【正文】 。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。五、 心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。三、 社會(huì)因素社會(huì)因素是指一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家乃至全球。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是明珠大廈、南方大廈等。3 市場(chǎng)分析 X 縣中心城市寫字樓市場(chǎng)分類研究 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店國際大酒店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店的寫字樓項(xiàng)目。 防洪、防澇設(shè)施條件 本項(xiàng)目建設(shè)用地周邊有天然河溝，防洪、防澇情況良好，雨水、山洪可以直接排入周邊河溝。周邊交通狀況良好。層頂埋深：，最大揭露厚度。層頂埋深： 層厚：（5）中風(fēng)化灰?guī)r：灰色，巖心呈柱狀，風(fēng)化裂隙發(fā)育，厚層狀構(gòu)造。（4）粉質(zhì)粘土：褐紅色，棕紅色，硬可塑—硬塑，局部含有約 510%的礫石，成分為石英砂巖，粒徑 25cm。（3）粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。該層上部局部為有機(jī)質(zhì)土，有機(jī)質(zhì)含量極高。下部素填土主要由軟可塑狀粉質(zhì)粘土組成，該層全場(chǎng)分布，層厚為 。（12）年霜雪期為當(dāng)年的 11 月至次年的 3 月初，約為 60～100 天。06′之間（3）多年平均風(fēng)速：（4）30 年一遇最大風(fēng)速：（5）最熱月月平均相對(duì)濕度：68%（6）全年雷暴日數(shù)：50d/a（7）全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東 20176。11′，東經(jīng) 119176。（2）場(chǎng)地位置：北緯 30176。水文地質(zhì)：項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)地下水較為豐富，為潛水，該地下水對(duì)建筑物基礎(chǔ)無腐蝕性。 年均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，歷年平均日照百分率為 41%，光照分配較均勻。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。降水季節(jié)分布特點(diǎn)：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。 年降水量：年均 1309mm。 ~℃ 之間，年際氣溫極差為℃。X 環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體質(zhì)量極大部分在二類水體以上。地貌類型屬于沖（湖）積平原，周圍環(huán)境良好。周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)形成，交通條件相當(dāng)便捷。污水收集干管與周邊道路污水干管連接，可進(jìn)入城市污水處理廠集中處理。場(chǎng)地西側(cè)有供水主干管通過，接管十分方便。 建設(shè)場(chǎng)地范圍及環(huán)境項(xiàng)目選址四周城市道路（或規(guī)劃道路） 、管網(wǎng)、地形等標(biāo)高，排水方式等：該地塊位于 X 縣興國路以東，周邊有城市規(guī)劃道路。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。三、 人才資源X 縣 X 新區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 20 萬，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 5000 多名。二、 居住條件X 縣 X 新區(qū)是 X 縣中心城市最適合于居住的城區(qū)之一，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是已建成的行政中心、市民廣場(chǎng)、植物園、圖書館、大劇院，周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。隨著 X 城市“東擴(kuò)、西延、北拓”高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快了城市周邊土地的建設(shè)開發(fā)，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已初具形態(tài)。同時(shí) X 縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺(tái)基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地達(dá)到 924 公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標(biāo)分別提高到 %、%和 平方米。通過城市基礎(chǔ)建設(shè)，中心城市框架進(jìn)一步拉開，目前城市建成區(qū)面枳已達(dá)到 25 平方公里，城市框架拉大到 35 平方公里，集聚人口 20 萬，城市化水平達(dá)到預(yù)期。 X 縣經(jīng)濟(jì)及財(cái)政的快速增長，加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。X 縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、國家園林城市、全國文化先進(jìn)縣、全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣、省文明城市、省教育強(qiáng)縣、雙擁模范縣五連冠等稱號(hào)。 改革開放以來，特別是近年來，X 國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ，2022，國家計(jì)委以計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)文件，中國電力出版社2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國計(jì)劃出版社3） 《X 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要 》4） 《X 縣城市總體規(guī)劃》 （20222020）5） 國家、浙江省及 X 縣中心城市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額7） X 縣中心城市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料8） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書9） 其他有關(guān)依據(jù)資料10） 項(xiàng)目批復(fù)文件表 XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位一 建筑類1 總建筑面積 67186 ㎡2 占地面積 18857 ㎡二 投資類1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 土地取得費(fèi)用 萬元 前期費(fèi)用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元2 資金籌措 37000 萬元 項(xiàng)目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 7000 萬元三 財(cái)務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 37000 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。因此，未來大約十年的時(shí)間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強(qiáng)城市建設(shè)，以實(shí)現(xiàn) X 城市的高度城市化和現(xiàn)代化。X 總體規(guī)劃明確至 2020 年城市用地規(guī)模達(dá) 80 平方公里。以上數(shù)據(jù)客觀顯示 X 城市的建設(shè)速度是相當(dāng)快速的，城市化水平不斷提高。 本項(xiàng)目建設(shè)是加快 X 城市建設(shè)的需要隨著近幾年 X 經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。老城區(qū)的 X 中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、與 X．中遷建項(xiàng)目在 2022 上半年相繼完工。二期 平方公里城市建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：X 縣 X 建設(shè)開發(fā)有限公司法人代表：X地址：X 縣雉城鎮(zhèn)縣前街 402 號(hào) 實(shí)踐 X 縣 X 新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要自公司成立以來，本著經(jīng)營城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將 X新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地” ，按規(guī)劃要求著重體現(xiàn) X 新區(qū)最佳投資環(huán)境和最佳人居環(huán)境的價(jià)值。1 總 論 ...........................................................................................................4 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................4 項(xiàng)目的建設(shè)必要性 ..........................................................................................4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ....................................................................................5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ............................................................................62 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .................................................................................7 項(xiàng)目所處區(qū)域 ...............................................................................