上海陸家嘴浦江映象項目營銷報告(編輯修改稿)
2025-01-29 20:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 營銷策略 執(zhí)行策略 營銷策略 推案時機 開盤時間： ?春季氣候宜人，是傳統(tǒng)的銷售旺季； ?項目預計在 3月上旬正式對外公開，需要一定時間進行客戶累積； ?根據(jù)整體市場走勢 ,及時調(diào)整開盤時間 。 ?看房通道及樣板房等基本銷售條件都已成熟。 ? 9月進入第二強銷 營銷策略 推案 節(jié)點 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ３月？日 售樓處接待 開放； 放 暫定 4月 12日 正式開盤 5月進入持續(xù)銷售期 西通道開放 ； 成； 于 5月底拆除 設中 階段執(zhí)行 推廣目標 第二強銷及持續(xù)期 持續(xù)期 第一強銷 導入期 迅速打開本案知名度， 擴大區(qū)域市場影響力 塑造區(qū)域江景府邸經(jīng)典形象，營造火爆開盤及實現(xiàn)快速去劃 成為區(qū)域標桿，提升項目形象 突出本案的稀缺性，提升項目價值，進一步擴大客源覆蓋面，吸引投資性客戶。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 營銷策略 實戰(zhàn)計劃 業(yè)務人員 進場 樣板房 公開 一次強銷 11 12 持續(xù) 目標客戶 價格 目標 銷量目標 區(qū)域客 全市性 客戶 二次 強銷 投資客 21000 22023 23000 245*40% 245*20% 245*30% 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 90% 22023 營銷策略 房源銷控 整體原則： 保證房源去化的均衡 ?樓層的均衡性 ?房型的均衡性 ?景觀的均衡性 保證價格的上升的空間 營銷策略 房源銷控 樓號 房號 房型 面積 套數(shù) 1 1A 3房 2廳 2衛(wèi) 147 35 1B 2房 2廳 2衛(wèi) 118 1 2 2A 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34 2B 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36 2C 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1 3 3A 2房 2廳 2衛(wèi) 132 4 3B 3房 2廳 2衛(wèi) 154 52 4 4A 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56 4B 2房 2廳 1衛(wèi) 110 26 匯總 —— 245 房型 面積 套數(shù) 占比 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1 1 % 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34 39 % % 132 4 % 118 1 % 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36 62 % % 110 26 % 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56 143 % % 147154 87 % 匯總 245 % ?主力面積為 147153平方米，占到整體房源的 60% ?二房與三房分布比較集中； ?同種房型具有較大的樓層及景觀差異。 3號樓 營銷策略 房源銷控 1號樓 2號樓 4號樓 首批公開房源： ?希望每棟樓、每種房型能相對均衡的去化，因此首批房源兼顧了每樓棟中的房型； ?首批房源選取每棟樓、每種房型相對中下質(zhì)量的房源，這類房源更能體現(xiàn)出價格優(yōu)勢，利于沖量； ?能通過首批房源的去化，而剩余質(zhì)量較高的房源，同時兼顧房型的配備，利于后期的價格調(diào)整和正盤的均衡快速去化。 1 ? 1號樓 離小區(qū)出口近，出行很方便 ? 該樓是正南正北方向，采光和日照極好。 ? 兩梯兩戶，兩個電梯分開，基本上是準一梯一戶的配置，私密性高 ? 西側(cè) 臨近張家浜，兩面都可看到張家浜水景 ? 該樓高層（約 10層以上）可以向西望見黃浦江江景。 ? 視野受到老廠房影響 項目現(xiàn)狀 房源分析 1 1A 3房 2廳 2衛(wèi) 147 35套 1B 2房 2廳 1衛(wèi) 118 1套 ? 2號樓 南面對著峨山路，向下望景觀差 ? 該樓東面是東星工業(yè)園區(qū)，環(huán)境和視野都不太好 ? 兩戶都是兩房設計，得房率會相對偏低 ? 張家浜水景被一號樓阻擋，只有西側(cè)部分房源可以看到張家浜。 ? 一樓門廳空間較小，樓棟檔次受到一定影響。 2 項目現(xiàn)狀 房源分析 2 2A 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34套 2B 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36套 2C 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1套 3 ?3號樓北側(cè)和西側(cè)臨近張家浜， 兩面都可看到張家浜水景 ?南面是小區(qū)的中心景觀，向下望景觀條件良好 ?一樓門廳有兩層挑空，大氣，盡顯尊貴感 ?兩梯兩戶，兩個電梯分開，基本上是準一梯一戶的配置，私密性高 項目現(xiàn)狀 房源分析 3 3A 2房 2廳 2衛(wèi) 132 4套 3B 3房 2廳 2衛(wèi) 154 52套 項目現(xiàn)狀 房源分析 4 ? 4號樓 臨近張家浜，兩面都可看到張家浜水景 ? 該樓是南偏西，高區(qū)樓層可以向西看到黃埔江景觀 ? 南面是小區(qū)的中心景觀，向下望景觀好 ? 一樓門廳有兩層挑空，大氣，盡顯尊貴感 ? 視野受到老廠房影響 4 4A 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56套 4B 2房 2廳 1衛(wèi) 110 26套 營銷策略 媒體策略 體量小 \媒體投放有限 市場轟動效應 大眾媒體 直投類媒體 短期戶外媒體 ?新聞晨報 ?租售情報 ?第一財經(jīng) ?Sp活動 ?巡展 ?夾報 ?短信 報告索引 市場現(xiàn)狀分析 整體營銷策略 分階段執(zhí)行策略 媒體執(zhí)行計劃 營銷策略 實戰(zhàn)計劃 業(yè)務人員 進場 樣板房 公開 一次強銷 11 12 持續(xù) 來人數(shù)量 意向客戶 主訴求點 600組 1050組 二次 強銷 2350組 250組 350組 450組 整體形象、地段 分賣點：生活配套、江景、建筑品質(zhì)、建筑風格等 稀缺性、熱銷信息 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 1550組 150組 階段 執(zhí)行 業(yè) 務 篇 ?重大工作節(jié)點： ① 案前準備工作 ② 開盤方案準備 ③ 業(yè)務員培訓 ?階段工作目標： ① 業(yè)務培訓及考核完成 ② 銷售道具到位 ③ 業(yè)務流程及現(xiàn)場演練達到熟練 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 階段 執(zhí)行 廣 告 篇 ? 工作重點： 媒體計劃確認，實戰(zhàn)稿調(diào)整、確認。現(xiàn)場包裝調(diào)整。 ? 媒體渠道 現(xiàn)場包裝 戶外看板 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 階段 執(zhí)行 廣 告 篇 ? 工作重點： 銷售道具及開盤 SP準備 媒體計劃及策略制定 ? 媒體渠道 現(xiàn)場包裝 銷售道具 戶外媒體 1 3 5
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