騰飛湯遜湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-06 18:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人造沙灘，商業(yè)街，高爾夫推桿場(chǎng)雙會(huì)所，圖書館，健身房，親子樂園等商業(yè)街、武漢外國語學(xué)校美加分校（小學(xué)、初中、高中完整教學(xué)）、診所環(huán) 境緊鄰湯遜湖，自然景色優(yōu)美。該項(xiàng)目主要針對(duì)華工教師銷售，類似定向開發(fā)南湖南面享有湯遜湖的綿延水系獨(dú)有58000平方米私有湖灣,注重組團(tuán)與庭院綠化，利用坡地、水系、園林小品精致造景物業(yè)管理武漢招商局物業(yè)管理有限公司香港怡高物業(yè)顧問有限公司武漢銀河灣物業(yè)管理有限公司美國GVA(顯高)物業(yè)顧問公司建筑單位湖北省第五建安公司湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司新洲八建武漢天鵬建筑裝飾工程有限公司樓盤規(guī)模17萬方14萬方37萬方停車位數(shù)量300個(gè)1:021:01238個(gè)開發(fā)企業(yè)武漢華工大學(xué)科技園有限公司湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展有限公司斯米克集團(tuán)美加置業(yè)（武漢）有限公司別墅外觀銷售情況100%100%50%80%（二）重點(diǎn)個(gè)案分析采樣兩個(gè)區(qū)域重點(diǎn)，一個(gè)是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目——宜家*湯臣、一個(gè)是離本項(xiàng)目最近的綜合項(xiàng)目——美加*湖濱新城，說明市場(chǎng)競爭形勢(shì)。宜家*湯臣：宜家?湯臣開發(fā)于2002年，位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段——陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個(gè)達(dá)2萬平方米的天然內(nèi)湖。建筑以英式風(fēng)格為藍(lán)本，共19萬平方米，以獨(dú)體、雙拼、TOWNHOUSE別墅為主，2003年12月正式開始銷售，截止目前銷售率為90%，2005年以前獨(dú)體別墅成交均價(jià)為4000元/平方米。二期加入了多層住宅，目前獨(dú)體別墅售價(jià)達(dá)7000元/平方米。宜家?湯臣首推“泛會(huì)所”概念，總面積9000多平方米，會(huì)所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動(dòng)中心。同時(shí)宜家?湯臣還特別推出“英式管家”服務(wù)。美加*湖濱新城：位于本項(xiàng)目旁的美加?湖濱新城臨湯遜湖，占地1800畝，規(guī)劃總建筑面積為80萬平方米。規(guī)劃配套主要有學(xué)校（與武漢外校聯(lián)辦武漢外校美加分校）、會(huì)所、超市、銀行、郵局、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)。建筑以北美風(fēng)格為藍(lán)本，于2004年8月開工，以多層為主，聯(lián)排為輔，無獨(dú)體別墅，現(xiàn)一期已建設(shè)銷售完畢；二期工程正在建設(shè)，二期以小高層為主，小高層賣價(jià) 3200元/平方米，四層疊加別墅式住宅賣價(jià)為4000元/平方米。今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應(yīng)量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應(yīng)市場(chǎng)，根本無法滿足區(qū)域買方市場(chǎng)對(duì)高檔樓盤的需求。五、區(qū)域買方市場(chǎng)分析而作為片區(qū)兩大強(qiáng)勢(shì)客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強(qiáng)的支付能力，消費(fèi)意識(shí)也相當(dāng)超前，購買高檔住宅的意愿也比較強(qiáng)烈。在我們所作的500份潛在客戶調(diào)查中，就得到了相關(guān)的一些數(shù)據(jù)支持（節(jié)選）：﹡目前住房面積/目前所住戶型調(diào)查顯示：近九成被調(diào)查者現(xiàn)階段住房情況為：兩室或三室，90—150㎡。其中家庭住房面積達(dá)6090平方米的占到42％，家庭住房面積達(dá)90120平方米的占到33％。目前住房面積150㎡以上者為4%，而60㎡以下的則占到9%。分析：本區(qū)域家庭住房質(zhì)量基本良好。對(duì)于本區(qū)域的二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強(qiáng)的產(chǎn)品。﹡交通工具/三年內(nèi)購汽車計(jì)劃：l 調(diào)查顯示：選擇人力交通工具的被調(diào)查者占41%。17%的被調(diào)查者擁有私家車，同時(shí),亦有13%的被調(diào)查車步行上班。超過七成的被調(diào)查者有意在三年內(nèi)購置私家車。而肯定答復(fù)三年內(nèi)不會(huì)購置私家車的人群僅有6%。分析：便利性對(duì)居住環(huán)境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費(fèi)水平。私家車的高意向購置率，表明該區(qū)域多數(shù)人群具有一定的高檔物業(yè)購買力，且對(duì)后期經(jīng)濟(jì)收入保持樂觀態(tài)度，同時(shí)也顯示未來住宅車位的需求量將持續(xù)增大。﹡選擇何種投資方式 調(diào)查顯示：20%的被調(diào)查者愿意選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業(yè)者需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業(yè)的需求。分析：房地產(chǎn)投資的升值保值性被越來越多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)?？蛻魧?duì)優(yōu)越物業(yè)有多次、多棲置業(yè)的旺盛需求。調(diào)查顯示該區(qū)域人員具有如下特點(diǎn):文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點(diǎn)離居住地點(diǎn)近、經(jīng)濟(jì)收入中等偏上、對(duì)生活奢侈品有一定消化能力。該區(qū)域人員收入高于武漢市平均水平且對(duì)后期經(jīng)濟(jì)收入看好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體較為樂觀。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高,對(duì)居住水平也具有相應(yīng)要求。部分人員已顯示出對(duì)目前居住環(huán)境的不滿，對(duì)高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品有消費(fèi)要求?？傮w而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費(fèi)水平高，但由于該區(qū)域大部分項(xiàng)目以前因房價(jià)較低，以至于產(chǎn)品品質(zhì)較低降低了消費(fèi)者的置業(yè)熱情。如產(chǎn)品具有較高的性價(jià)優(yōu)勢(shì)則該產(chǎn)品會(huì)受到該區(qū)域市場(chǎng)的追捧。結(jié)論：光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu)越的自然人文環(huán)境促進(jìn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)。區(qū)域客戶群高檔置業(yè)需求旺盛，市場(chǎng)前景良好。第三章 項(xiàng)目發(fā)展分析一、項(xiàng)目定位介于項(xiàng)目優(yōu)越的先天地塊條件，幷通過對(duì)買賣雙方市場(chǎng)的綜合分析，我們確立建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)的定位。原因如下：自然景觀：自然環(huán)境優(yōu)美，地勢(shì)起伏適合于高檔住區(qū)，給設(shè)計(jì)師以充分想象空間；5
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