上海浦江名邸名盤策劃案(編輯修改稿)
2025-06-07 22:42 本頁面
【文章內容簡介】 東大名路888弄通洲路333號電 話65842222651219886547040765014988開發(fā)商虹河房產紫江房產至誠房產鴻洋置業(yè)營銷企劃易策咨詢經佳置業(yè)仲量聯行自銷規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅建筑樓層33*36—2427 30 331932基地面積10000平方米100008000035000總銷面積50000平方米25000一期200000180000規(guī)劃面積79—20696135117172100300主力面積10099162169130單價范圍4200—60004250530055009000（小高層15500）44006000均 價5100元48007000（小高層15000）5200主力總價51萬47萬120萬元6570總銷金額2．57億總銷戶數400384一期2001380可售戶數4003842001380售出戶數001951104銷 售 率 0095%80%綠 化 率40%40%40%43%容 積 率4．94得 房 率78%8080%80%物管公司香港新鴻業(yè)未定仲量聯行香麗園物 管 費1．3—1．4未定2工程現狀一幢2/32/3配套設施外立面公開日期01．10月底2000初01/06/28交付日期03．401年底02/07調查日期01/10/1401/10/1401/10/1401/10/14個案匯總表：案 名東方都市景苑海倫香榭瑞虹新城新外灘鑒賞家地 址公平路750號海倫路188弄臨平路333號東長治路299號電 話65410630654141035515487865129292開 發(fā) 商高昌房產神州實業(yè)香港瑞安遠實營銷企劃高昌房產佳星房產榮譽廣告自銷規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅建筑樓層11 25 29 176103924基地面積15000100004000018000總銷面積600002000018000030460規(guī)劃面積89151復式190111136111151主力面積1301401117782115148單價范圍45005900450054006300800045007000均 價5200490072005750主力總價55605460萬6485總銷金額3．1億9800萬總銷戶數4001501800200可售戶數4001501800200售出戶數280801300200銷 售 率 70%60%72%100%綠 化 率40%35%43%21%容 積 率4得 房 率79%85%75%78%車位售價車位租價售13萬300/月未定6000—8000未定物管公司開發(fā)商未定瑞安物業(yè)未定物 管 費暫定：未定2元工程現狀外立面結構封頂現房外立面公開日期00/1201/09/292001．9月00/10交付日期02/0502/08200302/03調查日期01/10/1201/10/1201/10/1201/10/13價格比分析：項目價格范圍均價銷售率%公開日期交房日期陽光前景4200——60005100001/10底03/4紫虹嘉苑4250——53004800001/1102/12新外灘花苑5500——9000（小高層15500）7000（小高層15000）95%00初01底香港麗園4400—6000520080%01/6/2802/7東方都市景苑4500——5900520070%00/1002/8海倫香榭4500——5400490060%01/9/2902/8瑞虹新城6300——8000720072%01/903新外灘鑒賞家4500——70005750100%00/1002/1340 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 8688 90 92 94 96 從以上兩表可以看出：單價范圍覆蓋42009000元/M2，相關可能競爭樓盤單價集中分布在45006000元/M2，部分具有獨特景觀、產品優(yōu)勢樓盤價格則明顯高于區(qū)域市場整體價位。本區(qū)域均價范圍大多在49005200元之間，排除開發(fā)商實力因素，作為具有部分裝修產品的瑞虹新城，均價則達到了7200元/M2，且銷售情況相當不錯。如本案產品以精裝修形勢出現，結合產品本身其他因素附加價值的提升，則可能會以全新的姿態(tài)引爆當地市場。（祥見產品建議部分）區(qū)域市場供求及去化分析：項目總建筑面積總套數銷售率%剩余量陽光前景50000400050000紫虹嘉苑25000384025000新外灘花苑200000600（分三期）200（二期）95%60000香港麗園180000138080%54000東方都市景苑6000040070%18000海倫香榭2000015060%8000瑞虹新城180000180072%50000新外灘鑒賞家18000200100%0合計7330005314257800從上表可看出：本項目所在市場個案規(guī)模呈兩極分化狀態(tài)，大多規(guī)模集中在10萬方以下，部分樓盤則在20萬方左右。同時從上表可以看出，相關規(guī)模較大樓盤去化情況相對較好。因此，從規(guī)模而言，本項目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。除陽光前景和紫虹嘉苑尚未開盤，銷售率暫時無法統(tǒng)計之外，其他相關樓盤銷售率基本都在70%以上， 結合虹口區(qū)上半年整體市場供需狀況，整體市場呈供不應求狀態(tài)，因此，客觀上為本項目的入市提供了相對寬松的外部空間。未來一段時期，項目周邊樓盤整體未推盤量在25萬方左右，在加上部分尚未上市暫時無法統(tǒng)計之案量。因此，我公司認為本項目處于一個競爭相當之激烈區(qū)域內。面積與總價分析：項目二房主力面積總價套數三房主力面積總價套數陽光前景94—10047—50萬23113266萬132紫虹嘉苑96—9946—48萬約72122—13560—65萬約84新外灘花苑117—12184萬約93158—172120萬約153香港麗園100—12053—65萬約350130—15066—78萬約740東方都市景苑101—11154萬約180146—15075—78萬約200海倫香榭105—11351—54萬約90127—13662—66萬約50瑞虹新城70—10250—70萬約300114—14675—100萬約500新外灘鑒賞家111—11564萬約48142—15180—85萬約120 二房 主力面積 二房 主力總價橫道圖：面積（M2）：95 100 105 110 115 120 125 總價（萬元）：45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 三房 主力面積 三房 主力總價橫道圖： 面積120 125 130 135 140 145 150155 160 175 總價 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120有以上圖表表現可看出： 本區(qū)域內兩房的主力面積集中在95——115/平方米以內，兩房主力總價集中在50——65萬之內。 本區(qū)域內三房的主力面積集中在125——150/平方米以內，兩房主力總價集中在60——70和75——85萬
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