蘇州聯(lián)豐購物廣場(chǎng)策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-16 11:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程的精心構(gòu)思 ? 投資分析 ? 設(shè)計(jì)選擇 ? 開發(fā)模式 ? 營(yíng)銷過程 ? 后續(xù)服務(wù) ? 專業(yè)機(jī)構(gòu) ? 多方位的資源利用 ? 建筑 ? 傳媒 ? 配套 ? 服務(wù) ? 多角度的投資安排 ? 租 ? 售 ? 租 +售 ? 產(chǎn)權(quán)收益 ? 管理收益 ? 經(jīng)營(yíng)收益 ? 定方向的客戶開發(fā) ? 客戶范圍 ? 關(guān)心問題 ? 服務(wù)安排 ? 過程控制 ? 同周期的開發(fā)協(xié)調(diào) ? 共受益 ? 早成熟 ? 易配套 ? 較恰當(dāng)?shù)馁Y金預(yù)期 ? 好心態(tài) ? 同步調(diào) ? 抗風(fēng)險(xiǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避： 面對(duì)本項(xiàng)目，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的最大來源將是 對(duì)過程的認(rèn)識(shí)度、執(zhí)行力 和 對(duì)預(yù)期收益的過高期望 項(xiàng)目發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，通過合理的規(guī)避措施 會(huì)在一定范圍內(nèi)得到避免，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展各環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)和控制 以及與合作者良好的認(rèn)識(shí)溝通是降低風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法 風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避闡述 ? 地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì) ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 近年來，雖然蘇州房產(chǎn)價(jià)格保持了較高的增幅，但是相對(duì)于高檔的住宅項(xiàng)目，可售商業(yè)項(xiàng)目則存在銷售價(jià)格的敏感性控制問題。 ? 項(xiàng)目本身的體量龐大，銷售時(shí)間的控制上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 客戶逐步理智和客戶問題的上升，影響客戶購買力。 ? 規(guī)避 ? 加快開發(fā)過程決策速度和過程構(gòu)建速度。 ? 把握本區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)和整體配合的關(guān)系（項(xiàng)目周邊的規(guī)劃和建設(shè)狀況將影響投資者對(duì)于本項(xiàng)目將來的信心）。 ? 合理安排資金回籠時(shí)間和發(fā)展時(shí)間，處理好全過程的服務(wù)質(zhì)量。 ? 塑造個(gè)性。 ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 不可改變的價(jià)格底線，將在本項(xiàng)目銷售期內(nèi)加大對(duì)項(xiàng)目銷售的壓力。 ? F城的招商運(yùn)作的進(jìn)度將會(huì)間接影響本項(xiàng)目在未來消費(fèi)群體和投資的信心。 ? 規(guī)避 ? 在價(jià)格策略上，由于現(xiàn)有園區(qū)內(nèi)尚未出現(xiàn)可售的商業(yè)項(xiàng)目，認(rèn)識(shí)到一定優(yōu)勢(shì)性的同時(shí)，應(yīng)該保持理智的態(tài)度，采取前期試探，中長(zhǎng)期穩(wěn)步微調(diào)的策略。 ? 控制主力業(yè)態(tài)的引入，在商鋪鋪位的切分上達(dá)到單位總價(jià)和鋪位數(shù)量的平衡，并根據(jù)銷售狀況制定靈活、可調(diào)整的策略。 ? 加快銷售準(zhǔn)備工作進(jìn)程，配合宣傳實(shí)施完全控制性的銷售模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避闡述 ? 項(xiàng)目發(fā)展影響 ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目的銷售將持續(xù)三個(gè)月左右的時(shí)間，如何能夠保持投資者的熱度，同期的招商如何能夠保持預(yù)計(jì)的開業(yè)時(shí)間。 ? 銷售價(jià)格上的無可參考性，使本項(xiàng)目的價(jià)格試探上存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 ? 其采取的分期開業(yè)模式，造成后期開業(yè)銷售項(xiàng)目的冷場(chǎng)，容易使投資者采取持幣觀望的態(tài)勢(shì)。 ? 規(guī)避 ? 塑造本項(xiàng)目商業(yè)定位的特性，加大示范性商業(yè)業(yè)態(tài)的真實(shí)性。 ? 合理安排售價(jià)，以低價(jià)策略入市，聚集一定的人氣后，采取逐步調(diào)升的策略。 ? 不斷給予項(xiàng)目以利好消息，配合 SP活動(dòng)，采用商家簽約會(huì)、買方集中簽約儀式等不斷刺激后續(xù)進(jìn)入的投資者。 ? 過程控制 ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 與各職能機(jī)構(gòu)較為復(fù)雜的關(guān)系問題和手續(xù)問題，會(huì)在一定程度上影響到本項(xiàng)目的決策執(zhí)行度。 ? 本項(xiàng)目發(fā)展的多資源運(yùn)用將增大對(duì)過程的控制力。 ? 開發(fā)商內(nèi)部的決策程序。 ? 規(guī)避 ? 理清關(guān)系、切斷分歧，嚴(yán)格控制信息通道，避免其了解項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)思。 ? 提前完成過程控制規(guī)劃和確立溝通程序方法。 ? 開發(fā)商內(nèi)部建立強(qiáng)有力的決策程序。 風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避闡述 ? 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 蘇州目前的商鋪價(jià)格除三大商圈（觀前街、石路、南大門）以外，其他地段的商鋪售價(jià)普遍不高，干將路沿線的商鋪一、二層均價(jià)在 8000元 /平方米左右，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升將經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)。 ? 項(xiàng)目分期開發(fā)和開業(yè)以及招商進(jìn)度對(duì)于各區(qū)域和各功能商鋪價(jià)格的影響。 ? 周邊缺乏可售性物業(yè)，市場(chǎng)上缺乏可比類項(xiàng)目，客戶對(duì)于投資匯報(bào)率水平的心理底線較模糊。 ? 規(guī)避 ? 低價(jià)入市的策略。 ? 采取差異性價(jià)格策略。 ? 切分上采取靈活、可變的策略。 ? 客戶認(rèn)知 ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 該區(qū)域周邊開發(fā)狀況相對(duì)落后，大多數(shù)為回遷房和原斜塘鎮(zhèn)原居民，投資者對(duì)于其發(fā)展商業(yè)的認(rèn)知度不高。 ? 按照目前蘇州現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的特征，對(duì)于將來引入的業(yè)態(tài)的把握，客戶對(duì)于此類綜合性商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)可需要一定時(shí)間的引導(dǎo)和培育。 ? 蘇州本地客戶的理性不利于項(xiàng)目售前人氣的聚集和加快銷售速度。 ? 規(guī)避 ? 合理利用大形勢(shì)，專題炒作本項(xiàng)目發(fā)展背景。 ? 對(duì)建筑產(chǎn)品的分層次傳播。 ? 樹立強(qiáng)烈的項(xiàng)目發(fā)展理念。 ? 充分控制傳媒，充分引導(dǎo)全新的投資概念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避闡述 ? 投資收益 ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 無成型的項(xiàng)目作示范，各類型商鋪的投資性是否能受認(rèn)可。 ? 對(duì)資金回收周期期望高。 ? 規(guī)避 ? 加強(qiáng)本項(xiàng)目的示范作用，加快投入過程。 ? 控制成本（主要在建安上非對(duì)外材料）。 ? 明確資金來源和確定用途及合作內(nèi)容。 ? 加強(qiáng)對(duì)于目前蘇州市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)投
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