【正文】 娛樂(lè)廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 策 劃 方 案 吉安市振龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司策劃中心編制 前 言 吉安市振龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限 公司受 吉安市金岸 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，進(jìn)行 安?？h金岸〃購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。 該縣建制始于先秦，為江西省 18個(gè)文明古縣之一，自古文風(fēng)鼎盛，人才輩出，被譽(yù)為“文章理學(xué)忠節(jié)之邦”，中國(guó)民盟發(fā)起人羅隆基、愛國(guó)“七君子”之一王造時(shí)，愛國(guó)詩(shī)人王禮錫等均出生于這塊福地?？h工業(yè)園區(qū)位于贛粵高速公路和吉福、安分公路接口處，總開發(fā)面積3平方公里，水、電、路、通信設(shè)施基本完備。 調(diào)查對(duì)象：滬瀟市場(chǎng) 滬瀟市場(chǎng)基本與安城大市場(chǎng)雷同，上下兩層結(jié)構(gòu)的單位面積租金均價(jià)約為 7元 /平方米，臨街面單層的租金稍高一點(diǎn)，租金大致為單位面積 10 元 /平方米。 C，商鋪售價(jià)：一類地段均價(jià)大致為 40005000 元 /平方米（如：安城大市場(chǎng)）；二類地段均價(jià)大致為 20xx3000 元 /平方米；三類地段均價(jià)大致為 120020xx 元 /平方米。但是在 20xx年 7月份省檢查組在安福縣進(jìn)行了一次大檢查，此后由于給予外商較大的優(yōu)惠政策傾斜，價(jià)位有所上揚(yáng)，但穩(wěn)定性不強(qiáng)。從這個(gè)調(diào)查上我們可以看出目標(biāo)消費(fèi)群體很注重“以人為本”的建筑理念。 項(xiàng)目地段 商賈云集，具有較明顯的商貿(mào)特色，這是其得天獨(dú)厚的板快優(yōu)勢(shì)。 周邊老城區(qū)居民 他們依然寄居在別人的屋檐下，過(guò)著都市富裕階層的租房生活。同時(shí)對(duì)未來(lái)的社區(qū)生活充滿幻想與憧憬。 六、商住物業(yè)模式分析 就目前的商住物業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商住物業(yè)模式，二是主題性商住物業(yè)模式，三是專業(yè)性商住物業(yè)模式。它不局限于某個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。 購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 最令消費(fèi)者向往的是零售購(gòu)物，其主體部位應(yīng)安排名牌的大型商店或購(gòu)物中心實(shí)行 一體化 進(jìn)入，顯要地段的配套功能部分也應(yīng)由品牌專賣連鎖店占據(jù)，要避免一 般化的散碎零售租賃拼湊。 a方法：根據(jù)安福商住物業(yè)市場(chǎng)對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項(xiàng)目商住物業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由商住物業(yè)園定位向主題式商住物業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商住物業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 安?？h金岸購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) —— 時(shí)代 【后花園】 —— 安福縣金岸購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 正好位于目標(biāo)客戶群所做生意或工作的場(chǎng)所附近，宛如他們工作場(chǎng)所的后花園。 中高檔名品 邀請(qǐng)名牌星級(jí)店入駐，通過(guò)對(duì)星級(jí)店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。 ⑵ 權(quán)威性強(qiáng)，可信賴度高。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實(shí)。 武功山 路段燈箱廣告牌 3）項(xiàng)目工地包裝 附：產(chǎn)品建議 i. 商鋪 ◎ 商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價(jià)格。也可考慮局部的復(fù)式或躍層。 iii. 酒店 /公寓 ◎ 在適用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店”的理念，可商可住，還可作 為投資，增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性。所以從大的思路上來(lái)說(shuō)，拍賣既可以放在最前面哄抬人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。 第三階段：產(chǎn)權(quán)式酒店 說(shuō)明：產(chǎn)權(quán)式酒店在本案中的優(yōu)勢(shì)較大，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)有“錦上添花”和外層推進(jìn)及喧染之功效。 A、新消費(fèi)主義革命 本案引領(lǐng)一種打破傳 統(tǒng)“消費(fèi) =購(gòu)物”模式的新消費(fèi)模式，轉(zhuǎn)換到一種工作之余的精神放松與物質(zhì)消遣，即“消費(fèi) =娛樂(lè) +美食 +購(gòu)物 +休閑”的新消費(fèi)主義革命。其基本脈絡(luò)是由商鋪的升值空間帶動(dòng)住宅樓物業(yè)的升值空間。 目標(biāo)客戶群的需求分析 1隱性目標(biāo)客戶群的需求分析 本案對(duì)隱性目標(biāo)客戶群的吸引力的前景是本案銷售順利與否的一個(gè)前提與基礎(chǔ)，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是為了照顧和貼近滿足基本消費(fèi)者的需求，其需求分析如下： 其所需求的是一個(gè)大型的，新穎的集購(gòu)物休閑娛樂(lè)為一體的大型場(chǎng)所，除購(gòu)物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂(lè)活動(dòng)。作好金岸的品牌！ 在物業(yè)收費(fèi)上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費(fèi)用”等優(yōu)惠政策。 分支篇章：下面以分支篇章闡述項(xiàng)目特色及優(yōu)點(diǎn)（略） ◎ 區(qū)域決定價(jià)值 ◎ 商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值 ◎ 環(huán)境體現(xiàn)價(jià)值 ◎ 機(jī)遇創(chuàng)造價(jià)值 ◎ 品質(zhì)保證價(jià)值 ◎ 品牌成就價(jià)值 ◎ 文化象征價(jià)值 （附件二） 安?？h金岸〃購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 圍墻策劃方案 總框架：分為三個(gè)部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。商業(yè)百年重點(diǎn)體現(xiàn)的是一種商業(yè)文化和商業(yè)精神，而絕不是簡(jiǎn)單意義上的投資與賺錢。 采取“贈(zèng)送”活動(dòng)。 消費(fèi)習(xí)慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂(lè)于一身的場(chǎng)所。 B、新都市主義革命 引入酒店式生活環(huán)境： 層次一：個(gè)性 +共性 層次二：便利 +智能 提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務(wù)設(shè)施，倡導(dǎo)以人性化的全方位系統(tǒng)為基礎(chǔ)的專業(yè)化商住物業(yè)革命。 開發(fā)出安?？h真正將購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標(biāo)志性綜合商業(yè)中心。我們可以先推出 1/3的樓層來(lái)試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價(jià)；相對(duì)滯銷的戶型就快速調(diào)整。 ◎銷售采用單戶產(chǎn)權(quán)式出讓，加快酒店資金回籠。 ◎ 每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。 ◎ 采用“導(dǎo)入式設(shè)計(jì)”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況的重要因素。 （ 6） 以掛旗廣告、路牌廣告，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行提醒訴求， 以促使他們采取購(gòu)買行為 。 十、 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的目的 1）突顯項(xiàng)目的新姿態(tài)新形象； 2）項(xiàng)目對(duì)外的整體形象的體現(xiàn)； 3）廣告的強(qiáng)有力的支持點(diǎn)； 4）有力促進(jìn)銷售； 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的內(nèi)容 1）銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝 ⑵ 報(bào)紙的時(shí)效性強(qiáng)，一般不具有保存價(jià)值，因此報(bào)紙廣告的作用效果 是短暫的，為了克服這個(gè)不足，應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報(bào)紙上刊登以保證目標(biāo)讀者的接受率。 ⑵ 宣傳中高檔服裝品牌 ⑶ 旺鋪招租。 品牌塑造目標(biāo) 通過(guò)系列廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感，力求使項(xiàng)目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。 圓您一個(gè)不太奢侈的夢(mèng) 主題詮釋 【時(shí)代】 —— 將項(xiàng)目現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化的社區(qū)生活兩項(xiàng)因素融合，突現(xiàn) 21世紀(jì)新時(shí)代新生活的全新現(xiàn)代特征。 a、 確定年收益： 30 元 /M2月 1 M2 12=360 元； b、確定還原利率：我們采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為 8% c、使用年限： 50 年 d、收 益價(jià)格確定 運(yùn)用公式 ： V ＝ a/r [11/(1+r)n] 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 a：房地產(chǎn)年純收益 r：還原利率 n：未來(lái)可取得收益的年限 可測(cè)算出本項(xiàng)目裙樓商鋪的平均售價(jià)為 5000元 /M2 從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議 購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 商鋪銷售均價(jià)在 4800— 5500元 /M2。服務(wù)方面的創(chuàng)新要突破圍繞產(chǎn)品提供服務(wù)的傳統(tǒng)框架，實(shí)現(xiàn)了向?yàn)轭櫩蛣?chuàng)造和提供新價(jià)值的多業(yè) 種、多業(yè)態(tài)服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，形成為消費(fèi)者充分享受生活品味的復(fù)合型消費(fèi)場(chǎng)所。 購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 的商住物業(yè)功能分布和業(yè)種業(yè)態(tài)的整合，不是一般化的簡(jiǎn)單羅列，而是整體優(yōu)勢(shì)的整合，要體現(xiàn)城市歷史文化與現(xiàn)代商住物業(yè)功能聚集的功效。 ⑶ 租金低廉，主題廣場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這對(duì)投資者說(shuō)是最不愿意看到的情況，于項(xiàng)目銷售也不利。 主題性商住物業(yè)模式 主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。由于原來(lái)所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區(qū)環(huán)境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來(lái)的居住場(chǎng)所與環(huán)境要 優(yōu)于 原來(lái)居住條件。 （ 2） 這一區(qū)域也是具有良好的人文環(huán)境。 對(duì)周邊的市場(chǎng)調(diào)查與消費(fèi)群體的走訪都顯示：對(duì)社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文教 育 、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?十分重視。 目標(biāo)客戶群定位： 依據(jù) 安福 狀況，本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要是： 逐步形成了 項(xiàng)目 板塊地段具有得天獨(dú)厚的商貿(mào)特征。 項(xiàng)目策劃推廣力度缺乏 受開發(fā)商實(shí)力和水平限制以及當(dāng)?shù)貙?shí)際環(huán)境的影響，安?？h城的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃和營(yíng)銷推廣上，定位模糊，手法單一，廣告宣傳力度不夠。 三、 房地產(chǎn)發(fā)展一般性分析 作為安邑福地，安福的未來(lái)發(fā)展大有“錢”圖。 復(fù)式和別墅開發(fā)項(xiàng)目很少。 安福房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 安福地處贛中西部，從現(xiàn)狀來(lái)看，目前還處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，隨著縣城經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和宏觀控制的逐步調(diào)整以及從比較 效益的發(fā)展角度分析，安福的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)出巨大潛力和旺盛發(fā)展周期。安福古樟、 陳山紅心杉聞名全國(guó)。 針對(duì)本案的特性和現(xiàn)存規(guī)劃布局方案的內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目的推廣策劃， 本策劃文本包括：市場(chǎng)調(diào)查與分析 ， 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 ，現(xiàn)場(chǎng)銷售 策劃 ，項(xiàng)目宣傳推廣策略，廣告階段策略，現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 ，媒介組合策略等附錄組成部分。如果貴方認(rèn)可此方案， 我司將由本案策劃總監(jiān)李倩茹女士與貴公司達(dá)成本 項(xiàng)目方位或全程方面的合作。境內(nèi)山川秀美，勝跡 遍布，巍巍武功山雄踞縣境西北，層巒迭嶂、秀比衡廬；歷代被譽(yù)為佛、道雙修的圣地，現(xiàn)已被定為國(guó)家森林公園、省級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，主峰金頂海拔 1918米，為江西境內(nèi)最高峰之一。 從目前的房產(chǎn)供應(yīng)環(huán)境來(lái)看，安福的房地產(chǎn)業(yè)主要還是處于一種自然發(fā)展和最低需求應(yīng)式反映狀態(tài)之中，單個(gè)項(xiàng)目的開 發(fā)不算很多，但正在逐步增加，集群