【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 區(qū)域內(nèi)具有商業(yè)需求，缺乏商業(yè)供應(yīng)； 2. 區(qū)域內(nèi)休閑娛樂場(chǎng)所有一定市場(chǎng)前景； 3. 區(qū)域內(nèi)潛在買家具有一定數(shù)量，且素質(zhì)普遍偏高； 4. 月壇唯一性價(jià)值、月壇與日壇呼應(yīng)、月壇與商業(yè)結(jié)合等問題，有進(jìn)一步思考的必要，同時(shí)月壇具有成為初級(jí)商圈的可能； 5. 金融街未來 2～ 3年內(nèi)，其范圍必將擴(kuò)張，區(qū)域內(nèi)外籍地產(chǎn)活躍； 6. 月壇區(qū)域必將成為繼日壇之后的，第二個(gè)外籍人士聚居商圈。 通過對(duì)區(qū)域內(nèi)各要素的掃面，我們不難發(fā)現(xiàn)以下六個(gè)問題： 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： a、 片區(qū)現(xiàn)狀 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) a、片區(qū)現(xiàn)狀 b、自我剖析 c、 客群訪談 、 自我剖析我是位置 月壇公園對(duì)面，金融街西側(cè)，西長安街北側(cè)。 位于金融街及長安街輻射范圍之內(nèi)。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 我是區(qū)域 周邊，中國人民銀行、中國工商銀行總行、百盛購物中心等重要金融、商務(wù)機(jī)構(gòu)眾多，環(huán)境成熟； 南側(cè)有首都規(guī)劃委員會(huì)、北京建筑設(shè)計(jì)研究院，北側(cè)緊靠月壇大廈； 中國電信、中國證監(jiān)會(huì)等大型企業(yè)及管理機(jī)構(gòu)云集于此； 形成長安街與金融街交匯點(diǎn)的高檔金融、商務(wù)辦公區(qū)域。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 我是景觀 月壇公園是北京古跡五壇之一，又名夕月壇，始建于明朝嘉靖九年（公元 1530年），是封建皇帝每年秋分時(shí)節(jié)祭祀月神的專用壇廟。 月壇坐西朝東，分為南北兩園，北園以紅磚綠瓦的古建筑和規(guī)則的道路為其景色特征，南園又名“邀月園”，以山石水池、曲折的道路為其特征。南園中部建有園中之園“天香院”。園內(nèi)古建為市級(jí)文物保護(hù)對(duì)象，是首都著名的古典園林之一。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 我是交通 周圍的交通條件極為優(yōu)越： 長安街、西二環(huán)等城市主干道環(huán)繞周圍； 地鐵一號(hào)線、二號(hào)線緊密相鄰；多條公交路線經(jīng)過。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 我是綜合體 總建筑面積 12萬平米，地上 8萬平米，其中商業(yè) 2萬平米，商住辦公 3萬平米，住宅 3萬平米。 其中 2萬平米的商業(yè)體量足夠引領(lǐng)一個(gè)商圈的誕生，綜合實(shí)力未來無限。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 劣勢(shì) VS優(yōu)勢(shì) 環(huán)境上：地塊東、南、北三面被包圍，短期商務(wù)氛圍不足； 體量上：總建面積 12萬平米，地上 8萬，規(guī)模不足以震撼區(qū)域； 環(huán)境上：不臨近干道，周邊有批發(fā)市場(chǎng)干擾； 高度上：建筑高度上被嚴(yán)格限制； 時(shí)間上：期房，相對(duì)現(xiàn)樓給客戶的可信度較低。 劣勢(shì) —— 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 位置：與長安街 10分鐘之距，與金融街一路之隔，二環(huán)路上； 景觀：對(duì)望月壇，皇家園林，首都著名的古典園林之一； 交通：公交、地鐵系統(tǒng)完善，出行便捷； 規(guī)劃： 2萬平米商業(yè)，彌補(bǔ)區(qū)域空白，有望領(lǐng)跑新商圈； 前景：與金融街 300米之隔，必將成為金融大勢(shì)帶來利好的首批獲益者。 優(yōu)勢(shì) —— 劣勢(shì) VS優(yōu)勢(shì) 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 戰(zhàn)略思考 通過以上的描述，我們不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目地段、體量、產(chǎn)品、高度等方面優(yōu)勢(shì)均不十分明顯，按照地產(chǎn)常規(guī)做法，我們很難在市場(chǎng)中取勝。 面對(duì)如此激烈的市場(chǎng)選擇， “ 做成地標(biāo) ” 成為了一條合理規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的較佳辦法。如此我們可以站在一個(gè)較高的層面來詮釋月壇項(xiàng)目，并跳出了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，站在了一個(gè)更高的高度，有著如此聲譽(yù)高的建筑，其本身建筑高度顯得不重要，重要的是其內(nèi)涵。 如何打造月壇項(xiàng)目地標(biāo)的內(nèi)涵，如何贏得客戶，成為了我們下一步要解決的問題。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 事實(shí)上對(duì)于本項(xiàng)目，在體量小客觀條件下，結(jié)合地標(biāo)的目標(biāo)定位，我們甲乙雙方面對(duì)的共同問題是： 戰(zhàn)略思考 “小體量綜合體，難度大” 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 小綜合體不同于大綜合體，其體量及可創(chuàng)造性均有限制，進(jìn)而導(dǎo)致其解決方案也會(huì)與大綜合體略有不同。 小綜合體， 更需要 精致、特色、前瞻的優(yōu)秀綜合產(chǎn)品 以及 綜合服務(wù) 解決方案。 首先，需要有專門的顧問公司，對(duì)項(xiàng)目定位，產(chǎn)品定位有效整合； 其次，需要有專業(yè)的營銷公司，給出營銷定位，并銷售執(zhí)行； 再次，需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問公司，針對(duì)商業(yè)，提出合理建議； 第四，有客戶資源、租務(wù)資源的保障，可以使項(xiàng)目更快消化； 第五，必要時(shí)需要專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)提供幫助。 解決方案 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 市場(chǎng)上具有如此綜合能力的服務(wù)商為數(shù)不多，偉業(yè)是在這為數(shù)不多的綜合服務(wù)商中，是一家體系完備，歷史悠久的服務(wù)商。 解決方案 偉業(yè)顧問綜合服務(wù)組織架構(gòu)圖 控股公司董事會(huì) 控股公司 經(jīng)營決策委員會(huì) 管理顧問委員會(huì) 投資顧問公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 資產(chǎn)管理公司 我愛我家 商業(yè)顧問公司 解決方案 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 五位一體 統(tǒng)一協(xié)作 不僅使偉業(yè)顧問成為全國房地產(chǎn)界屈指可數(shù)的綜合服務(wù)商 同時(shí)更創(chuàng)造出 1+1﹥2 的服務(wù)效能 偉業(yè)顧問不斷在實(shí)戰(zhàn)中超越 —— 以一條 全鏈條式的綜合體系 為開發(fā)商提供更加全面的、更具前瞻性與實(shí)效性的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 解決方案 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： b、自我剖析 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) a、片區(qū)現(xiàn)狀 b、自我剖析 c、 客群訪談 、 客群訪談區(qū)域內(nèi)可能的主力客群： 白領(lǐng)、投資客、批發(fā)商等； 子女教育類、駐京機(jī)構(gòu)、醫(yī)療人員等 非主力客群： 偉業(yè)顧問，針對(duì)上述可能成為本項(xiàng)目目標(biāo)人群的客戶進(jìn)行了一次初步的訪談與調(diào)研。偉業(yè)希望能夠以初步的市場(chǎng)的反饋，對(duì)目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)的方向作出相對(duì)更加明確的建議 —— 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： c、客群訪談 ? 我們都依托于首規(guī)委、金融街，所以我們無法離開該片區(qū)； ? 我們公司人員少，不需要很大的辦公空間； ? 我們希望也像大公司一樣擁有好的商務(wù)環(huán)境； ? 由于公司經(jīng)常加班，希望擁有 24小時(shí)空調(diào)和獨(dú)立的衛(wèi)生間來洗澡； ? 如果物業(yè)能夠提供充分的商務(wù)服務(wù)配套，這樣對(duì)于我們這樣類型的企業(yè)是非常有幫助的。 來自客戶的聲音 中小公司： （某建筑師事務(wù)所、某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、某律師事務(wù)所、某翻譯公司） 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： c、客群訪談 ? 我想無論男人還是女人，都還是渴望有一個(gè)穩(wěn)定的家。我和太太同在金融街工作，結(jié)婚兩年了，一直都與父母合住，很不方便。工作比較穩(wěn)定后，我們打算買個(gè)小房，過渡一下。在選房子的時(shí)候，我們主要考慮金融街周邊區(qū)域或者交通方便的樓盤，要適合居家和投資，小一點(diǎn)更好，更適合我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況。 ? 同時(shí)，我們有自己的交際圈子，經(jīng)常需要和朋友們聚會(huì)，進(jìn)行信息交流，提高自己，挖掘商機(jī)，我們希望附近能夠有酒吧一類的休閑場(chǎng)所。 金融街外企職員： （周先生，已婚） 來自客戶的聲音 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)： c、客群訪談 ? 一直都是租房住，在長安街南禮士路附近住了三年，現(xiàn)在有點(diǎn)積蓄，打算買一套適合自己的小居室，由于有長安街情結(jié)，所以首選還是這個(gè)區(qū)域。 ? 我自己是搞建筑的，對(duì)于建筑的外觀和內(nèi)在設(shè)計(jì)都比較在意，我不喜歡追求新、奇、酷的建筑類型，那種建筑的生命力很短暫，我喜歡富于文化內(nèi)涵，展現(xiàn)世界建筑精髓，能夠傳承百年的建筑。