【正文】 20000元以上22 / 22。1700020000元1500017000元□⑥□⑤1100012000元□④1000011000元10000元以下合理規(guī)劃購物休憩區(qū)□⑦統(tǒng)一廣告宣傳一站式商務服務□③□②業(yè)主自定？□①分戶式中央空調中央空調□③□②300㎡以上，您喜歡的建筑風格是：□①200300㎡150200㎡100150㎡80100㎡5080㎡3050㎡30㎡以下□②投資回報：□①自己經營□②】，您在近期（一年內）是否有購買商鋪的計劃？□①智能：智能化技術在住宅的全面應用已經是E時代網絡生活的當然配置，永*所開發(fā)的住宅項目將全面建立完善的保安防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)及信息服務系統(tǒng)，其智能化技術應用之廣泛開區(qū)域樓市之先河。配合小區(qū)完善的配套設施，對保安、工程、維保、園藝綠化、水系、會所康樂等眾多功能，以海外先進管理標準進行規(guī)范管理。品質和品位的雙重見證，客戶和專家的雙重肯定，是公司的永久追求！l知名房地產開發(fā)機構江蘇永*房地產開發(fā)有限公司，一生的房子，一世的放心，這一切源于永*——實力品牌！永*人用雕塑藝術精品的專業(yè)精神和執(zhí)著態(tài)度，挑戰(zhàn)極限，精耕建筑。ll環(huán)境：位于花園路北側、虹祺路東側，緊靠著新拓寬的蕭林路南側。專業(yè)的事情請最專業(yè)的人來做！在這個細節(jié)時代，XXX整合國際、國內最優(yōu)秀的設計、策劃、建設、建設單位共同參與項目開發(fā)建設，為您鑄就精品物業(yè)?。ǘXX團隊：XXX的理念是l服務：豐富的項目運作經驗告訴我們，決定業(yè)主所購買的通常不止是房子本身，開發(fā)商的實力、信譽和后期的服務至關重要。l已經為越來越多的投資者所認知。配套：現(xiàn)代商業(yè)社會中配套的成熟與便捷決定商業(yè)價值提升投資環(huán)境，極具升值潛力！l全新的商業(yè)形態(tài)呼之欲出地段：位于柏*與震*兩大商業(yè)街風云際會的交界之處，最后意義上的市中心絕版黃金地段。XXX廣場：l商業(yè)中心“XX廣場”及已正式啟動，預計在2004年初即可逐步推向市場，為XX房地產市場注入新鮮血液，也為XX市的經濟發(fā)展與城市建設貢獻一份菲薄之力。自成立伊始，以堅實的腳步、專業(yè)的精神、真誠的態(tài)度發(fā)展壯大為成熟的復合型房地產開發(fā)集團。敬請關注我們項目推出的時間。商業(yè)房地產《XX廣場》活動文案活動DM文案內容一．項目廣告：標題：請不要讓5000元從您手中溜掉！副標題：把握商機就是把握財富文案：憑此單購買商業(yè)中心“XX廣場”及住宅項目“XX財富資本文化象征價值（附件二）XX廣場圍墻策劃方案㎜總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。品質保證價值◎環(huán)境體現(xiàn)價值◎區(qū)域決定價值◎物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經濟、回報。商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括。擴張背景：以中國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，XX為小背景思考：從這個角度來說明,可以把我們的項目講的很透,同時還能夠傳達商業(yè)文化的精神與內涵,這才是一個高度。運作即根據定位每層在確定的階段進行“銷售拍賣活動”；給新老客戶增添信心及回報的期望值九、作好永泰田的品牌！在物業(yè)收費上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費用”等優(yōu)惠政策。采取“5年后回購”政策。采取“贈送”活動。項目營銷推廣模式（保守策略）可整層銷售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下，我們可以采取“先租后售”，可以先“熱場”——“哄場”，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗了“投資回報”。整個廣告推廣計劃將根據實際具體操作情況，每月制定出詳細預算清單計劃，并提前做出相關的SP活動宣傳、廣告內容、平面設計等計劃。戶外廣告：由于具體路段、具體面積、具體投放時間無法定出，50萬/年的費用為參考價格；3．總合計：1，058，965元（未包括電視廣告費用）說明：1．/待定2990017=508300元（整彩版彩版）清盤活動6月25日(周五)產權式酒店6月18日(周五)《XX日報》整彩版開盤商業(yè)百年論壇活動5月21日（周五）產權式酒店5月14日（周五）《XX日報》整彩版“黃金眼”《XX日報》整彩版XX電視臺一周預熱產權式酒店您的酒店4月29日（周四）《XX日報》整彩版高檔商住公寓預約登記4月9日（周五）《XX日報》1/2彩版商住公寓《XX日報》1/2彩版今日寸金買鋪，明日寸土寸金3月19日（周五）《XX日報》整彩版昆山鋪王華彩樂章系列3月5日（周五）《XX日報》整彩版XX電視臺一周預熱XX鋪王隆重登場系列《社會廣角》欄目2月20日（周五）XX鋪王隆重登場系列2月13日（周五）電視內容其他媒體安排時間項目推廣費用約占總銷售額的3%第五節(jié)：推廣計劃階段為了配合物業(yè)的整體營銷推廣，在節(jié)省廣告費用的同時，又能很好的達到推廣物業(yè)嶄新形象，形成特色消費群體，故本次不做其他類廣告創(chuàng)意推廣。電視媒體可在當地電視臺黃金時期穿插一些電視廣告、游飛字幕等。戶外、戶內POP利用物業(yè)現(xiàn)有硬件設施，一方面節(jié)約廣告費用，另一方面能夠對物業(yè)特色進行全方位立體包裝，形成較好的商業(yè)氛圍。⑵缺點：⑴⑷⑶⑵戶外：墻體廣告噴繪、門外立柱包裝戶內：門內立柱包裝、商場掛旗、POP即時貼第四節(jié)：媒介策略媒體分析研究報紙：⑴電臺由于XX當地出租車、家庭私人小轎車擁有量占一部分比重，所以可選擇流行頻道，對物業(yè)招商等信息進行滾動播出，以達到不斷聚集人氣的功效。⑸⑷宣傳中高檔服裝品牌⑶開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造特色商業(yè)氛圍。酒店式公寓的訴求通過對本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場需求的酒店式公寓，彌補城內寫字間的市場空缺。中高檔名品邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。主打廣告語：XXX擁有XX的榮耀企業(yè)形象目標樹立良好的物業(yè)品牌和企業(yè)品牌，擴大企業(yè)的社會影響力，改變成純資金運作模式，使項目成為昆山市商業(yè)地產的代表作。通過系列廣告活動展開昆山核心區(qū)內日趨飽和的銷售市場，明確市場定位以及目標客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額。項目營銷推廣節(jié)奏“XXX廣場”媒體投放計劃——策略執(zhí)行計劃第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標銷售增長目標針對項目目前經營狀況，開展相應廣告活動，開拓和贏得市場，提升項目價值，提高項目經營業(yè)績，實現(xiàn)項目潛在價值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預期收益。一個超常規(guī)的新穎的物業(yè)n一個易聚集人氣，各項功能完善檔次較高的物業(yè)n其需求也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費文化和濃厚的時尚特色。其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進行各種的休閑娛樂活動。其消費習慣傾向于購買或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動銷售的火爆。2顯性目標客戶群的消費心理研判其消費心理如下特征：nnnnn消費習慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈n本案商場目標客戶群的消費心理研判及需求分析1隱性消費目標客戶群的消費心理研判通過對隱性客戶群的定位描述，得出其消費心理有如下特征：n（這也是每一個商場物業(yè)所具有，只不過本案的這個空間更為巨大），其基本脈絡是由商場的升值空間帶動公寓樓物業(yè)的升值空間。2投資價值體系針對本案的商場商家更深層次以及投資者客戶群的考慮，我們提出核心價值的第二個組成部分—投資價值體系。B、新都市主義革命引入酒店式生活環(huán)境：層次一：個性+共性層次二：便利+智能提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務設施體現(xiàn)在五星級的商務服務及設施，及人性化的體貼關懷設施，倡導以人性化的全方位系統(tǒng)為基礎的專業(yè)化商務空間革命。而且，昆山的商業(yè)物業(yè)，特別是市中心一帶，這是一個市場弱點，而本案的商場物業(yè)所能夠提供的是一個昆山市前所未有的，新穎的休閑消費方式的整合資源的平臺。A、新消費主義革命本案引領一種打破傳統(tǒng)“消費=購物”模式的新消費模式，轉換到一種工作之余的精神放松與物質消遣，即“消費=娛樂+美食+購物+休閑”的新消費主義革命。商場物業(yè)升值空間公寓物業(yè)升值空間2．1超常規(guī)性價值體系2．1超常規(guī)性價值體系本案核心價值體系的中心將落于本案1至4層的部分的商場及公寓樓物業(yè)，重點考慮以3層的經營定位發(fā)揮其最大的價值潛能，以帶動4層的休閑娛樂物業(yè)形成超常規(guī)性、超強輻射性、高投資附加值的效果。新消費主義革命超常規(guī)性價值體系開發(fā)出XX市真正將購物、商務、休閑、娛樂、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標志性綜合商業(yè)中心。開盤前期營銷推廣策略設計報告一、項目營銷推廣主題的確定：主題：新消費主義與新經營主義二、項目營銷推廣主題的內涵1．核心價值描述。操作手法同酒店式公寓。實現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤。項目進展到中期，銷售針對目標客戶群進一步實施促銷策略，在項目已奠定個性的形象后，轉入進行實效的賣點訴求，如提升產品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；◎一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個性形象。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調整?！皺M賣”指的是在同一樓層當中賣戶型；“豎賣”指的是同一戶型中賣樓層。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價格。商業(yè)步行街獨立商鋪由于既可自營又可投資，適用性比較強，可考慮放在第二步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾；◎項目總體整合營銷思路 二、總體操盤計劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分◎第五章◎◎◎◎有標配與非標配可供買家挑選。整體全裝修，裝修風格上體現(xiàn)江南特色。其中中、小戶型的比例約為1：1；大戶型主要設計成復式或躍層，基本設計在最高層，比例占的很小。局部可設計為躍層?？紤]到項目不同的人群需求。在功能性上體現(xiàn)出SOHO的商務功能，為外來企業(yè)小型辦公提供良好的平臺。在適用性上提出“產權式酒店”的理念，可商可住，還可作為投資，增強項目的適用性。iii.◎◎◎◎窗型主要采用飄窗、大采光落地窗。建筑細部的線條與色彩應當體現(xiàn)出相當的品位與檔次。也可考慮局部的復式或躍層。住宅◎物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經濟、回報。在導入式設計中，可在廣場上養(yǎng)殖廣場鴿來增強項目人氣，提升項目品位，吸引大量人士聚集?！颉颉颉蛏啼仭虿呗缘恼闲裕簩①u點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合方案。賣點的獨創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點；4.功能性賣點：從項目自身挖掘出來賣點，在整合營銷中體現(xiàn)持久性；2.項目策略總建議：整體性、戰(zhàn)略性原則◎“開拓、創(chuàng)新”原則◎“主題性”原則◎第四章 對當前規(guī)劃設計的建議一、③②國內外知名品牌店此類商家是屬于龐大的連鎖經營的專業(yè)集團，其實力、資金較為雄厚，其進入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐，其經營貨品檔次高，價格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表