騰飛湯遜湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 司斯米克集團(tuán)美加置業(yè)（武漢）有限公司別墅外觀銷(xiāo)售情況100%100%50%80%（二）重點(diǎn)個(gè)案分析采樣兩個(gè)區(qū)域重點(diǎn)，一個(gè)是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目——宜家*湯臣、一個(gè)是離本項(xiàng)目最近的綜合項(xiàng)目——美加*湖濱新城，說(shuō)明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。高校成果產(chǎn)業(yè)化如火如荼，更有一大批具有海外學(xué)習(xí)、工作背景的知識(shí)精英前來(lái)講學(xué)、創(chuàng)業(yè)，武大軟件園、華工產(chǎn)業(yè)園、華中軟件園、武漢醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等正帶動(dòng)著光谷以前所未有的激情蓬勃發(fā)展。項(xiàng)目所在的光谷因“舒適、人文、國(guó)際化”而被稱為武漢最適合居住的地方。2007年武漢樓市的最精彩的地方，將不再是商業(yè)地產(chǎn)的一枝獨(dú)秀，而是其與寫(xiě)字樓市場(chǎng)、中心城區(qū)住宅、郊區(qū)大盤(pán)等共同組成的全面繁榮的肇始。武漢的交通正在加速起飛，正在找回“九省通衢”的輝煌歷史，如果把中國(guó)的經(jīng)濟(jì)版圖比作一張圍棋棋盤(pán)，武漢正位于這張棋盤(pán)的天元之位。擴(kuò)建工程將于2007年底竣工幷投入使用。屆時(shí)，乘火車(chē)從武漢可直達(dá)全國(guó)27個(gè)省市自治區(qū)，到長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、南京等市只需23個(gè)小時(shí)，到廣州、上海等地只需46個(gè)小時(shí)。與此同時(shí)，境外財(cái)團(tuán)或有境外財(cái)團(tuán)背景的企業(yè)也在武漢土地市場(chǎng)頻頻亮相。同時(shí)，上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機(jī)、“包攬”外資，眾多跨國(guó)企業(yè)正逐步將工業(yè)投資由中國(guó)的一線城市向武漢等二線城市轉(zhuǎn)移。％，％。，％，％，％，投資逐漸趨于理性。%，剔出價(jià)格因素，比“九五”，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃目標(biāo)。未來(lái)幾年項(xiàng)目的市場(chǎng)前景直接和未來(lái)幾年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)緊密相聯(lián)，而這又將與全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢(shì)和武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平抱有緊密的聯(lián)系，下面首先從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素、房?jī)r(jià)收入比等因素對(duì)武漢市未來(lái)幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)做出如下分析：2005年武漢市生產(chǎn)總值已達(dá)2238億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)3245美元，首次突破3000美元；而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到2010年，武漢人均生產(chǎn)總值將達(dá)到5000美元，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)模式國(guó)際化的趨勢(shì)更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項(xiàng)目運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)模式、營(yíng)銷(xiāo)理念。（二）房地產(chǎn)趨勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)歷20多年的市場(chǎng)化發(fā)展，如今已經(jīng)取得了相當(dāng)規(guī)模的發(fā)展，各種類(lèi)型地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)得到上馬實(shí)施，受整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司是專門(mén)為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目而于2005年3月成立的新公司，無(wú)任何不良債務(wù)。武漢市土地規(guī)劃部門(mén)已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地。騰飛湯遜湖項(xiàng)目可行性報(bào)告第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于武漢江夏廟山開(kāi)發(fā)區(qū)余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校武昌美加分校和華師一附中新校區(qū)，距離光谷廣場(chǎng)、華中科技大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校10分鐘車(chē)程，距離東湖梨園35分鐘車(chē)程。該地塊由武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司立項(xiàng)申報(bào)并進(jìn)行了前期拆遷安置工作。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司為本項(xiàng)目的拆遷安置和立項(xiàng)單位，在本地塊的掛牌交易過(guò)程實(shí)際上并無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。調(diào)查結(jié)果顯示，四成經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)今年GDP增長(zhǎng)率在百分之九或以上，百分之三十九預(yù)測(cè)在百分之八點(diǎn)五至九之間，僅五分之一的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為在百分之八點(diǎn)五以下。2006年國(guó)家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，幷進(jìn)一步開(kāi)放金融市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。二、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)趨勢(shì)分析 長(zhǎng)江中下游城市中，上海房?jī)r(jià)已達(dá)到7000元/平方米（外環(huán)以內(nèi)），南京房?jī)r(jià)超過(guò)了5000元/平方米，而武漢的平均房?jī)r(jià)剛剛超過(guò)4000多元/平方米，同比看來(lái)，還有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)銷(xiāo)售潛力和上漲空間。從2004年開(kāi)始，城市居民人均可支配收入年凈增值突破千元。這說(shuō)明，武漢市城市居民的收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本保持同步，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)增加了居民的收入，居民收入的持續(xù)增加又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。％，與去年同期相比增幅減少了12個(gè)百分點(diǎn)。從“宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段將從根本上決定房地產(chǎn)發(fā)展”的觀點(diǎn)出發(fā)，武漢房地產(chǎn)行業(yè)自2006年的發(fā)展將是漸入佳境，未來(lái)美好前景欣然可期。2005年，世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)及和記黃埔為代表的香港大財(cái)團(tuán)在武漢勁攪樓市風(fēng)云，接連改寫(xiě)“地王”記錄。交通方面：未來(lái)15年內(nèi)，國(guó)家將在湖北投資一千多億元，興建17個(gè)大中型鐵路項(xiàng)目。到2020年，天河機(jī)場(chǎng)具有旅客吞吐量1300萬(wàn)人次、高峰小時(shí)吞吐能力4649人次、。預(yù)計(jì)到2010年規(guī)劃建設(shè)4條快速公交線路，到2020年再規(guī)劃3條快速公交線路。而漢口盤(pán)龍城、金銀湖及武昌光谷湯遜湖區(qū)域等郊區(qū)樓市，則有望在今年掀開(kāi)新一輪開(kāi)發(fā)的小高潮，進(jìn)而開(kāi)始與中心城區(qū)樓市形成互動(dòng)。三、區(qū)域供給市場(chǎng)分析本項(xiàng)目項(xiàng)目位于武漢三大居住板塊之一的光谷板塊的廟山開(kāi)發(fā)區(qū)，西臨江夏大道，是號(hào)稱武漢最漂亮的景觀大道關(guān)山一路的延伸線，東臨5萬(wàn)畝水面的湯遜湖。最后，國(guó)際化在光谷居住價(jià)值中有著特殊的意義。四、區(qū)域代表項(xiàng)目分析（一）區(qū)域項(xiàng)目概況位 置清風(fēng)別墅陽(yáng)光海岸梅南山居宜家湯臣江夏區(qū)江夏大道湯遜湖畔湯遜湖廟山開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道特1號(hào)廟山開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光大道主力別墅面積176㎡的聯(lián)排350㎡的獨(dú)體,300㎡的聯(lián)排190300㎡的獨(dú)體160—197㎡的聯(lián)排,300370㎡的獨(dú)體價(jià)格 （元/M2）3800（獨(dú)體）6000（獨(dú)體）6000（獨(dú)體）6000（獨(dú)體）配 套會(huì)所，貝多芬廣場(chǎng)
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