類物業(yè)，商鋪價格初步定為4500元/㎡左右。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）93 項目的建設條件項目建設條件包括項目建設自然條件、項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件等。 項目建設自然條件南陽市屬北亞熱帶季風區(qū)大陸性氣候，由于地理位置和地形的影響，氣候時空分布比較復雜，年際變化較大，立體氣候明顯。主要氣候數(shù)據(jù)如下：年平均氣溫 ℃,冬季平均最冷月平均氣溫 －℃, 夏季最熱月平均氣溫為 ℃，年均降水總量 毫米，年最大降水量 1753 毫米，平均相對濕度 67%，日照時數(shù)年平均 2022 小時，無霜日年平均 天，主導風向 ，多年平均風速 ，根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990），該區(qū)地地震基本烈度為 VII度。 項目建設用地條件項目位于南陽市天山路與大屯南路交叉口東北角，東到區(qū)間道。西到空地,北到空地，南到天山路。項目總用地面積： 平方（ 畝）；實際用地面積 （ 畝）；代征道路面積 （ 畝）；項目周圍擁有較好的環(huán)境，擁有充足的水源，有助項目的開展。 項目市政配套條件網(wǎng)絡：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網(wǎng)絡；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設計后期由電信公司配合設計實施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施；道路：本項目鄰近城市主干道天山路；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設計后期由供電局配合設計實施；南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）10排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設計后期由供水局配合設計實施。4 項目的規(guī)劃設計方案建立小區(qū)的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、總平面設計、建筑設計、專項設計等幾個方面進行說明，最后對設計方案的技術經(jīng)濟指標進行闡述。 規(guī)劃設計方案的指導思想建立小區(qū)項目是本著“以人為本”的設計思想和“科學地產(chǎn)、適宜棲居”的開發(fā)理念進行項目的規(guī)劃設計。一、以人為本的原則。堅持以人為核心，以科學化的技術設計體現(xiàn)人性化設計的科學地產(chǎn)，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境；二、可持續(xù)發(fā)展的原則。堅持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一；三、整體規(guī)劃原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照南陽市城總體規(guī)劃和拆遷規(guī)劃的要求進行規(guī)劃設計；四、協(xié)調(diào)的原則。項目的設計過程中，兼顧與周邊區(qū)域的銜接，力求在保持總體和諧的同時突出單體個性；五、建筑節(jié)能的原則。節(jié)能是未來住宅設計發(fā)展的必然方向，項目在考慮日照、通風等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室內(nèi)外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。 總體設計思路根據(jù)設計規(guī)劃的思路，以項目中心景觀為核心，分組團進行規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構(gòu)上，力求構(gòu)筑人性化生態(tài)空間，發(fā)掘園林藝術適合人居的精華要素，體現(xiàn)和諧與自然，構(gòu)成一座精雕細琢的精品。 設計理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對環(huán)境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感和滿足感，強調(diào)社會與自然、人文歷史等關系的完美和諧。 環(huán)境景觀景觀設計作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時也是居民室外活動的場地形態(tài)，它的設計直接影響到項目的整體形象。本項目景觀設計以貼近自然、享受生活為出發(fā)點，提南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）11供開敞流動的空間感和通透的景觀面，項目綠化率達 31%。一、規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所；二、首層住戶均設落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達中心花園的路程最短；三、考慮細致周到，重視每一個細微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”；四、宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動、散步、交往空間。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設計，使其具有識別性。 道路交通體系規(guī)劃一、道路設計原則便捷性原則：主干道盡量直達，次干道盡量靠近景觀區(qū)，舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。二、交通體系設計居住區(qū)道路按照三級路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證內(nèi)外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬 9米，次干道 6米，宅前小路 3米。在整個小區(qū)規(guī)劃中設一主入口，一個次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。三、停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模不大，選擇在 1號、2 號樓后，商場前和 3號樓前設置臨時停車場，1號、2 號樓和商場下設置地下停車場。地上 85個車位，地下 322個車位，車子放置采取就近原則，力求對居民生活影響最小。 公建配套從項目整體出發(fā)，按國家有關政策及設計規(guī)范要求，建立小區(qū)項目的公建配套設施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務設施等，各項成熟的配套設施在為客戶提供良好服務的同時，也解除了他們的后顧之憂。 住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)查，針對人們普遍喜歡的樓型，同時依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以高層為主，住宅所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽設計，各種戶型均設計了相應配套的儲藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺、露臺設計。 戶型設計在考慮周邊同類項目銷售情況和當前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追求“高品質(zhì)”成為客戶購買的特點，給予此項目我們將高層定位在三房二廳，南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）12 專項設計一、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設保安中心，內(nèi)設監(jiān)控制主機及相關設備，實行 24小時監(jiān)控。小區(qū)各出口處設防盜探測器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。公寓樓設置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。二、交通及停車場管理系統(tǒng)停車管理，是針對建設安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場智能化管理為目標，以達到停車用戶進出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學高效、服務優(yōu)質(zhì)文明的目的。對提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務水平方面將起重要的作用。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計時計費管理等，并在東道出入口設讀卡機和欄桿機，入口處和機房內(nèi)設有空位數(shù)量顯示。表 41 項目主要技術經(jīng)濟指標序號 項目名稱 單位 建設規(guī)模1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 平方米 65433 地上 平方米 60408 地下 平方米 5025 商業(yè)建筑面積 平方米 4425 公共建筑面積 平方米 2083 建筑密度 % %4 容積率 % 5 綠化率 % 31%6 總停車位 輛 4077 地面停車位 輛 858 地下停車位 輛 322南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）139 集中綠化面積 平方米 8675 項目的實施進度安排 項目進度安排依據(jù)一、建筑安裝工程工期定額；二、建立小區(qū)項目初步規(guī)劃； 項目實施的進度安排根據(jù)本項目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，擬確定本項目的工期為兩年半。具體采用同時啟動開發(fā)的方案，同時建設 3 號住宅樓，最后完成商業(yè)樓和室外配套工程。表51 項目實施進度橫道圖季度工程名稱第一年1第一年2第一年3第一年4第二年1第二年2第二年3第二年4第三年1第三年2前期工程√基礎工程√ √主體工程√ √ √ √ √裝修工程√ √ √ √室外工程√ √南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）146 項目初步營銷方案策劃綜合考慮目前房地產(chǎn)市場的競爭情況及開發(fā)商的營銷能力，借鑒同類項目成功的營銷經(jīng)驗，本項目采用代理營銷的模式，由開發(fā)商委托代理商開展項目的整體營銷。 營銷理念在營銷過程中，倡導以品牌為先導，以工程為基礎，以策劃為主導，以營銷為龍頭，以管理為動力，以服務為手段，以效益為目標，開展項目的營銷工作。我們在售房營銷階段采取知識營銷、關系營銷、社會營銷、誠信營銷等等。 一、知識營銷知識營銷指的是向大眾傳播新的科學技術以及它們對人們生活的影響，通過科普宣傳，讓消費者不僅知其然，而且知其所以然，重新建立新的產(chǎn)品概念，進而使消費者萌發(fā)對新產(chǎn)品的需要，達到拓寬市場的目的。隨著知識經(jīng)濟時代的到來，知識成為發(fā)展經(jīng)濟的資本，知識的積累和創(chuàng)新，成為促進經(jīng)濟增長的主要動力源。二、關系營銷 當前業(yè)界流行的整合營銷理論，實際上就是關系營銷思想的體現(xiàn)。其營銷主張重視消費者導向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應關系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。在營銷組合中，產(chǎn)品、定價、通路等營銷變數(shù)都可能被競爭者仿效甚至超越，唯獨商品和品牌的價值難以替代，而這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發(fā)商必須完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關系營造。三、社會營銷 社會營銷觀念主張，企業(yè)提供產(chǎn)品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，改善社會福利。企業(yè)若長期以來僅僅滿足于按市場需求組織生產(chǎn)和營銷，而不注重社會效益的提高，必然會受到社會輿論的譴責，不利其社會形象的樹立，最終影響到產(chǎn)品的銷售和利潤的獲得。一部分開發(fā)商已經(jīng)注意到社會效益的重要性，將社會營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)過程，注重保護環(huán)境、減少污染，為改善整個社會環(huán)境提供各種條件，走可持續(xù)發(fā)展之路。四、誠信營銷目前，虛假宣傳已使購房者不太輕易相信樓盤廣告。沖動型購房永遠也成不了樓市特征，而對物業(yè)這一支出巨大的消費品，購房者關心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。在房地產(chǎn)業(yè)進入全面的整體南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）15素質(zhì)競爭的今天，開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個新奇的概念，依靠某一簡單