【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、電站設(shè)備為代表的機(jī)電產(chǎn)業(yè)；以血制品、常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)；以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)。2．2 漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園規(guī)劃范圍為：北起中心河，南到沈莊塘；東至萬(wàn)芳路，西到浦星路。重點(diǎn)發(fā)展以微電子設(shè)計(jì)，計(jì)算機(jī)及其軟件，光電子為主的信息產(chǎn)業(yè)，同時(shí)注重發(fā)14 / 34展新材料，生物醫(yī)藥工程，航空航天，新能源，電子儀器儀表等其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并引進(jìn)高層次的服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易企業(yè)。園區(qū)的規(guī)劃，建設(shè)，經(jīng)營(yíng)和服務(wù)將借鑒美國(guó)硅谷，英國(guó) Arlington 等國(guó)際科學(xué)園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，致力于引進(jìn)國(guó)際人才，資本，技術(shù)，管理，使其成為新興產(chǎn)業(yè)匯聚，創(chuàng)新能力強(qiáng)大的高科技工業(yè)園區(qū)。高新技術(shù)企業(yè)達(dá) 186 家，占全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 16％。漕涇開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍然成群，研究開(kāi)發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心；擁有中外高科技企業(yè) 800 多家，其中外商投資企業(yè) 300 多家；經(jīng)市政府認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)達(dá) 186 家，占全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 16％。 （以上數(shù)據(jù)摘自戴德梁行 2022 年一季度工業(yè)物業(yè)研究報(bào)告)從上海目前幾個(gè)園區(qū)廠房租金比較中，可以看出漕河涇高科技園區(qū)和張江高科技園區(qū)和的租金正如預(yù)期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金首位, 而閔行的幾個(gè)工業(yè)區(qū)的廠房租金是比較高的，和浦東新區(qū)的高橋、金橋和張江園區(qū)處于同一水平。本項(xiàng)目如果進(jìn)入該高端市場(chǎng)，市場(chǎng)利好是顯而易見(jiàn)的但同時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也將是相當(dāng)激烈的。15 / 34國(guó)中觀點(diǎn)：? 本案以服務(wù)型上游產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)定位和區(qū)域工業(yè)園共同打造高科技的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；? 競(jìng)爭(zhēng)園區(qū)和本案存在著客群共性，如果不能脫穎而出，勢(shì)必趨于弱勢(shì)，因此在本案的定位上必須挖掘深層次的價(jià)值，從客群的心理出發(fā)尋找共鳴。2022 年以來(lái)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始逐漸好轉(zhuǎn)，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)吸納量保持了每年持了每年 3540 萬(wàn)平方米的較高水平，萬(wàn)平方米的較高水平， 2022 年甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)；年甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)；目前浦東和目前浦東和浦西寫(xiě)字樓空置率已分別降至 17%和 10%的近年新低 ，4 年來(lái)，上海寫(xiě)字樓平均租金水平上漲了近六成，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金已恢復(fù)至每天每平方米 美元的水平，最高的超過(guò) 1 美元，而銷(xiāo)售平均價(jià)位則穩(wěn)定在每平方米 2 萬(wàn)元人民幣左右。1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022辦公樓投資金額(億元) 占全市比重（%） 上海辦公樓市場(chǎng)歷年投資情況資料來(lái)源：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)16 / 34通過(guò)上海辦公樓市場(chǎng)在投資金額及其占全市投資比重中都可以看出，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后保護(hù)期到期，外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)入，業(yè)務(wù)范圍迅速擴(kuò)展，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求開(kāi)始增大；中國(guó)政府鼓勵(lì)跨國(guó)公司地區(qū)總部、投資性公司和研發(fā)中心進(jìn)入的政策，將讓上海成規(guī)模開(kāi)發(fā)出專(zhuān)門(mén)針對(duì)跨國(guó)公司地區(qū)總部需求的寫(xiě)字樓商品；而上海 2022 年世界博覽會(huì)為建筑設(shè)計(jì)、商貿(mào)會(huì)展、旅游、物流等第三產(chǎn)業(yè)提供的大發(fā)展的機(jī)遇等因素使整個(gè)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體發(fā)展前景看好。供應(yīng)情況1995 19961997 1998 1999 2022 2022 2022 2022新增供應(yīng)量(萬(wàn)平方米)16 227.40 02040608010120220160195196197198199202202202203辦 公 樓上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年投資額走勢(shì)上 海 寫(xiě) 字 樓 歷 年 投 資 比 例%%%%%%%% %1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 202217 / 34從歷年供應(yīng)情況看，在經(jīng)過(guò) 2022 年的供應(yīng)高峰后，上海辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)曲線已經(jīng)開(kāi)始回歸理性，整個(gè)市場(chǎng)正按照供需平衡的規(guī)律以周期性曲線的趨勢(shì)進(jìn)行發(fā)展。按發(fā)展曲線判斷， 2022 年辦公樓市場(chǎng)將處于供應(yīng)的低谷。需求狀況1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022空置率（%） 雖然近幾年整個(gè)上海辦公樓供應(yīng)量猛增，但整個(gè)辦公樓市場(chǎng)的空置率仍舊處于穩(wěn)步下降的趨勢(shì)。2022 年整個(gè)上海辦公樓市場(chǎng)的空置率已接近了 10%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，租上海辦公樓市場(chǎng)歷年空置率上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年空置率走勢(shì)1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022空 置 率0501001502002501995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況走勢(shì)18 / 34金也開(kāi)始逐步上揚(yáng)，隨著整個(gè)市場(chǎng)的供需情況趨向平衡，使得上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸趨向理性。在過(guò)去的幾年中寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)作為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的代表，在 2022 里，由于受到中國(guó)加入 WTO,CEPA 的簽定及 2022 世博會(huì)的即將召開(kāi)等眾多利好因素的影響，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)得到了進(jìn)一步的發(fā)展。先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是上海未來(lái)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)優(yōu)先領(lǐng)域，特別是大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)” ，將使上海成為跨國(guó)公司生產(chǎn)制造基地、地區(qū)總部、研發(fā)中心、營(yíng)運(yùn)中心和采購(gòu)中心的集聚地。僅 2022 年，上海就新批了 30 家跨國(guó)公司地區(qū)總部，使落戶(hù)上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部累計(jì)達(dá) 86 家。第一太平戴維斯的租戶(hù)調(diào)查結(jié)果顯示，以國(guó)籍來(lái)劃分，來(lái)自美國(guó)和加拿大、日本以及歐盟的外資企業(yè)是甲級(jí)寫(xiě)字樓的中堅(jiān)力量，中國(guó)企業(yè)的比例占到 22％2022 年上海主要甲級(jí)寫(xiě)字樓成交案例 租用面積單位：平方米（建筑面積）10 年前，搶灘上海的外資制造行業(yè)都在市中心找辦公樓，上海原來(lái)的紡織業(yè)等低租戶(hù) 項(xiàng)目 地理位置 租用面積 福特 上海信息大廈 小陸家嘴 9000AMC 嘉華中心 淮海中路 7200安永 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 長(zhǎng)樂(lè)路 6600索尼 企業(yè)天地 湖濱路 5952通用汽車(chē) 金茂大廈 小陸家嘴 5400TNT 來(lái)福士廣場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 4400ABB 來(lái)福士廣場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 4400德迅?？者\(yùn) 企業(yè)天地 湖濱路 3000Citinsurance 香港新世界大廈 淮海中路 2842百事 都市總部大廈 黃浦區(qū) 6000GSK 都市總部大廈 黃浦區(qū) 3000大金空調(diào) 嘉華中心 淮海中路 1800豐田 嘉華中心 淮海中路 1800雅芳 嘉華中心 淮海中路 2300 港匯廣場(chǎng) 徐家匯 3000富士通 金茂大廈 小陸家嘴 1600西爾斯 香港新世界大廈 淮海中路 65019 / 34端的制造行業(yè)也都在市中心，現(xiàn)在地價(jià)上漲了，上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)就在地價(jià)上得以體現(xiàn)。部分跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始從考慮從中心商務(wù)區(qū)向郊區(qū)工業(yè)園轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，如飛利浦照明已將總部遷往上海西南漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的上?？萍季G洲，租用的面積有兩萬(wàn)平方米，阿爾卡特已經(jīng)將它的大部分業(yè)務(wù)從淮海路上的時(shí)代廣場(chǎng)遷往浦東張江集電港。此外，從上海市中心遷走的還有 3M 和 Intel 公司。而本項(xiàng)目地處外環(huán)，可以抓住這個(gè)契機(jī)引進(jìn)部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力；但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來(lái)規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)相比有一定差距；所以在項(xiàng)目運(yùn)作上應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。上海辦公市場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征:寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求“非核心化”凸現(xiàn)隨著大型跨國(guó)公司對(duì)寫(xiě)字樓的需求在量上的不斷增長(zhǎng)，上海寫(xiě)字樓在質(zhì)上亦有了明顯改變。相對(duì)于市場(chǎng)開(kāi)放初期跨國(guó)公司往往僅為在上海謀求‘一席之地’而隨意選擇寫(xiě)字樓，如今的跨國(guó)公司對(duì)寫(xiě)字樓的要求更趨理智，同時(shí)亦開(kāi)始產(chǎn)生了需求的‘非核心化’ （D