騰飛湯遜湖項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-06 18:13 本頁面
【文章內容簡介】 人造沙灘，商業(yè)街，高爾夫推桿場雙會所，圖書館，健身房，親子樂園等商業(yè)街、武漢外國語學校美加分校（小學、初中、高中完整教學）、診所環(huán) 境緊鄰湯遜湖，自然景色優(yōu)美。該項目主要針對華工教師銷售，類似定向開發(fā)南湖南面享有湯遜湖的綿延水系獨有58000平方米私有湖灣,注重組團與庭院綠化，利用坡地、水系、園林小品精致造景物業(yè)管理武漢招商局物業(yè)管理有限公司香港怡高物業(yè)顧問有限公司武漢銀河灣物業(yè)管理有限公司美國GVA(顯高)物業(yè)顧問公司建筑單位湖北省第五建安公司湖北長城建設實業(yè)有限公司新洲八建武漢天鵬建筑裝飾工程有限公司樓盤規(guī)模17萬方14萬方37萬方停車位數(shù)量300個1:021:01238個開發(fā)企業(yè)武漢華工大學科技園有限公司湖北長城建設實業(yè)有限公司武漢鑫萬國房地產發(fā)展有限公司斯米克集團美加置業(yè)（武漢）有限公司別墅外觀銷售情況100%100%50%80%（二）重點個案分析采樣兩個區(qū)域重點，一個是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項目——宜家*湯臣、一個是離本項目最近的綜合項目——美加*湖濱新城，說明市場競爭形勢。宜家*湯臣：宜家?湯臣開發(fā)于2002年，位于武漢東湖技術開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段——陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個達2萬平方米的天然內湖。建筑以英式風格為藍本，共19萬平方米，以獨體、雙拼、TOWNHOUSE別墅為主，2003年12月正式開始銷售，截止目前銷售率為90%，2005年以前獨體別墅成交均價為4000元/平方米。二期加入了多層住宅，目前獨體別墅售價達7000元/平方米。宜家?湯臣首推“泛會所”概念，總面積9000多平方米，會所設置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。同時宜家?湯臣還特別推出“英式管家”服務。美加*湖濱新城：位于本項目旁的美加?湖濱新城臨湯遜湖，占地1800畝，規(guī)劃總建筑面積為80萬平方米。規(guī)劃配套主要有學校（與武漢外校聯(lián)辦武漢外校美加分校）、會所、超市、銀行、郵局、醫(yī)療等機構。建筑以北美風格為藍本，于2004年8月開工，以多層為主，聯(lián)排為輔，無獨體別墅，現(xiàn)一期已建設銷售完畢；二期工程正在建設，二期以小高層為主，小高層賣價 3200元/平方米，四層疊加別墅式住宅賣價為4000元/平方米。今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。五、區(qū)域買方市場分析而作為片區(qū)兩大強勢客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強的支付能力，消費意識也相當超前，購買高檔住宅的意愿也比較強烈。在我們所作的500份潛在客戶調查中，就得到了相關的一些數(shù)據(jù)支持（節(jié)選）：﹡目前住房面積/目前所住戶型調查顯示：近九成被調查者現(xiàn)階段住房情況為：兩室或三室，90—150㎡。其中家庭住房面積達6090平方米的占到42％，家庭住房面積達90120平方米的占到33％。目前住房面積150㎡以上者為4%，而60㎡以下的則占到9%。分析：本區(qū)域家庭住房質量基本良好。對于本區(qū)域的二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強的產品。﹡交通工具/三年內購汽車計劃：l 調查顯示：選擇人力交通工具的被調查者占41%。17%的被調查者擁有私家車，同時,亦有13%的被調查車步行上班。超過七成的被調查者有意在三年內購置私家車。而肯定答復三年內不會購置私家車的人群僅有6%。分析：便利性對居住環(huán)境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費水平。私家車的高意向購置率，表明該區(qū)域多數(shù)人群具有一定的高檔物業(yè)購買力，且對后期經濟收入保持樂觀態(tài)度，同時也顯示未來住宅車位的需求量將持續(xù)增大。﹡選擇何種投資方式 調查顯示：20%的被調查者愿意選擇房地產產品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業(yè)者需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業(yè)的需求。分析：房地產投資的升值保值性被越來越多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)。客戶對優(yōu)越物業(yè)有多次、多棲置業(yè)的旺盛需求。調查顯示該區(qū)域人員具有如下特點:文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點離居住地點近、經濟收入中等偏上、對生活奢侈品有一定消化能力。該區(qū)域人員收入高于武漢市平均水平且對后期經濟收入看好，區(qū)域經濟發(fā)展整體較為樂觀。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高,對居住水平也具有相應要求。部分人員已顯示出對目前居住環(huán)境的不滿，對高檔房地產產品有消費要求?？傮w而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費水平高，但由于該區(qū)域大部分項目以前因房價較低，以至于產品品質較低降低了消費者的置業(yè)熱情。如產品具有較高的性價優(yōu)勢則該產品會受到該區(qū)域市場的追捧。結論：光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu)越的自然人文環(huán)境促進其房地產市場良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產正當時。區(qū)域客戶群高檔置業(yè)需求旺盛，市場前景良好。第三章 項目發(fā)展分析一、項目定位介于項目優(yōu)越的先天地塊條件，幷通過對買賣雙方市場的綜合分析，我們確立建設大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)的定位。原因如下：自然景觀：自然環(huán)境優(yōu)美，地勢起伏適合于高檔住區(qū)，給設計師以充分想象空間；5
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