【正文】 娛樂廣場 項 目 策 劃 方 案 吉安市振龍實業(yè)發(fā)展有限公司策劃中心編制 前 言 吉安市振龍實業(yè)發(fā)展有限 公司受 吉安市金岸 房地產開發(fā)有限公司委托，進行 安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 地產項目策劃。 該縣建制始于先秦，為江西省 18個文明古縣之一，自古文風鼎盛，人才輩出，被譽為“文章理學忠節(jié)之邦”，中國民盟發(fā)起人羅隆基、愛國“七君子”之一王造時，愛國詩人王禮錫等均出生于這塊福地?？h工業(yè)園區(qū)位于贛粵高速公路和吉福、安分公路接口處，總開發(fā)面積3平方公里，水、電、路、通信設施基本完備。 調查對象：滬瀟市場 滬瀟市場基本與安城大市場雷同，上下兩層結構的單位面積租金均價約為 7元 /平方米，臨街面單層的租金稍高一點，租金大致為單位面積 10 元 /平方米。 C，商鋪售價：一類地段均價大致為 40005000 元 /平方米（如：安城大市場）；二類地段均價大致為 20xx3000 元 /平方米；三類地段均價大致為 120020xx 元 /平方米。但是在 20xx年 7月份省檢查組在安?？h進行了一次大檢查，此后由于給予外商較大的優(yōu)惠政策傾斜，價位有所上揚，但穩(wěn)定性不強。從這個調查上我們可以看出目標消費群體很注重“以人為本”的建筑理念。 項目地段 商賈云集，具有較明顯的商貿特色，這是其得天獨厚的板快優(yōu)勢。 周邊老城區(qū)居民 他們依然寄居在別人的屋檐下，過著都市富裕階層的租房生活。同時對未來的社區(qū)生活充滿幻想與憧憬。 六、商住物業(yè)模式分析 就目前的商住物業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商住物業(yè)模式，二是主題性商住物業(yè)模式，三是專業(yè)性商住物業(yè)模式。它不局限于某個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經營能力與盈利空間。 購物休閑娛樂廣場 最令消費者向往的是零售購物，其主體部位應安排名牌的大型商店或購物中心實行 一體化 進入，顯要地段的配套功能部分也應由品牌專賣連鎖店占據，要避免一 般化的散碎零售租賃拼湊。 a方法：根據安福商住物業(yè)市場對門面房需求量大、銷售好的狀況，結合項目商住物業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點，由商住物業(yè)園定位向主題式商住物業(yè)街定位轉型，發(fā)揮內外街和沿街招牌店優(yōu)勢，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢和商住物業(yè)前景價值，形成項目獨有的項目競爭優(yōu)勢。 ? 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 —— 時代 【后花園】 —— 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 正好位于目標客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的后花園。 中高檔名品 邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。 ⑵ 權威性強，可信賴度高。具體推廣方案、預算目前尚需落實。 武功山 路段燈箱廣告牌 3）項目工地包裝 附：產品建議 i. 商鋪 ◎ 商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設計可以提升二、三層以上的價格。也可考慮局部的復式或躍層。 iii. 酒店 /公寓 ◎ 在適用性上提出“產權式酒店”的理念，可商可住，還可作 為投資，增強項目的適用性。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄抬人氣，又可以放在最后面提升價格。 第三階段：產權式酒店 說明：產權式酒店在本案中的優(yōu)勢較大，對項目的整體運營有“錦上添花”和外層推進及喧染之功效。 A、新消費主義革命 本案引領一種打破傳 統(tǒng)“消費 =購物”模式的新消費模式，轉換到一種工作之余的精神放松與物質消遣，即“消費 =娛樂 +美食 +購物 +休閑”的新消費主義革命。其基本脈絡是由商鋪的升值空間帶動住宅樓物業(yè)的升值空間。 目標客戶群的需求分析 1隱性目標客戶群的需求分析 本案對隱性目標客戶群的吸引力的前景是本案銷售順利與否的一個前提與基礎，本案產品設計主要是為了照顧和貼近滿足基本消費者的需求，其需求分析如下： 其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進行各種的休閑娛樂活動。作好金岸的品牌！ 在物業(yè)收費上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費用”等優(yōu)惠政策。 分支篇章：下面以分支篇章闡述項目特色及優(yōu)點（略） ◎ 區(qū)域決定價值 ◎ 商業(yè)實現價值 ◎ 環(huán)境體現價值 ◎ 機遇創(chuàng)造價值 ◎ 品質保證價值 ◎ 品牌成就價值 ◎ 文化象征價值 （附件二） 安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 圍墻策劃方案 總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。商業(yè)百年重點體現的是一種商業(yè)文化和商業(yè)精神，而絕不是簡單意義上的投資與賺錢。 采取“贈送”活動。 消費習慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂于一身的場所。 B、新都市主義革命 引入酒店式生活環(huán)境： 層次一：個性 +共性 層次二：便利 +智能 提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務設施，倡導以人性化的全方位系統(tǒng)為基礎的專業(yè)化商住物業(yè)革命。 開發(fā)出安?？h真正將購物、商務、休閑、娛樂、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標志性綜合商業(yè)中心。我們可以先推出 1/3的樓層來試盤，如發(fā)現哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調整。 ◎銷售采用單戶產權式出讓，加快酒店資金回籠。 ◎ 每戶都要考慮設玄關。 ◎ 采用“導入式設計”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來的經營情況的重要因素。 （ 6） 以掛旗廣告、路牌廣告，對消費者進行提醒訴求， 以促使他們采取購買行為 。 十、 項目現場包裝策略 項目現場包裝的目的 1）突顯項目的新姿態(tài)新形象； 2）項目對外的整體形象的體現； 3）廣告的強有力的支持點； 4）有力促進銷售； 項目現場包裝的內容 1）銷售現場的包裝 ⑵ 報紙的時效性強，一般不具有保存價值，因此報紙廣告的作用效果 是短暫的，為了克服這個不足，應以一定頻率連續(xù)在報紙上刊登以保證目標讀者的接受率。 ⑵ 宣傳中高檔服裝品牌 ⑶ 旺鋪招租。 品牌塑造目標 通過系列廣告活動，樹立項目良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明，增強目標市場消費者對項目的好感，力求使項目成為標志性商業(yè)物業(yè)。 圓您一個不太奢侈的夢 主題詮釋 【時代】 —— 將項目現代主義建筑風格與現代化的社區(qū)生活兩項因素融合，突現 21世紀新時代新生活的全新現代特征。 a、 確定年收益： 30 元 /M2月 1 M2 12=360 元； b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為 8% c、使用年限： 50 年 d、收 益價格確定 運用公式 ： V ＝ a/r [11/(1+r)n] 式中 V：房地產的價格 a：房地產年純收益 r：還原利率 n：未來可取得收益的年限 可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為 5000元 /M2 從上面的價格分析，并結合目前的市場狀況，我司建議 購物休閑娛樂廣場 商鋪銷售均價在 4800— 5500元 /M2。服務方面的創(chuàng)新要突破圍繞產品提供服務的傳統(tǒng)框架，實現了向為顧客創(chuàng)造和提供新價值的多業(yè) 種、多業(yè)態(tài)服務方向轉化，形成為消費者充分享受生活品味的復合型消費場所。 購物休閑娛樂廣場 的商住物業(yè)功能分布和業(yè)種業(yè)態(tài)的整合，不是一般化的簡單羅列，而是整體優(yōu)勢的整合，要體現城市歷史文化與現代商住物業(yè)功能聚集的功效。 ⑶ 租金低廉，主題廣場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于項目銷售也不利。 主題性商住物業(yè)模式 主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。由于原來所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區(qū)環(huán)境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來的居住場所與環(huán)境要 優(yōu)于 原來居住條件。 （ 2） 這一區(qū)域也是具有良好的人文環(huán)境。 對周邊的市場調查與消費群體的走訪都顯示：對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文教 育 、市場發(fā)展?jié)摿?十分重視。 目標客戶群定位： 依據 安福 狀況，本項目的消費群體主要是： 逐步形成了 項目 板塊地段具有得天獨厚的商貿特征。 項目策劃推廣力度缺乏 受開發(fā)商實力和水平限制以及當地實際環(huán)境的影響，安?？h城的房地產項目在項目規(guī)劃和營銷推廣上，定位模糊，手法單一，廣告宣傳力度不夠。 三、 房地產發(fā)展一般性分析 作為安邑福地，安福的未來發(fā)展大有“錢”圖。 復式和別墅開發(fā)項目很少。 安福房地產現狀分析 安福地處贛中西部，從現狀來看，目前還處于房地產業(yè)發(fā)展的初級階段，隨著縣城經濟的逐步發(fā)展和宏觀控制的逐步調整以及從比較 效益的發(fā)展角度分析，安福的房地產業(yè)將會呈現出巨大潛力和旺盛發(fā)展周期。安福古樟、 陳山紅心杉聞名全國。 針對本案的特性和現存規(guī)劃布局方案的內容進行項目的推廣策劃， 本策劃文本包括：市場調查與分析 ， 項目營銷策劃 ，現場銷售 策劃 ，項目宣傳推廣策略，廣告階段策略，現場包裝策略 ，媒介組合策略等附錄組成部分。如果貴方認可此方案， 我司將由本案策劃總監(jiān)李倩茹女士與貴公司達成本 項目方位或全程方面的合作。境內山川秀美，勝跡 遍布，巍巍武功山雄踞縣境西北，層巒迭嶂、秀比衡廬；歷代被譽為佛、道雙修的圣地，現已被定為國家森林公園、省級名勝風景區(qū)，主峰金頂海拔 1918米，為江西境內最高峰之一。 從目前的房產供應環(huán)境來看，安福的房地產業(yè)主要還是處于一種自然發(fā)展和最低需求應式反映狀態(tài)之中，單個項目的開 發(fā)不算很多，但正在逐步增加，集群