【文章內(nèi)容簡介】 、家庭、企業(yè)度假、公務(wù)商務(wù)旅游、自助旅游；凸顯“大禹文化之旅”品牌特征，并在此基礎(chǔ)上表現(xiàn)休閑度假主題；經(jīng)常在重點城市舉行各種旅游活動和新產(chǎn)品的推介；重視對休閑度假旅游、會議旅游、商務(wù)旅游等多種產(chǎn)品的營銷；常規(guī)營銷手段如電視、報刊雜志、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)等為主，靈活運用。②以尋根祭祖旅游及時尚購物為主的東亞及東南亞游客形象宣傳口號：大禹治水；營銷的主要目標(biāo)為韓日及東南亞地區(qū)華人華僑及外國人的尋根祭祖旅游、購物旅游、文化觀光、美食旅游等旅游市場；著力推廣中華文化發(fā)源地、古山文化、大禹治水之地這三大主題。與曲阜孔子故里、泰山等知名文化景點聯(lián)合營銷；與知名航空公司建立合作伙伴。③勘訪旅游與青島、泰山等知名景點聯(lián)合營銷；與南京、杭州、上海、北京等重點旅游城市的對外旅游經(jīng)銷商建立合作伙伴；與各類旅游群體、俱樂部建立合作關(guān)系。（2）營銷手段①大眾傳播媒體：媒體+網(wǎng)絡(luò)媒體+平面媒體重要舉措：主題節(jié)慶活動②點對點直銷小眾媒體：旅游類+時尚生活+金融類針對的群體：企業(yè)會所+俱樂部+行業(yè)協(xié)會+個人③集團客戶開發(fā)舉辦某某文化旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)及旅游項目推介會策銷推廣策略根據(jù)某某文化旅游風(fēng)景區(qū)目標(biāo)市場的特征進行產(chǎn)品的主體化包裝。針對不同細(xì)分市場的需求，結(jié)合景區(qū)的基本要素，包裝特色旅游主題產(chǎn)品。旅游營銷策略建設(shè)“某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目”主題網(wǎng)站，開展網(wǎng)絡(luò)宣傳和廣告營銷活動；包價和線路：組織包價產(chǎn)品和開發(fā)旅游線路，以適應(yīng)細(xì)分市場的需求；與攜程、金龍等知名旅游服務(wù)商合作推出瓜州旅游優(yōu)惠產(chǎn)品組合；媒體考察旅行：組織專題記者和媒體代表開展教育旅游；與旅游指南合作：與旅游指南建立良好的合作關(guān)系，將某某文化旅游風(fēng)景區(qū)申報成為：AAAA景區(qū)；大力推介某某文化旅游風(fēng)景區(qū)：在國內(nèi)外的重要旅游推介平臺推薦某某文化旅游風(fēng)景區(qū)的旅游節(jié)慶活動；大禹旅游冊：發(fā)行針對特定細(xì)分市場的旅游宣傳冊，在重點客源市場地的商業(yè)中心和大型交通樞紐擺放宣傳；事件營銷：針對某某文化旅游風(fēng)景區(qū)的主題形象策劃系列活動，如嘉華等大型活動。產(chǎn)品直郵：通過郵件渠道來邀發(fā)潛在顧客。在重點客源地設(shè)置某某文化旅游風(fēng)景區(qū)旅游信息點。創(chuàng)辦影視旅游和項目招商推廣專利。第四章 建設(shè)規(guī)模一、用地規(guī)模測算**某某文化旅游風(fēng)景區(qū)總用地規(guī)劃規(guī)模4500畝。通過對各項規(guī)模進行分解，獲得各類用地比例構(gòu)成。水系及綠地水系：，現(xiàn)狀水域通過擴展和疏通等措施，規(guī)劃水域及濕地。綠地：項目內(nèi)部的公共綠地面積按照**總體規(guī)劃要求，為城市提供互相聯(lián)系的濱水綠地空間，同時大幅度改善地塊內(nèi)部的公共空間環(huán)境。按照城市綠地平均水平，并綜合考慮項目需要打造一部分的城市開放空間的要求，適當(dāng)提高綠地比例，濱水地區(qū)兩岸控制各50m的濱水綠化帶，按照常住人口規(guī)模推算，公共綠地面積約為240畝左右。公共設(shè)施用地：包括商業(yè)用地以及城市道路廣場、公共停車場、市政公用設(shè)施等用地，約占20%。二、人口規(guī)模測算按照用地比例及開發(fā)強度分析，項目常住人口規(guī)模約2萬人。第五章 建設(shè)地點與建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點一、場地現(xiàn)狀分析用地現(xiàn)狀解狀規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地以河道用地、水域為主。場地整體上較為平整，適宜建設(shè)?，F(xiàn)場道路某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目與西部商貿(mào)區(qū)相鄰，毗鄰京滬鐵路101省道、306省道，距火車站2公里，距汽車站1公里，交通便利，能滿足交通需要?，F(xiàn)狀水系景區(qū)內(nèi)部現(xiàn)狀水系屬某某水系，主要由地表溪流、滯水水域構(gòu)成，水域均屬季節(jié)性河流?，F(xiàn)狀植被本區(qū)域代表性植被是常綠落葉混交林，生態(tài)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，特有成分突出，形成特殊的北溫帶植物區(qū)系。用地內(nèi)生態(tài)基礎(chǔ)好，自然環(huán)境景觀優(yōu)美。適建性綜合評價評價因子：（1）地形地貌（2）坡度（水體流失，生態(tài)穩(wěn)定性、改造）的適宜性（3）現(xiàn)狀水系的景觀價值以及生態(tài)價值（4）景觀視野（5）周邊在建項目（6）交通的便利性以及通達性（7）自然水體的控制藍(lán)線（8）土壤（9）其他確定因素根據(jù)基地的特征，綜合上述的評價因子，并選取了地形、水體、植被、建筑現(xiàn)狀的等因子，按一定標(biāo)準(zhǔn)賦予每種因子不同的權(quán)重，然后對諸因子的影響程序逐一評價，疊加后得出用地綜合評價圖，作為功能選擇、布局與開發(fā)強度控制的主要依據(jù)。其中一級、二級、三級用地均為主導(dǎo)開發(fā)區(qū)：一級、二級用地條件較好，無需拆遷即可進行建設(shè)；三級地內(nèi)現(xiàn)狀有一些村民居住建筑，要進行一定的前期拆遷才能進行建設(shè)；四級用地為次級開發(fā)區(qū)；五級用地現(xiàn)狀為河道等非建設(shè)用地。結(jié)論項目位于中心城區(qū)與西城區(qū)連接處，是**未來的行政文化、度假旅游及生活居住板塊，依托完善的交通基礎(chǔ)設(shè)計條件和優(yōu)美的自然山水風(fēng)光，將成為十年內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)的主要區(qū)域。周邊已有和在建項目將提升區(qū)域的空間價值，同時文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的定位和功能布局也需要根據(jù)周邊功能進行合理的分析。二、建設(shè)地點綜合評價優(yōu)勢：景觀條件優(yōu)勢，生態(tài)充分，宜居宜游；周邊道路全部形成，交通十分便利；項目周邊的行政、商業(yè)、文教項目提升整個區(qū)域的土地價值；**歷史文化氛圍濃厚，為項目提供了多方面的題材；位于城市的門戶地帶，是展現(xiàn)城市風(fēng)貌的主要節(jié)點區(qū)域；劣勢：某某水量受季節(jié)影響明顯，對營造親水環(huán)境有一定難度；機遇：我國旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，為本項目帶來巨大的機遇；**未來主要發(fā)展方向向西向東，本項目在城市發(fā)展的主軸上；挑戰(zhàn)：我國文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，數(shù)量眾多，**項目相比啟動較晚，面臨挑戰(zhàn)；項目規(guī)模較大，而**本地的住宅和商業(yè)市場較小，對項目定位和策劃的準(zhǔn)確把握提出較高的要求；周邊地區(qū)類似的居住、旅游等功能對項目構(gòu)成的挑戰(zhàn)。第二節(jié) 建設(shè)條件一、交通區(qū)位概況**是的交通樞紐，距濟南50公里，至北京40公里。**內(nèi)京滬高速、10306國道、京滬鐵路橫貫?zāi)媳?，公路、鐵路、空運、郵運四通八達。小結(jié)：隨著內(nèi)外交通條件的全面改善，**交通區(qū)位條件已經(jīng)得到極大的改善，這將為未來城市發(fā)展、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來重大機遇。二、自然條件氣候**地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。冬冷夏熱，四季分明。春秋季節(jié)較為舒適。水系**內(nèi)地下水較多，水系發(fā)育較為密集，城區(qū)水系主要有某某洛北干古河道水系。水系多為以西南東北和南北流向，呈放射狀。從徑流特點看，大部分屬季節(jié)性河流，受大氣降水影響較大。第六章 工程建設(shè)方案第一節(jié) 上位規(guī)劃情況一、《**市城市總體規(guī)劃》發(fā)展戰(zhàn)略**城市總體規(guī)劃明確了城市發(fā)展方向、目標(biāo)和空間布局等重大問題。中心城市發(fā)展戰(zhàn)略**中心城市按照“東擴西延”的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃主要形成“四大板塊”，即中心城區(qū)，重點發(fā)展服務(wù)業(yè)；東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；西部商貿(mào)物流園區(qū)，重點發(fā)展物流業(yè)，某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目區(qū)重點發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)。結(jié)論（1）**是距離濟南、德州主城較近的副中心，具有最先接受主城產(chǎn)業(yè)和資本資源輻射的空間和區(qū)位優(yōu)勢。（2）隨著濟南工業(yè)北拓，**旅游的率先啟動，兩地在工業(yè)和旅游方面已經(jīng)率先實現(xiàn)了對接和共建共享。（3）某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目位于**東西發(fā)展主軸上，根據(jù)城市的發(fā)展策略，項目的建設(shè)將推動城市區(qū)域的發(fā)展，加快城市西進的步代。（4）某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目位于總體規(guī)劃確定的城市西部區(qū)域的核心位置，具有帶動和銜接周邊區(qū)域的發(fā)展的重要使命。（5）按總體規(guī)劃的要求，以文化旅游產(chǎn)業(yè)為主。第二節(jié) 設(shè)計依據(jù)和原則一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008）《城市規(guī)劃編制辦法》（1991）《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》（1995）《城市道路分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)》GBJ13790《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB5022095《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》GB50282898《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》GB503182000《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB502931999《城鎮(zhèn)燃?xì)庖?guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2002年版）GB5002893《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》CJJ8399《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028993《德州市城市總體規(guī)劃（20062020）》《**市總體規(guī)劃》（20042020）》《省**旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20082020）》《**國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《**市志》《**統(tǒng)計年鑒（2008）》《德州統(tǒng)計年鑒（2008）》二、設(shè)計原則生態(tài)優(yōu)先原則項目位于城市山水相交區(qū)域。場地自身擁有極高的生態(tài)稟賦，規(guī)劃采取生態(tài)優(yōu)先策略，優(yōu)先規(guī)劃水系和綠地系統(tǒng)，按照科學(xué)實施、合理布局、水續(xù)利用的策略，通過保護生態(tài)價值提升土地價值。文化凸顯原則某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目不僅是各種建筑的簡堆砌，更肩負(fù)著展示和弘揚大禹文化的重任。因此在設(shè)計中通過在各類建筑景觀和文化活動中穿插齊文化等地方特色文化符號來達到文化元素的全面展現(xiàn)。拉動**文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推廣文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項目，打造**的城市名片，帶動城市產(chǎn)業(yè)提升，凸顯項目文化主題和城市文化底蘊。產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營原則某某文化旅游風(fēng)景區(qū)的概念不是簡單的文化場景的展示，是通過持續(xù)不斷的以文化和旅游產(chǎn)業(yè)積累帶動的不斷發(fā)展的過程，應(yīng)當(dāng)十分突出本項目的產(chǎn)業(yè)性和經(jīng)營性。在產(chǎn)業(yè)中，文化產(chǎn)業(yè)以及其衍生的商業(yè)、旅游是景區(qū)的核心經(jīng)濟支柱，各種文化主題場景為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供了平臺。堅持經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益統(tǒng)一的原則某某文化旅游風(fēng)景區(qū)項目是**文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點項目，是提升城市品牌的重要手段，同時也是重要的社會公共工程，項目開發(fā)應(yīng)當(dāng)十分關(guān)注社會效益。與此同時，項目開發(fā)和運營資金投入巨大，作為企業(yè)行為，必須進行細(xì)致的市場調(diào)研，制定嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的開發(fā)策略，使項目形成良性滾動發(fā)展的趨勢。第三節(jié) 總體思路、目標(biāo)與定位一、總體思路近年來我國文化產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，以文化產(chǎn)業(yè)區(qū)為標(biāo)志的硬件開發(fā)方興未艾，其規(guī)模大，數(shù)量之多都是前所未有的。具有本土文化特色的題材、建筑、日趨多元和成熟的市場，是我國大禹文化發(fā)展的優(yōu)勢和機遇。**文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展不具備先發(fā)優(yōu)勢，并且在項目位置等方面的特殊性決定其難以套用我國其他大禹文化的現(xiàn)有模式。對于這個項目來說，它位于城市中心西部，并且體量巨大，必須擁有基本的城市功能。因此，**文化產(chǎn)業(yè)區(qū)可以探索一種新的文化產(chǎn)業(yè)模式，將文化產(chǎn)業(yè)和城市功能有機融合的模式。二、發(fā)展目標(biāo)城市核心休閑商務(wù)區(qū)延續(xù)城市文化旅游商業(yè)軸線，打造城市休閑商務(wù)區(qū)，與城市濱水空間、文化主題緊密結(jié)合，充滿休閑氛圍的城市。城市濱水濕地公園依托稀缺的上游水源構(gòu)筑城市濱水開放空間；水資源高效收集和循環(huán)利用的生態(tài)公園；多樣化的水岸空間，豐富的親水體驗。多元文化主題區(qū)不同文化主題的場景和旅游區(qū)，滿足不同文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)的設(shè)施，多種建筑、景觀風(fēng)格的建筑。三、定位分析總體定位項目將形成一個由大禹文化研究基地，具有特殊性、唯一性，我們將其定位于集旅游休閑、文化產(chǎn)業(yè)功能于一體的城市生活綜合體，并努力將其打造成地區(qū)現(xiàn)代城市生活的新目標(biāo)。項目定位原則融合——地塊位于未來的城市中心地區(qū)，項目應(yīng)當(dāng)主動融入城市空間，滿足城市功能，貫通城市水系綠化空間，展現(xiàn)城市的整體風(fēng)貌；復(fù)合——項目應(yīng)當(dāng)植入多種城市功能，并使這些功能無縫銜接，自由切換；多元——滿足文化品質(zhì)的要求；滿足旅游度假對項目新奇體驗的要求；滿足商業(yè)對客流的要求。可持續(xù)——符合城市發(fā)展、項目開發(fā)各方利益平衡的要求；項目開發(fā)能夠滿足后續(xù)旅游、文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)的要求。四、主題概念大禹治水，文化之城結(jié)合本項目文化主題特色及場地條件特色，確定以“大禹文化”為設(shè)計主題。以大禹文化開放包容為精神核心，以中華文化的精神為表現(xiàn)形式。以大禹文化題材為依據(jù)，以特色建筑為載體，以時代發(fā)展為線索，以地域文化為資本，代表文化為主題。通過主題展現(xiàn)，突出大禹文化“歉收并蓄、開明豁達、睿智求實、勇于創(chuàng)新”核心精神內(nèi)涵。齊魯文化為代表的傳統(tǒng)中國文化是齊魯之地，也是中華文化的發(fā)源地，齊魯文化博大精深，在本項目概括為中國文化的起源和代表，促進對中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的再認(rèn)識、再升華。第四節(jié) 項目分區(qū)及建設(shè)方案在項目策劃上主要