【文章內(nèi)容簡介】 X 縣 X 新區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近 20 萬，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強的技術(shù)工人 5000 多名。 項目位置東：長水港南：X 大劇院西：行政中心及市民廣場北：規(guī)劃道路 周邊配套設(shè)施提高了項目的宜居性項目地塊所在地是城市中心熱點區(qū)域，西臨行政中心；北為 X 縣中心城市重點初中 107 中學(xué)，正東為浙江省重點中學(xué) X 縣中心城市第一高級中學(xué)；周邊有 “君越華府” “新城麗景” “風(fēng)鈴綠州”為首的等高檔生活社區(qū)；有“浙北大廈”大型商業(yè)賣場；西面為 X 市民廣場和行政中心，東臨長水港，草木繁茂。項目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 X 新一輪發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間根據(jù) X 縣中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在沿 X 大道、明珠路將建設(shè)大型的商場、星級的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。 建設(shè)場地范圍及環(huán)境項目選址四周城市道路（或規(guī)劃道路） 、管網(wǎng)、地形等標高，排水方式等：該地塊位于 X 縣興國路以東，周邊有城市規(guī)劃道路。項目擬采用市政自來水管網(wǎng)、水泵站及水池聯(lián)合供水。場地西側(cè)有供水主干管通過，接管十分方便。場區(qū)周圍有高壓電纜，能滿足項目建設(shè)使用過程中用電要求。污水收集干管與周邊道路污水干管連接，可進入城市污水處理廠集中處理。該項目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)形成，交通條件相當便捷。 地形、地貌、水文氣象、工程地質(zhì)條件項目建設(shè)用地區(qū)域，地形相對平坦開闊，邊緣局部斜坡地形坡度平緩，坡度角為 5～8186。，地貌類型屬于沖（湖）積平原，周圍環(huán)境良好。X 氣候宜人，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，總特征是：光照充足、氣候溫和、降水充沛、四季分明、雨熱同季、溫光協(xié)調(diào)，適宜農(nóng)作物的生長。X 環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量達到國家一級標準，水體質(zhì)量極大部分在二類水體以上。 歷年平均氣溫 ℃，氣溫年際間變幅在177。 ~℃ 之間，年際氣溫極差為℃。歷年月際間的氣溫變化幅度要比年氣溫波動大得多，其中以 1 月份氣溫年際變差最大。 年降水量：年均 1309mm。其中 3~9 月是全年降水集中期，占年雨量的 75%以上。降水季節(jié)分布特點：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日為 144 天，占全年天數(shù)的 %。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。近年冬季除部分山區(qū)地帶外，基本無降雪。 年均日照時數(shù) 小時，歷年平均日照百分率為 41%，光照分配較均勻。年耕作 2—3 熟。水文地質(zhì)：項目建設(shè)用地范圍內(nèi)地下水較為豐富，為潛水，該地下水對建筑物基礎(chǔ)無腐蝕性。（1）X 縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。（2）場地位置：北緯 30176。43′30176。11′，東經(jīng) 119176。33′120176。06′之間（3）多年平均風(fēng)速：（4）30 年一遇最大風(fēng)速：（5）最熱月月平均相對濕度：68%（6）全年雷暴日數(shù)：50d/a（7）全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東 20176。方位（19511979） ，夏季以西南風(fēng)為主（8）年平均相對濕度：72%（9）當年最小濕度（三月）：63%（10）多年來平均日照時間： 小時（11）雨季為當年的 5 月～9 月多年來年平均降雨量 毫米降雨量最多年平均雨量 毫米最大降雨量 毫米、最小 691 毫米。（12）年霜雪期為當年的 11 月至次年的 3 月初，約為 60～100 天。通過巖土工程鉆探，擬建場地地基主要為中風(fēng)化灰?guī)r，地基土層較簡單，層厚均勻，性質(zhì)變化大，巖土層的工程地質(zhì)特征依序分述如下：（1）雜填土：灰黃色，松散，稍濕，含鐵錳質(zhì)及少量云母，上部含植物根莖。下部素填土主要由軟可塑狀粉質(zhì)粘土組成，該層全場分布，層厚為 。 (2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖質(zhì)。該層上部局部為有機質(zhì)土，有機質(zhì)含量極高。該層全場分布，層頂埋深： ，層厚 。（3）粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。該層全場分布，層頂埋深： ，層厚 。（4）粉質(zhì)粘土：褐紅色，棕紅色，硬可塑—硬塑，局部含有約 510%的礫石，成分為石英砂巖，粒徑 25cm。該層全場分布。層頂埋深： 層厚：（5）中風(fēng)化灰?guī)r：灰色，巖心呈柱狀，風(fēng)化裂隙發(fā)育，厚層狀構(gòu)造。單軸飽和抗壓強度可達 69Mpa，屬硬質(zhì)巖。層頂埋深：，最大揭露厚度。 交通運輸條件建設(shè)場地周邊都是新建的市政道路，分別是場地北側(cè)的忻湖路，南側(cè)為齊山西路。周邊交通狀況良好。現(xiàn)正在建設(shè)的到明珠北路正在建設(shè)之中，等到該路建成之后，交通運輸條件會有更大的改善。 防洪、防澇設(shè)施條件 本項目建設(shè)用地周邊有天然河溝，防洪、防澇情況良好，雨水、山洪可以直接排入周邊河溝。綜上所述，項目區(qū)內(nèi)地形、氣候、地質(zhì)、水文、市政設(shè)施等建設(shè)條件良好，能滿足項目建設(shè)的需要。3 市場分析 X 縣中心城市寫字樓市場分類研究 酒店連體項目此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店國際大酒店的寫字樓項目，以及四星級酒店的寫字樓項目。 開發(fā)商持有項目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括 X 利時建設(shè)開發(fā)有限公司的利時廣場等。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項目，比較具有代表性的是明珠大廈、南方大廈等。由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個地區(qū)、一個國家乃至全球。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。一、 行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費水平等因子。二、 經(jīng)濟因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵、水泥、運輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。三、 社會因素社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機等。四、 人口因素人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。五、 心理因素房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時尚、攀比心理、價值觀念等因子。六、 國際因素房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進而影響其價值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。三、 交通條件交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達程度等。 個別因素個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。一、 資源因素資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要