【文章內(nèi)容簡介】 住物業(yè)相融而連成高品位的整體。 （ 2） 合理分布商住物業(yè)功能，提高 購物休閑娛樂廣場 的聚集效應(yīng) 購物休閑娛樂廣場 的整體優(yōu)勢(shì)在于硬件與軟件的統(tǒng)一、經(jīng) 營文化與經(jīng)營商品的結(jié)合、歷史名店的優(yōu)秀傳統(tǒng)與時(shí)尚商家現(xiàn)代營銷理念的融合。 購物休閑娛樂廣場 的商住物業(yè)功能分布和業(yè)種業(yè)態(tài)的整合，不是一般化的簡單羅列，而是整體優(yōu)勢(shì)的整合，要體現(xiàn)城市歷史文化與現(xiàn)代商住物業(yè)功能聚集的功效。本擬建 購物休閑娛樂廣場 在商住物業(yè)功能分布上，要按不同的主題 片 區(qū)突出商住物業(yè)功能的不同經(jīng)營類別、不同商品特色和不同設(shè)臵比例。歷史文化 片 區(qū)的商住物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要配合周圍環(huán)境和消費(fèi)對(duì)象，幽靜中營造蘊(yùn)熱的氣氛；休閑娛樂 片 區(qū)的商住物業(yè)功能宜以青春一派和溫馨家庭為目標(biāo)市場；精品購物 片 區(qū)應(yīng)是商住物業(yè)功能最為完備齊全的 時(shí)尚商住物業(yè) 片 區(qū)，以潮流、個(gè)性、 新奇、高級(jí)的服務(wù)消費(fèi)為主體。 （ 3） 科學(xué)整合零售結(jié)構(gòu)，提高 購物休閑娛樂廣場 的主導(dǎo)效益 購物休閑娛樂廣場 布局規(guī)劃需要大型綜合購物中心（商場）烘托氣氛，展示規(guī)模，應(yīng)從整體購物環(huán)境與局部領(lǐng)域特色消費(fèi)結(jié)合，著意塑造輻射遠(yuǎn)距離客流聚集的休閑購物中心的形象，同時(shí)照顧本地區(qū)和本 縣 居民日常消費(fèi)需求的互補(bǔ)，組成整體與局部的連貫統(tǒng)一。 購物休閑娛樂廣場 最令消費(fèi)者向往的是零售購物，其主體部位應(yīng)安排名牌的大型商店或購物中心實(shí)行 一體化 進(jìn)入，顯要地段的配套功能部分也應(yīng)由品牌專賣連鎖店占據(jù)，要避免一 般化的散碎零售租賃拼湊。商住物業(yè)街業(yè)類和業(yè)態(tài)資源的重新整合，有利于促進(jìn)調(diào)整結(jié)構(gòu)，錯(cuò)位經(jīng)營，拓展新目標(biāo)市場。 （ 4） 綜合設(shè)施配套齊備，提高商住物業(yè)街的硬件水平 購物、飲食、娛樂、游憩、文化、交誼、健身有機(jī)結(jié)合，是 購物休閑娛樂廣場 多功能風(fēng)格的體現(xiàn)。 購物休閑娛樂廣場 功能定位宜在經(jīng)營結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、服務(wù)等方面進(jìn)行適應(yīng)性改造，以優(yōu)雅的購物環(huán)境，富有特色的商品，多樣式的服務(wù)，綜合性的娛樂設(shè)施，營造融購物與休閑、娛樂為一體的和諧氛圍。服務(wù)方面的創(chuàng)新要突破圍繞產(chǎn)品提供服務(wù)的傳統(tǒng)框架，實(shí)現(xiàn)了向?yàn)轭櫩蛣?chuàng)造和提供新價(jià)值的多業(yè) 種、多業(yè)態(tài)服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，形成為消費(fèi)者充分享受生活品味的復(fù)合型消費(fèi)場所。 （ 5） 全面統(tǒng)籌規(guī)范管理，提高 購物休閑娛樂廣場 的整體績效 購物休閑娛樂廣場 作為城市縮影的開放式、跨區(qū)域的商住物業(yè)群體，在某種意義上說是一個(gè)準(zhǔn)公共產(chǎn)品，如果 購物休閑娛樂廣場 規(guī)劃建設(shè)出現(xiàn)敗筆，將嚴(yán)重影響商住物業(yè)街日后的整體績效。因此， 購物休閑娛樂廣場 布點(diǎn) 及功能布局 要 重點(diǎn) 規(guī)范 、重點(diǎn) 管理。 振龍的建議： a、轉(zhuǎn)型定位的必要性 a目的：改變 購物休閑娛樂廣場 定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢(shì)，形成與該片區(qū)不同的商住物業(yè)形態(tài)，最終達(dá)到適 應(yīng)安?？h商住物業(yè)市場狀況的 全 新物業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 a方法：根據(jù)安福商住物業(yè)市場對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項(xiàng)目商住物業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由商住物業(yè)園定位向主題式商住物業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商住物業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競爭優(yōu)勢(shì)。 b、轉(zhuǎn)型定位 b項(xiàng)目定位： 購物休閑娛樂廣場 —— 安福商貿(mào)、旅游、文化窗口； b規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店 b投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售 c、商住物業(yè) 符號(hào)定位 c項(xiàng) 目 符 號(hào)： 購物休閑娛樂廣場 —— 突出 地段優(yōu)越 性（不可替代及唯一性） c商住物業(yè)符號(hào)： 購物休閑娛樂購物廣場 —— 突出商住物業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性 d、商住物業(yè)功能定位 d內(nèi)街 —— 服裝鞋帽一條街 經(jīng)營商品：服裝、鞋帽 商品檔次：中檔、中抵擋 d中城 —— 精品購物廣場 經(jīng)營商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品 商品檔次：中檔、中高檔 d外街 —— 日用百貨一條街 經(jīng)營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料 商品檔次：中低檔、低檔 e、定位目標(biāo) e由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； e內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立； e中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場； e實(shí)現(xiàn) 購物休閑娛樂廣場 商住物業(yè)的互補(bǔ)、互促。 價(jià)格定位 房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線與 租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對(duì)商住物業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。 根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商住物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商住物業(yè)的租金水平一般在 2540 元 /M2月之間，通過對(duì)本地段的商住物業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為 32元 /M2。 a、 確定年收益： 30 元 /M2月 1 M2 12=360 元； b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為 8% c、使用年限： 50 年 d、收 益價(jià)格確定 運(yùn)用公式 ： V ＝ a/r [11/(1+r)n] 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 a：房地產(chǎn)年純收益 r：還原利率 n：未來可取得收益的年限 可測算出本項(xiàng)目裙樓商鋪的平均售價(jià)為 5000元 /M2 從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議 購物休閑娛樂廣場 商鋪銷售均價(jià)在 4800— 5500元 /M2。 八、 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 項(xiàng)目推廣主題（ 草案 ） 關(guān)于案名 ：項(xiàng)目命名為 安?？h金岸休閑購物廣場 案名分析及建議： 劣勢(shì)： 案名有些陳舊、不時(shí)尚、不新穎 安福 也 有相 近、 相類似案名 優(yōu)勢(shì)： 案名尚有些新時(shí)代特征 振龍 建議 ： 延續(xù)原有案名，只是在原來基礎(chǔ)上做稍微改動(dòng)。 暫定命名為： 安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 項(xiàng)目推廣主題 賦予項(xiàng)目一種獨(dú)特概念，就是賦予項(xiàng)目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特征，給予項(xiàng)目更高的附加值。獨(dú)特的概念可以引領(lǐng)時(shí)尚生活潮流，區(qū)別于競爭樓盤，獲得更大差異性，從 而形成獨(dú)特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭 。 ? 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 —— 時(shí)代 城市 后花園 ? 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 —— 新城市主義的復(fù)興 ? 安?？h金岸購 物休閑娛樂廣場 —— 城市中堅(jiān)的世紀(jì)花園 ? 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 —— 新都市主義，詩意的家園。 ? 城市主義 〃 復(fù)興 〃 /自由主義 〃 張揚(yáng) 〃 /自在生活 〃 愜意 〃 /文化生活 〃 濃厚 〃 ? 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個(gè)約 自在 〃 愜意 〃 濃厚 〃 —— 城市生活新主張。 圓您一個(gè)不太奢侈的夢(mèng) 主題詮釋 【時(shí)代】 —— 將項(xiàng)目現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化的社區(qū)生活兩項(xiàng)因素融合，突現(xiàn) 21世紀(jì)新時(shí)代新生活的全新現(xiàn)代特征。 【城市】 —— 由于相當(dāng)部分目標(biāo)客戶群為了 謀求生存與事業(yè)的發(fā)展， 帶 著 夢(mèng)想與期望來到這個(gè) 縣城 ，逐漸熟悉并融入這個(gè)城市生活方式。即要品位都市時(shí)尚、文化、繁華之后，又體驗(yàn)歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對(duì)城市物質(zhì)豐裕與精神富足向往的完美詮釋。 【后花園】 —— 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 正好位于目標(biāo)客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的后花園。這也與項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)綠化率較高， 填補(bǔ)安福購物休閑娛樂廣場空白的一大延伸。 九、 項(xiàng)目營銷推廣節(jié)奏“ 安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 ”媒體投放計(jì)劃 —— 策略執(zhí)行計(jì)劃 第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 銷售增長目標(biāo) 針對(duì)項(xiàng)目目前經(jīng)營狀況，開展相應(yīng)廣告活動(dòng)，開拓和贏得市場，提升項(xiàng)目價(jià)值，提高項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價(jià)值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)期收益。 市場拓展目標(biāo) 通過系列廣告活動(dòng)展開，明確市場定位以及目標(biāo)客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額。 品牌塑造目標(biāo) 通過系列廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感，力求使項(xiàng)目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。 企業(yè)形象目標(biāo) 樹立良好的物業(yè)品牌和企業(yè)品牌，擴(kuò)大企業(yè)的社會(huì)影響力，改變 成 純資金運(yùn)作模式，使項(xiàng)目成為區(qū)域市場商業(yè)地產(chǎn)的代表作。 第二節(jié)：廣告定位 展示全新面貌 通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達(dá)到不斷積聚人氣的目的。 主打廣告語： XXX擁有 XX的榮耀 副標(biāo)題之一： 資本〃運(yùn)作〃財(cái)富〃擴(kuò)張 副標(biāo)題之二： 今日寸金買鋪，明日寸土寸金 招商 確立物業(yè)中高檔品質(zhì)，初期穩(wěn)定原有品牌，后續(xù)應(yīng)結(jié)合物業(yè)形象，斟選良好品牌，達(dá)到物業(yè)經(jīng)營品牌與物業(yè)整體形象的統(tǒng)一。 中高檔名品 邀請(qǐng)名牌星級(jí)店入駐，通過對(duì)星級(jí)店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。 酒吧、咖啡屋、茶 秀、娛樂廣場的訴求 通過本物業(yè)彌補(bǔ)了安福核心區(qū)購物休閑娛樂一站式商業(yè)空間獨(dú)特形象的宣傳，形成市場差異銷售，不斷烘托人氣，達(dá)到整合市場資源、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的目的。 商住式公寓的訴求 通過對(duì)本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場需求的商住式公寓。 第三節(jié)：廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進(jìn)行如下訴求： ⑴ 開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造特色商業(yè)氛圍。 ⑵ 宣傳中高檔服裝品牌 ⑶ 旺鋪招租。 ⑷ 突出本物業(yè)為安福核心區(qū)購物休閑娛樂一站式商業(yè)空間。