【正文】 地下室排水經(jīng)集水井收集后用潛。 （詳水量計算表）室內(nèi)采用雨、污、廢分流。三、 生活排水(1)排水體制：采用雨、污水完全分流制。 (4)飲用水系統(tǒng)飲用水定額為 2L/人室外綠化澆灑用水、地下室和地上 1 層生活給水由市政給水管網(wǎng)壓力直供；地上 2～8 層為給水加壓低區(qū)、由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組經(jīng)減壓后供水；地上 9～15 層為給水加壓高區(qū)由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組加壓直接供水。其中室外消防水量 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量 40L/s，自動噴水滅火系統(tǒng) 30L/s。(2)用水量 根據(jù)計算工程最高日生活用水量約為 277m3/d，最大小時用水量為。從北面和南面規(guī)劃道路各引 DN200給水總管 1 根，并在本地塊與西側(cè)預(yù)留發(fā)展地塊內(nèi)連成供水環(huán)網(wǎng)。用戶自由分隔墻采用輕質(zhì)墻體（重量不大于 KN/m2） 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計規(guī)范。 以上外墻、機房及公共衛(wèi)生間等隔墻采用燒結(jié)頁巖多孔磚。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土1） 主樓混凝土強度等級：C45~C30地下室混凝土：采用微膨脹混凝土內(nèi)摻聚丙烯纖維，抗?jié)B等級 S8（）地下室底板、承臺及地梁混凝土強度等級： C35地下室其余部分混凝土強度等級： C35混凝土墊層：C15鋼材鋼筋： HPB235 HRB335 HRB400焊條： HPB235 鋼筋，Q235B 鋼焊接：E43 系列HRB335 鋼筋， Q345B 鋼焊接：E50 系列HRB400 鋼筋焊接： E55 系列墻體材料地下室內(nèi)墻體擬采用燒結(jié)頁巖多孔磚。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。本工程按抗震設(shè)防烈度 6 度設(shè)計。四、 靜音設(shè)計選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達到穩(wěn)重、高檔的效果。五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級開關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機。三、 樓道/樓梯間公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。二、 電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫的出入口。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。四、 景觀與視覺設(shè)計園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強。三棟建筑南北布局，南北間距 米,其中 1樓與 23樓東西方向錯開 30 米，避開景觀遮擋，利于自然采光通風(fēng)。地上為三棟 米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。地下一層層高~ 米，底層層高 米；高 2~15 層層高 米；頂層設(shè)備間層高 米，總高度 00 米（局部最高點 米） 。地上為三棟 米高板式高層建筑；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。 把握銷售黃金周在上市推廣一個月后，對銷售情況進行分析，把握五一國際勞動節(jié)放假長達 10天的假期，爭取積累更多的準(zhǔn)客戶。 把握入市時機市場上公建立項的商務(wù)廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買商務(wù)廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同時間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計劃，先期納入計劃就會盡早地批復(fù)用以決策。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價將上浮至 6800 元/ 平方米左右。 價格定位說明以上定價在分析了近 X 縣中心城市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。 價格定位通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格：1） 寫字間全程均價 6150 元/平方米；2） “XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”屬高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價不宜過大，樓層差相對減?。ńㄗh位置差、樓層差 5080 元/ 平方米） 。 共享管理一、 設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機、投影儀、攝像機、電視機；二、 辦公場所共享會議室、接待室、演示室、茶水間；三、 部門共享秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時輪班） ；四、 單元生活獨立滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。二、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。一、 整體樓宇的營銷推廣面對“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。 項目 24 小時全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)。 商住功能配套設(shè)立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。五、 風(fēng)險投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。四、 跨國公司或大型公司代表處實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。4） X 縣政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。同時要特別關(guān)注地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研、政府單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一定的空間。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。 項目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。二、 商住樓有集中趨勢全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”確立了項目的整合優(yōu)勢。 “XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。二、 項目順應(yīng)建筑潮流“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 劣勢目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。二、 綠化與景觀“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”地處新山新區(qū)，在景觀方面正處于市民廣場西面，登高遠眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。一、 地理位置優(yōu)越“XX 新區(qū)興國商務(wù)樓工程”位于興國路東側(cè)，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。目前，X 附近的星級賓館有國際大酒店、維多利亞大酒店，隨道沿明珠路、X 大道的總部經(jīng)濟園的建設(shè)，未來的商流、客流量將十分巨大。對 SO、ST、WO、WT 策略進行甄別和選擇，確定項目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。SWOT 分析的步驟：羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢（weakness） ，機會(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結(jié)合。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 個別因素個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)