【文章內容簡介】 救濟權等。 建設工程價款優(yōu)于抵押權實現(xiàn)的風險及其控制 為了防范與控制在建工程抵押風險，商業(yè)銀行可以采取以下措施： （ 1）收集建筑工程承包合同及相關資料。商業(yè)銀行應當在貸款發(fā)放前，要求抵押 人提供工程項目建筑工程承包合同及相關資料，審查、了解合同約定的工程總價款、支 付條件、支付方式、竣工期限、已經支付的價款以及是否存在施工企業(yè)墊資建設的情 況。 (2)銀行應當對工程價款數(shù)額作出合理評估并做相應扣除，同時爭取在建工程整體抵押，以便在工程價款優(yōu)先權終止后獲得優(yōu)先于其他債權受償?shù)男ЯΑ? (3)要求抵押人提供施工企業(yè)放棄工程價款優(yōu)先權的承諾。 (4)要求抵押人及時通報涉及在建工程權屬變更的相關事項。 ? 以建筑物抵押的 ，該建筑物占有范圍內的 建設用地使用權一并抵押。 ? 以建設用地使用權抵押的 ，該土地上的建 筑物一并抵押。 **建設用地使用權抵押后，該土地上新增的的建筑物不屬于抵押的財產，該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增的建筑物所得的價款，抵押人無權優(yōu)先受償。 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)不能僅以集體所有的建設用地抵押，但可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，這時其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。實現(xiàn)抵押權后，未經法定的程序不得改變土地所有權的性質和土用途。 抵押人未依該規(guī)定一并 抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。 ? 浮動抵押 （ 181條 ）：經當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產優(yōu)先受償。 ? 特點 :浮動抵押權設定后，抵押人可以將 抵押的原材料投入成品生產，也可以賣出 抵押的財產 — 抵押的財產不固定。當還款期到來 不能償還到期本金和利息，此時 抵押財產確定，即此時企業(yè)有什么財產，這些財產就是抵押財產，抵押財產確定前企業(yè)賣出的財產不追回，買進的財產算作抵押財產。 ? 抵押權自抵押合同 生效 時設立。 ? 登記 :以上述財產抵押的，當事人應當?shù)降盅喝俗∷氐墓ど绦姓芾聿块T辦理登記。 未登記的不得對抗善意的第三人 。 比如：企業(yè)以現(xiàn)有的以及未來可能買進的機器設備、庫存半成品、生產原料等動產擔保債務的履行 。 ? 最高額抵押 是指抵押人與抵押權人協(xié)議 ,在最高債權限額內 ,以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。 例如甲企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展的需求，預計 3年內將連續(xù)向銀行貸款 。丙企業(yè)用一幢賓館樓房提供抵押擔保。 3年內甲企業(yè)向銀行實際貸款 4億。賓館樓房拍賣 4個億。 （三）抵押合同 當事人：抵押人 抵押權人 禁止絕押條款（使用于質押合同） 生效：只要雙方當事人簽字蓋章合同即生效 （四）抵押權生效 不動產抵押權登記生效 動產抵押權隨合同生效產生，但登記可以對抗第三人 禁止 絕押條款 抵押物喪失的風險承擔 抵押物因不可抗力而滅失的風險該如何承擔？ 抵押物因抵押人的原因而滅失的風險該如何承擔 ? 抵押權作為一種物權，必須依附于權利的客體即特定的物。當物滅失時，物權也隨之消滅。這時候本來有擔保的債權（債務）就變成了無擔保的債權（債務）。但是，如果物之存在著賠償金、補償金的，則由于抵押權的物上代位性，抵押權將在賠償金、補償金上延續(xù)。也可以說，這時候的抵押物已經不再是原來的物，而是作為原物代替品的賠償金、補償金。 抵押權生效 不動產抵押權登記生效 動產抵押權隨合同生效產生，但登記可以對抗第三人 案例 甲向銀行貸款 100萬，用一套別墅抵押。隨后甲又向乙貸款 100萬。 （ 1）假設甲與銀行僅簽訂抵押合同未登記。甲到期不能償還銀行與乙的錢，別墅拍賣100萬。 （ 2）假設登記 （ 3）假設別墅同時抵押給銀行和乙，都登記，后別墅拍賣了 100萬 案例 甲向銀行貸款 100萬，用一套汽車抵押。隨后甲又向乙貸款 100萬。 （ 1）假設甲與銀行僅簽訂抵押合同未登記。甲到期不能償還銀行與乙的錢，汽車拍賣100萬。 （ 2）假設汽車同時抵押給銀行和乙，銀行登記，乙未登記，后汽車拍賣了 100萬 （ 3）都登記 （ 4）都未登記 同一債權既有保證又有物的擔保的 《 物權法 》 第 176條規(guī)定，同一債權既有保證人，又有第三人提供物保的，債權人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任，提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。 (案例） ? 法院能否強制拍賣低保對象的 “ 唯一住房 ” ? [案情 ] ? 劉老漢夫婦含辛茹苦供兒子小劉讀大學。小劉大學畢業(yè)、買房、結婚、生子后，將劉老漢夫婦接進城里養(yǎng)老?？墒翘煊胁粶y風云，剛享福幾年，小劉因車禍去世，媳婦也帶著孩子回娘家，并且聲明“不繼承遺產，不負擔債務”。原來，小劉生前購買這 140平方米的住房，是將房屋抵押后搞的按揭貸款，至今尚欠本息 15萬元。劉老漢夫婦年近古稀，無生活來源，居委會幫他們申請了低保，當然沒有能力還銀行的錢。 2022年 3月，追款無著的建設銀行將二老告上法庭，法院判令二老還本付息。 2022年 10月，建設銀行申請法院強制執(zhí)行。 ? ? [分歧 ] ? 執(zhí)行過程中，建設銀行申請對抵押貸款的住房拍賣還債。法院對劉老漢夫婦這“唯一房產”能否拍賣還債，產生兩種不同的觀點： ? 第一種意見認為，最高院 《 關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定 》 （簡稱 《 查封規(guī)定 》 ）第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵償?！弊罡咴?《 關于執(zhí)行設定抵押房屋的規(guī)定 》 （簡稱 《 抵押規(guī)定 》 ）第六條規(guī)定：“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出?！爆F(xiàn)在銀行想要拍賣的房屋是劉老漢夫婦的唯一住房，而且劉老漢夫婦屬于低保對象，如果拍賣，不但違反上述規(guī)定，更重要的是侵犯了二老的居住權、生存權，不管怎么樣，生存權大于債權，因此，銀行的拍賣要求不能支持。 ? 第二種意見認為， 《 抵押規(guī)定 》 后于 《 查封規(guī)定 》 頒布，且專門針對已依法設定抵押的房屋而作，則關于爭議住房能否拍賣的問題，應首先適用該規(guī)定。而該規(guī)定第二條明確規(guī)定：“人民法院對已經依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期?！痹撘?guī)定顯然是對 《 查封規(guī)定 》 相關第六條的修訂。所以人民法院有權對劉老漢夫婦的唯一住房進行拍賣，拍賣款抵債后的余款，二老可以租房，這并未侵犯其居住權、生存權。 質押 動產質押 動產質押合同 自當事人簽字蓋章時生效。 質權 自出質人 交付 質押財產時設立。 案例 甲向銀行借款 100萬，用汽車質押給銀行。簽訂質押合同的時間是 202 1,交付汽車的時間是 202 1。 問 （ 1） 質押合同生效時間、質權的生效時間 （ 2）銀行與甲約定汽車不轉移占有，仍由甲保管，質權是不產生。 （ 3）如果 202 1銀行把汽車返還給甲，質權還存在嗎？ （ 4）合同約定抵押物 5輛，實際交付的是 3輛，質權物是多少 ？ 可以出質的權利范圍 匯票、支票、本票； 債券、存款單； 倉單、提單； 可以轉讓的基金份額、股權 ； 基金份額 是指投資者公開發(fā)行的，表示持有人按