【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)買頻率高的商品為主。　?。?）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。　?。?）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)?！　。?）有一定面積的停車場(chǎng)地?！　〈笮途C合超市　　大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。　?。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道?！　。?）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上?！　。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)?！　。?）采取自選銷售方式。　?。?）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。　　便利店（方便店）　　便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)?！　。?）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。　?。?）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。　?。?）居民徒步購(gòu)物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買。　?。?）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。　?。?）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日?！　。?）以開(kāi)架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。　　購(gòu)物中心　　購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體?！　。?）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)?！　。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道?！　。?）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成?！　。?）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制?！　。?）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%?！　。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。　?。?）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)?！　}(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)　　倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。　?。?）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道?！　。?）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右?！　。?）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主?！　。?）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。　?。?）店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用?！　。?）采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列。　?。?）開(kāi)展自選式的銷售?！　。?）設(shè)有較大規(guī)模的停車場(chǎng)?！　倪x址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等因素開(kāi)發(fā)商基本對(duì)擬開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場(chǎng)可測(cè)量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略：前言：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化：家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，居民文化需求提高，娛樂(lè)類、文體用品類零售額不斷上升，消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)。未來(lái)大型商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。目前國(guó)內(nèi)已形成了百貨店、超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，但比較缺乏集購(gòu)物、休閑、飲食和娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心。消費(fèi)群體資料分析顯示：消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進(jìn)一步擴(kuò)展，對(duì)定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。消費(fèi)者面對(duì)琳瑯滿目的商品和繁多的廣告，增加了選購(gòu)難度，令商家要為消費(fèi)者提供商品種類齊全、購(gòu)物環(huán)境舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵塞情況下，消費(fèi)者需要縮短購(gòu)物時(shí)間，提高采購(gòu)效率，因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物環(huán)境。專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)堅(jiān)持百貨商場(chǎng)規(guī)模大、品種齊、價(jià)格平、功能全、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營(yíng)特色，采取集休閑、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的一站式主題綜合購(gòu)物百貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對(duì)象，同時(shí)努力爭(zhēng)取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭(zhēng)取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。業(yè)務(wù)策略：經(jīng)營(yíng)哲學(xué)：顧客至上。服務(wù)宗旨：以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進(jìn)世界流行的綜合購(gòu)物百貨店概念，店鋪設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計(jì)劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料，降低成本，提高營(yíng)運(yùn)效率。?？陀?jì)劃：為顧客提供一個(gè)新形象及無(wú)盡的購(gòu)物樂(lè)趣與方便，將適時(shí)推出?？酮?jiǎng)勵(lì)，提供特別優(yōu)惠，以回饋忠心顧客的長(zhǎng)期支持，并鞏固穩(wěn)定的顧客群。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購(gòu)貨品和通過(guò)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購(gòu)品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強(qiáng)成本控制，提高營(yíng)運(yùn)效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全面科學(xué)化管理及利用營(yíng)運(yùn)分析數(shù)據(jù)，加上采用直接采購(gòu)商品策略，享有合理的價(jià)格及頗具規(guī)模之經(jīng)濟(jì)效益，使顧客受惠。另一方面，透過(guò)電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場(chǎng)調(diào)查，不斷調(diào)整商品組合，從而迎合消費(fèi)者不斷變化的需求和喜好。采用綜合購(gòu)物百貨超市形式經(jīng)營(yíng)，以合理價(jià)格提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客，售賣貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場(chǎng)所提供的環(huán)球美食。在商品采購(gòu)策略上可利用龐大的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，大量采購(gòu)各式各樣的貨品，以價(jià)廉見(jiàn)長(zhǎng)，和其它零售商家實(shí)行差別化經(jīng)營(yíng)，形成自身的鮮明特色。除奉行質(zhì)優(yōu)及價(jià)廉物美的商品策略外，綜合購(gòu)物百貨店亦重視店鋪的購(gòu)物環(huán)境，使用全開(kāi)放式的購(gòu)物貨場(chǎng)和商品陳列布置，讓顧客在舒適而廣闊的環(huán)境下能百分百接觸各類貨品及隨意挑選合心意的貨品。堅(jiān)持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會(huì)員計(jì)劃、顧客特別購(gòu)物日和網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。前景展望：專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為消費(fèi)者提供廉價(jià)的商品，周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的購(gòu)物環(huán)境，必將成為引領(lǐng)消費(fèi)潮流，演繹時(shí)尚風(fēng)采的現(xiàn)代百貨商場(chǎng)。綜合購(gòu)物百貨店引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對(duì)促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。因此，本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案商場(chǎng)類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。隱性目標(biāo)客戶群是針對(duì)商場(chǎng)本身的氛圍與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否，獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地，以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)買或租賃本案商場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類型商家和投資者。目標(biāo)客戶群描述：隱性目標(biāo)客戶群：這部分主要描述的是進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物娛樂(lè)的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、旅游者、臺(tái)灣人等，而且本案要達(dá)到的目的是，使來(lái)過(guò)本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。人流類型目的人流類型目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到昆山必到的首選地點(diǎn)旅游者旅游之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)臺(tái)灣人使其認(rèn)知到這是XX的一個(gè)最重要標(biāo)志性購(gòu)物中心顯性目標(biāo)客戶群：由上表的市場(chǎng)情況可知，XX市主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費(fèi)品為主，而較為新型的商場(chǎng)均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達(dá)到更多商家進(jìn)駐的目的，另外，在商場(chǎng)中進(jìn)駐餐飲業(yè)，亦是新推盤商場(chǎng)的做法，以豐富精神和時(shí)間消費(fèi)，豐富商場(chǎng)的消費(fèi)類型，但目前尚屬于初級(jí)階段。而對(duì)于娛樂(lè)業(yè)的引入，目前商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)尚屬發(fā)展階段。由上表可得出，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國(guó)內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。①國(guó)內(nèi)外知名品牌店此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專業(yè)集團(tuán)，其實(shí)力、資金較為雄厚，其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高，價(jià)格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。該類知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。②酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。③投資者投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案邀請(qǐng)國(guó)際知名品牌進(jìn)駐，將達(dá)到提升物業(yè)檔次的重要作用。第四章 對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn)建議原則◎“主題性”原則◎“互動(dòng)式”原則◎“開(kāi)拓、創(chuàng)新”原則◎“可持續(xù)發(fā)展”原則◎整體性、戰(zhàn)略性原則◎效益的最大化原則二、項(xiàng)目策略總建議：1.功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來(lái)賣點(diǎn)，在整合營(yíng)銷中體現(xiàn)持久性；2.非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營(yíng)銷的各階段體現(xiàn)出階段性；3.賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；4.逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；5.策略的整合性：將賣點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷全過(guò)程，確定了賣點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案。附：產(chǎn)品建議i.商鋪◎商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價(jià)格?！虮仨毧紤]商業(yè)步行街與整體商場(chǎng)的分區(qū)，所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須做到明確的劃分。◎前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一?！虮仨毥o項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營(yíng)理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國(guó)際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌?chǎng)的消費(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力?！虿捎谩皩?dǎo)入式設(shè)計(jì)”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況的重要因素。在導(dǎo)入式設(shè)計(jì)中，可在廣場(chǎng)上養(yǎng)殖廣場(chǎng)鴿來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，提升項(xiàng)目品位，吸引大量人士聚集。◎物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問(wèn)作為專業(yè)優(yōu)勢(shì)，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。ii.住宅◎面積大小在70150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。也可考慮局部的復(fù)式或躍層?！蚪ㄖ?xì)部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次?！虼靶椭饕捎蔑h窗、大采光落地窗。當(dāng)?shù)鼗緵](méi)有采用飄窗、大采光落地窗?！蛎繎舳家紤]設(shè)玄關(guān)?！虮仨氁筮_(dá)到采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)?！蛭飿I(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問(wèn)的形象出現(xiàn)（除保安），最好考慮知識(shí)型女性。◎針對(duì)當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場(chǎng)、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財(cái)以高效率的投資、理財(cái)功能作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。iii.酒店/公寓◎在適用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店”的理念，可商可住，還可作為投資，增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性?！蛟诠δ苄陨象w現(xiàn)出SOHO的商務(wù)功能，為外來(lái)企