【正文】 線索：商業(yè)開始 商業(yè)模式的形成和發(fā)展 商業(yè)創(chuàng)新帶來的進(jìn)步 目前與未來新的商業(yè)模式展望 本項(xiàng)目對于新的商業(yè)模式的應(yīng)用 故事：開始時從解放前的“徽商”“晉商”談起，講述創(chuàng)業(yè)史，接著講述建國后到文革時期的市場 狀況和 80 年代改革開放產(chǎn)生的巨變，從 90 年代開始的各種商業(yè)模式“百貨商場”“批發(fā)市場”“便利店”以及優(yōu)劣勢，重點(diǎn)講述改革開放后涌現(xiàn)的溫州人、浙江人、客家人以及國外的各種商業(yè)發(fā)展模式進(jìn)入到中國產(chǎn)生的反響，最后講述本項(xiàng)目的優(yōu)勢實(shí)際是上述各種商業(yè)模式的最優(yōu)類型。 采取“ 5年后回購”政策。 2顯性目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判 其消費(fèi)心理如下特征： 其消費(fèi)行為由于投資額相對較大，因此較為謹(jǐn)慎，對價格性能比要求 較高。 2投資價值體系 針對本 案的投資者客戶群的考慮，我們提出核心價值的第二個組成部分 — 投資價值體系。 新消費(fèi)主義革命 超常規(guī)性價值體系 新都市主義革命 本案核心價值 投資價值及體系 商場物業(yè)升值空間 公寓物業(yè)升值空間 2． 1超常規(guī)性價值 體系 本案核心價值體系的中心將落于本案的部分商鋪及住宅樓物業(yè)，重點(diǎn)考慮經(jīng)營定位發(fā)揮其最大的價值潛能，以帶動休閑娛樂物業(yè)形成超常規(guī)性、超強(qiáng)輻射性、高投資附加值的效果。以中小戶型為主體，使項(xiàng)目快速熱銷實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠； ◎ 項(xiàng) 目進(jìn)展到中期，銷售針對目標(biāo)客戶群進(jìn)一步實(shí)施促銷策略，在項(xiàng)目已奠定個性的形象后，轉(zhuǎn)入進(jìn)行實(shí)效的賣點(diǎn)訴求，如提升產(chǎn)品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道； ◎ 然后仔細(xì)研究客戶心理，有效進(jìn)行房號管理。 十五、 項(xiàng)目整體組合營銷策略設(shè)計(jì)報告 （一） 項(xiàng)目總體整合營 銷思路 商住結(jié)合、功能分區(qū)、配套先行、高起點(diǎn)、優(yōu)勢類比賣點(diǎn)突出主推 以產(chǎn)權(quán)式酒店做為熱點(diǎn)推廣，引導(dǎo)安福商住物業(yè)都市新生活概念。 ◎ 物業(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問的形象出現(xiàn)（除保安），最好考慮知識型女性。 ◎ 物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報。 b. 擴(kuò)大宣傳面、開發(fā)潛在客源 c. 掌握來人來電 、 排定媒體計(jì)劃、預(yù)告公開日期 、以電話確定方式 d. 來人來電統(tǒng)計(jì)及追蹤 e. 項(xiàng)目系列形象廣告 報紙型海報 系列軟廣告發(fā)布 影視廣告發(fā)布 廣播廣告的出現(xiàn) 媒體 廣告 項(xiàng)目推廣活動組織與安排 十三、安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 項(xiàng)目廣告推廣全程服務(wù)項(xiàng)目表 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 整體廣告執(zhí)行內(nèi)容概括 ： 廣告定位確定廣告基本風(fēng)格及品牌格調(diào)定性 廣告主題確定系列廣告的主題內(nèi)容，及軟文的主題思想 廣告 策略主要是廣告發(fā)布的階段性投放策略，媒體有效組合策略，廣告主題表現(xiàn)策略，戶外廣告組合及表現(xiàn)策略 媒體組合策略及費(fèi)用預(yù)算針對各媒體不同的覆蓋面和各受眾的不同形態(tài)，進(jìn)行媒體具體費(fèi)用預(yù)算以及發(fā)布安排 廣告效果預(yù)測和跟蹤廣告執(zhí)行后，對廣告效果進(jìn)行跟蹤分析，并做出評估報告 安?？h金岸購物休閑娛樂廣場 項(xiàng)目全案包裝策略第一部分： （ 1） 樓盤 VI 核心設(shè)計(jì)序號項(xiàng)目規(guī)劃 （ 2） LOGO的設(shè)計(jì)與完善（中、英文） （ 3） LOGO的標(biāo)準(zhǔn)制圖 （ 4） 標(biāo)準(zhǔn)字（中、英文） （ 5） 標(biāo)準(zhǔn)色 （ 6） 標(biāo)準(zhǔn)組合（橫、豎式） （ 7） LOGO彩色運(yùn)用規(guī)范 （ 8） 輔助圖案及運(yùn)用規(guī)范 其它備用項(xiàng)目選擇第二部分：現(xiàn)場包裝序號項(xiàng)目規(guī)劃 （ 9） 圍板（工地圍墻） （ 10） 工地路牌 （ 11） 展示中心導(dǎo)示牌 （ 12） 展示中心標(biāo)牌 （ 13） 停車場導(dǎo)示牌 （ 14） 展示中心歡迎標(biāo)牌 （ 15） 主干道掛旗 （ 16） 主干道導(dǎo)示牌 （ 17） 示范環(huán)境標(biāo)牌 （ 18） 看樓專車 （ 19） 樓體招示布 （ 20） 樓層進(jìn)度牌第三部分：賣場包裝 （ 22） 實(shí)體展板 （ 23） 售樓書 （ 24） 折頁、戶型單頁 （ 25） 手袋設(shè)計(jì) （ 26） POP 與戶外看牌、看板 （ 27） 價格單頁落格 （ 28） 付款方式清單落格 （ 29） 銷售人員工作牌 （ 30） 銷售代表名片 （ 31） 銷售代表服裝 （ 32） 銷售表格、信紙、信箋 （ 33） 一次性口杯 （ 34） 資料信封 （ 35） 辦公功能標(biāo)牌 （ 36） 戶型標(biāo)牌 （ 37） 戶型說明 （ 38） 客戶通訊錄 第四部分：樣板間形象包裝 （ 39） 樓梯氛圍布臵 （ 40） 樓梯間歡迎牌 （ 41） 戶型標(biāo)牌 （ 42） 展示空間功能 金岸。 武功山 路段的 POP 廣告 具體如：戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等。 ⑸ 展現(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價格和物 業(yè)管理為迎合市場需求的商住式公寓。 第二節(jié)：廣告定位 展示全新面貌 通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達(dá)到不斷積聚人氣的目的。即要品位都市時尚、文化、繁華之后，又體驗(yàn)歸家的溫馨、愜意、舒適。 暫定命名為： 安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 項(xiàng)目推廣主題 賦予項(xiàng)目一種獨(dú)特概念，就是賦予項(xiàng)目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特征，給予項(xiàng)目更高的附加值。因此， 購物休閑娛樂廣場 布點(diǎn) 及功能布局 要 重點(diǎn) 規(guī)范 、重點(diǎn) 管理。歷史文化 片 區(qū)的商住物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要配合周圍環(huán)境和消費(fèi)對象，幽靜中營造蘊(yùn)熱的氣氛；休閑娛樂 片 區(qū)的商住物業(yè)功能宜以青春一派和溫馨家庭為目標(biāo)市場；精品購物 片 區(qū)應(yīng)是商住物業(yè)功能最為完備齊全的 時尚商住物業(yè) 片 區(qū)，以潮流、個性、 新奇、高級的服務(wù)消費(fèi)為主體。 專業(yè)性商住物業(yè)模式 這一類型商住物業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分 類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。 優(yōu)勢點(diǎn)（ S）： 項(xiàng)目版塊具有交通較為便利的優(yōu)勢； 項(xiàng)目地處 安福 中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好； 項(xiàng)目開發(fā)商在 區(qū)域市場 具有一定的知名度，對項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢； 發(fā)揮優(yōu)勢： A、 在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便 利； B、在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)； C、在項(xiàng)目的推廣時，利用金岸房產(chǎn)公司的品牌優(yōu)勢，增加臵業(yè)者與投資者的信心； 局限性（ W） 項(xiàng)目所處地段原為政府所在地，周邊地理環(huán)境和地塊形狀的不規(guī)則性對整體項(xiàng)目的功能分區(qū)及服務(wù)區(qū)域的布臵有一定局限性； 2 、 本項(xiàng)目商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明； 解決方法： （ 1）重新對商鋪進(jìn)行市場定位，明 確目標(biāo)客戶； （ 2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商住物業(yè)的銷售； （ 3）加大推廣力度，擴(kuò)大項(xiàng)目的暴光率與市場知名度； （ 4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的臵業(yè)門檻，吸引其入市； 機(jī)會點(diǎn)（ O） 區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)； 隨著項(xiàng)目物業(yè)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動整個項(xiàng)目的銷售； 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢的透視輻射、人氣聚集和商業(yè)氛圍的形成都有較高的凝聚力，對項(xiàng)目整體功能展面的提升有不可低估的功效。相當(dāng)部分群體也是外來人群，他們對城市生活有著獨(dú)特的理解，期望在喧嘩與騷動之后，享受那分安詳、寧靜、和諧。 【差異分析】 （ 1）項(xiàng)目 板塊是生意人集聚群落，外地人比較多他們成為改革開放以來先富起來的那一群體。 區(qū)域內(nèi) 學(xué)校中青年教師 安福 地產(chǎn)項(xiàng)目形成了兩頭 小 中間 大 的 鏈 狀樓盤特征，中間沿線項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)、地段優(yōu)勢相似的情況下競爭異常激烈。通過實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，安福縣居民銀行儲蓄存款總額近 2 個多億，廣大居民具有實(shí)際購買能力，那是什么原因造成這種安?？h居民持幣待購的現(xiàn)象： 其一，說明市場上沒有消費(fèi)者滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目美譽(yù)度不高； 其二，說明開發(fā)房缺乏吸引消費(fèi)者購買房產(chǎn)的手段和方法，居民對項(xiàng)目知名度不高。土地成本的降低，造成建房成本大幅下降，稍為富裕的市民選擇自家 建房，縣城私人成品房容量增加，自然商品房市場需求不旺，房價也就一直走低，不得上揚(yáng)。二房二廳銷售較慢的主要原因是：其規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、采光、座落不適宜，這與安福大部分目標(biāo)群體“求全”的消費(fèi)心理有一定的關(guān)系（主要指中產(chǎn)以上消費(fèi)群體）。 （ 1）安福房地產(chǎn)業(yè)界調(diào)查分析： 通過對市場的實(shí)際調(diào)查得知，安?？h城房地產(chǎn)業(yè)的樓盤均價是處于相當(dāng)?shù)偷乃剑谌∷锌h城當(dāng)中也是相當(dāng)突出的，房價倒數(shù)第一，像幾個主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如安城大市場、瀘瀟市場、康樂小區(qū)、王家巷等，價位水平都呈現(xiàn)出較低的態(tài)勢。山腰溫泉恒溫 80 多度，屬療養(yǎng)，休閑住所；縣城文塔，孔廟飛檐斗拱、金碧輝煌，蔚為壯觀，均屬江南罕見文物。 如果貴公司 未 采納此方案，希望能夠尊重我方的勞動，不在 項(xiàng)目 活動中直接或間接的使用本方案全部或部分內(nèi)容。現(xiàn)提交初步策劃方案?？h境東南草山草坡宜牧，面積達(dá) 114萬畝，縣境西北林海蔥蔥，森林覆蓋率達(dá) %。 隨著安福對外開 放力度不斷地加大，政府將招商引資作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“主菜單”，進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，不僅出臺了《安?？h招商引資若干規(guī)定》，還誠摯為外來客商投資提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策，為安福的房地產(chǎn)發(fā)展奠定了強(qiáng)大的外部支撐。 調(diào)查對象：居住戶口型 戶型主要以三室二廳為主，二室二廳為輔，其中三室二廳占了近60— 70%的市場分額，面積以 120— 140 平方米居多，而二房、四房的面積偏大，分別為 90— 120 平方米 /套和 140— 160 平方米 /套。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀影響 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國民總體收入和 GTP 的增長速度較緩，基礎(chǔ)工業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)充呈現(xiàn)不足。 缺乏“以人為本”的房地產(chǎn)開發(fā)基本理念