【正文】 時相應的 銷售價格比例提高或贈送“租期 品牌效應”的期限。 根據(jù)定位可以采取開設“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括。 第一部分：體現(xiàn)金岸房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營理念 第二部分：體現(xiàn)安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 主題性、綜合性 第三部分：以版畫的形式描述商業(yè)發(fā)展的各種階段 宣傳口號： ，玩錢才是境界！ ，明日寸土寸金！ 豐澤百世 4. 資本〃運作〃財富〃擴張 。 物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經(jīng)濟、回報。 十八、 項目營銷推廣執(zhí)行方案 （附件一） 安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 樓書方案 主題：商業(yè)百年 理念：資本〃運作〃財富〃擴張 背景：以中 國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場為小背景 思考：從這個角度來說明 ,可以把我們的項目講的很透 ,同時還能夠傳達商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵 ,這才是一個高度。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報。售樓員可以挖掘一些老客戶。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動銷售的火爆。 消費行為上將會追求質量與時尚及個性的消費。 本案營造了新消費主義革命、新經(jīng)營主義革命，由此引出一個 超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè)，因此就帶動了其投資價值，使本案物業(yè)具備了較大的升值空間。扮演一個激發(fā)普通消費者內(nèi)心向往和提供滿足這種向往的場地空間商業(yè)物業(yè)，而再引入一種全新的心情消費照顧系統(tǒng)，使到來的消費者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍， 這個系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂休閑設施。 基于本案的現(xiàn)狀及自身特點我們提出新消費主義革命、新經(jīng)營主義革命，以求以本案 2 個類型的物業(yè)作為 2個平臺，分別引入和倡導上述 2大主義的革命，使得本案在同類物業(yè)中樹立一個繼往開來新模式的領導者角色，完善和超越現(xiàn)實同類物業(yè)，填補安?？h的一個市場空白，同時也作為城中一個重要的商務推進系統(tǒng)。 以新消費主義革命為核心，同時啟動新經(jīng)營主義革命和新都市主義革命，并從本質上提升本案標志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。實現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤。其中的主要操作因素是價格。 （二） 總體操盤計劃、步驟 按照最優(yōu)組合，順序如下： 第一階段：商業(yè)部分 ◎ “整商零售”，整體商鋪在這部分中，帶租約一起銷售，賣點就是非常穩(wěn)定的投資回報率，可以考慮最先運作； ◎ 安?？h金岸 .購物休閑廣場 獨立商鋪由于既可自營又可投資，適用性比較強，可考慮放在第二步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾； ◎ 絕版拍賣：選出商鋪中的絕版位臵進行拍賣，既可以將一個項目的人氣炒到最旺，同時可以 利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。 ◎ 酒店配臵園林綠化景觀、空中花園、花園式餐廳、會員式服務，使入住的業(yè)主體會項目的尊貴與品位。 ◎ 針對當?shù)鼗鸨纳套∈袌?、本案?yōu)越的地理位臵，物業(yè)公司應提供全程托管、全程理財以高效率的投資、理財功能作為項目的核心競爭力。當?shù)鼗緵]有采用飄窗、大采光落地窗。 ii. 住宅 ◎ 面積大小在 70150 左右適當調(diào)整，主力戶型以兩室、三室 為主。 ◎ 必須給項目定出明確的主題或項目定位，在建筑風格上融入經(jīng)營理念。 第五部分：購物休閑娛樂廣場 媒介宣傳序號項目規(guī)劃 （ 43） 電視廣告創(chuàng)意、制作 （ 44） 廣播廣告創(chuàng)意、制作 （ 45） 戶外廣告設計、制作 （ 46） 整版彩色廣告 （ 47） 整版套紅廣告 （ 48） 整版黑白廣告 （ 49） 半 版彩色廣告 （ 50） 半版套紅廣告 （ 51） 半版黑白廣告 （ 52） 所有報紙稿件設計 （ 53） 其它配套設計 （ 54） 售樓部現(xiàn)場展示方案 （ 55） 售樓部大廳展示方案 （ 56） 賣場整體風格布局方案 （ 57） SP 活動海報及展示 （ 58） DM單 （ 59） 夾報 （ 60） 各種小禮品設計 十四、對安福金岸〃購物休閑娛樂廣場 當前規(guī)劃設計的建議 （一） 整體規(guī)劃的調(diào)整意見 建議原則 ◎ “主題性”原則 ◎ “互動式”原則 ◎ “開拓、創(chuàng)新”原則 ◎ “可持續(xù)發(fā)展”原則 ◎ 整體性、戰(zhàn)略性原則 ◎ 效益的最大化原則 （二） 項目策略總建議： 1. 功能性賣點：從項目自身挖掘出來賣點，在整合營銷中體現(xiàn)持久性； 2. 非功能性賣點：從項目以外的方面挖掘賣點，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性； 3. 賣點的獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點； 4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點； 5. 策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合方案。 （ 5） 以影視廣告為補充，向目標客戶介紹樓盤的整體規(guī)劃、景觀設計、物業(yè)管理的信息。 武功山 路段公益垃圾桶 項目推廣費用 約占總銷售額的 3% 說明： 1． 報紙廣告：可根據(jù)各報廣告報價 ，一般皆可發(fā)優(yōu)惠 8折以下； 2． 戶外廣告：由于具體路段、具體面積、具體投放時間無法定出； 3． 電視廣告：吉安、安福電視臺房地產(chǎn)欄目正在變動，具體報價目前沒有出來； 4． 整個廣告推廣計劃將根據(jù)實際具體操作情況，每月制定出詳細預算清單計劃，并提前做出相關的 SP 活動宣傳、廣告內(nèi)容、平面設計等計劃。 電視媒體 可在當?shù)仉娨暸_黃金時期穿插一些電視廣告、游飛字幕等。 缺點： ⑴ 報紙內(nèi)容多，廣告不容易引起注意，尤其是不同的廣告登在一起，個別廣告能夠引起注意的可能性大為降低。 第四節(jié)：媒介策略 媒體分析研究 報紙： ⑴ 覆蓋面大、受眾廣，可讀性強，易形成市場聲譽與口碑。 第三節(jié)：廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進行如下訴求： ⑴ 開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造特色商業(yè)氛圍。 主打廣告語： XXX擁有 XX的榮耀 副標題之一： 資本〃運作〃財富〃擴張 副標題之二： 今日寸金買鋪，明日寸土寸金 招商 確立物業(yè)中高檔品質，初期穩(wěn)定原有品牌，后續(xù)應結合物業(yè)形象，斟選良好品牌，達到物業(yè)經(jīng)營品牌與物業(yè)整體形象的統(tǒng)一。 市場拓展目標 通過系列廣告活動展開，明確市場定位以及目標客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額。城市主義就是人們對城市物質豐裕與精神富足向往的完美詮釋。 ? 城市主義 〃 復興 〃 /自由主義 〃 張揚 〃 /自在生活 〃 愜意 〃 /文化生活 〃 濃厚 〃 ? 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個約 自在 〃 愜意 〃 濃厚 〃 —— 城市生活新主張。獨特的概念可以引領時尚生活潮流，區(qū)別于競爭樓盤，獲得更大差異性，從 而形成獨特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭 。 根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商住物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商住物業(yè)的租金水平一般在 2540 元 /M2月之間，通過對本地段的商住物業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為 32元 /M2。 振龍的建議： a、轉型定位的必要性 a目的：改變 購物休閑娛樂廣場 定位的局限性，發(fā)揮錯位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商住物業(yè)形態(tài)，最終達到適 應安?？h商住物業(yè)市場狀況的 全 新物業(yè)定位，以達到促進銷售的目的。 購物休閑娛樂廣場 功能定位宜在經(jīng)營結構、購物環(huán)境、服務等方面進行適應性改造，以優(yōu)雅的購物環(huán)境，富有特色的商品，多樣式的服務，綜合性的娛樂設施，營造融購物與休閑、娛樂為一體的和諧氛圍。 （ 3） 科學整合零售結構，提高 購物休閑娛樂廣場 的主導效益 購物休閑娛樂廣場 布局規(guī)劃需要大型綜合購物中心（商場）烘托氣氛，展示規(guī)模，應從整體購物環(huán)境與局部領域特色消費結合，著意塑造輻射遠距離客流聚集的休閑購物中心的形象，同時照顧本地區(qū)和本 縣 居民日常消費需求的互補，組成整體與局部的連貫統(tǒng)一。 （ 2） 合理分布商住物業(yè)功能，提高 購物休閑娛樂廣場 的聚集效應 購物休閑娛樂廣場 的整體優(yōu)勢在于硬件與軟件的統(tǒng)一、經(jīng) 營文化與經(jīng)營商品的結合、歷史名店的優(yōu)秀傳統(tǒng)與時尚商家現(xiàn)代營銷理念的融合。 這類商住物業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè) 化程度高。并且這種商住物業(yè)模式要求： ⑴ 規(guī)模化，主題經(jīng)營獨占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配； ⑵ 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進行網(wǎng)絡運作，所涉及成本高昂、費用巨 大。 這類模式與其它商住物業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求 上的區(qū)別。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡住所有的消費者，而且聚人氣、提高消費，應該是較適合本項目發(fā)展理想商住物業(yè)模式。 威脅點（ T） 周邊現(xiàn)推向市場的商住物業(yè)較多，形成很大的競 爭力與市場壓力； 安福目前 商鋪空臵較高，形成對項目銷售的直接競爭； 周邊原有市場的商鋪在項目推廣過程中，必將有較大的抬升，在價格和銷售態(tài)勢的控制中，不可控件的影響較大。在購房過程中謹慎，貨比三家。在事業(yè)與愛情步入穩(wěn)定時，他們渴望有個幸福理想家園。同時在領略都市繁華之后，又期望一所環(huán)境優(yōu)雅、寧靜和諧能令心靈休憩的場所。幾十年的經(jīng)營積累了大量的財富，雖然擁有別人眼羨的富足，并不意味著生活質量的提高。 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富裕群體 通過對消費群體的走訪結果顯示，項目周邊經(jīng)商戶與居民對項目都寄托很大希望，也有購買意向， 商品房 價位希望在 550 元—— 650 元 /平方米 ，商鋪 價位希望在 5000 元 /平方米 左右。 部分行政、企事業(yè)單位職工 家庭可支配收 入 超過 2萬元，首期 支付 3—— 6萬元之間，月供還款約 450—— 1000 元左右。城市中心較好地段項目獲得難度越來越大，郊區(qū)化的地皮也成為眾多開發(fā)商的爭奪的對象。改革開放以來，隨著城市化的進程，以及專業(yè)市