【文章內容簡介】 式，開發(fā)大眾化的社區(qū)，為工作3年左右的白領打造一個家園，這一模式的機會點在于252。 可以形成良好的社區(qū)形象252。 客戶層面較寬，市場容量稍大252。 單價低、總價低，置業(yè)門檻低方案的風險點在于252。 沒有一定的價格差，關內客戶很少來購房，減少了大量的市場潛在客戶。252。 一旦關內客戶不進場，銷售壓力將很大，252。 年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。方案的銷售關鍵點在于252。 關內客戶能否大量進入是未來銷售成功的關鍵，如何吸引關內客戶到關外來置業(yè)是困繞未來銷售的難題，而吸引的關鍵則在于與前海樓盤保持較大的價格差距，梅林關的價差在2000元左右，布吉關的價差1500左右。對比之下，南頭關的價差至少應在1000元以上，因此我們的價格水平應控制在4000元以內。252。 在未來實際銷售中，本方案下的產品面臨的競爭對手來自多個區(qū)域：中心區(qū)樓盤、前海樓盤以及寶安老城區(qū)的樓盤，競爭壓力很大，市場推廣需要對比很多樓盤，比較被動。綜合分析兩個方案，我們認為，與其選擇被動的、同質化的方案二，不如選擇主動性的、超越性的方案一，并且方案一的投資收益也優(yōu)于方案二。價格定位216。 項目總體的均價為4900元/平方米，結合戶型定位，主力總價控制在4570萬之間。216。 各期均價建議為：綠岸居均價為4500元/平方米，水岸居均價為4900元/平方米，海岸居均價為5200元/平方米216。 綠岸居啟動時，主力總價控制在50萬以內。項目商業(yè)部分定位（1）寶安商業(yè)概況寶安城區(qū)所轄面積約12萬平方公里，與西鄉(xiāng)城區(qū)連城一體，街道縱橫交錯，數(shù)十條主要街道總長度46公里。公園及許多造型多樣的街心公園點綴城區(qū)。工商、貿易、服務網(wǎng)點等遍布大街小巷。目前的商業(yè)中心主要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。（2）寶安商業(yè)的基本特征l 寶安城區(qū)的商業(yè)基本表現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)：臨街小商店——小型舊式的臨街商鋪曾經(jīng)占據(jù)主流，主要以街道為單位面向當?shù)叵M的零售為主，其經(jīng)營種類主要以日常消費品和汽配建材為主，分布比較集中，但規(guī)模較小，無法滿足購物者一次性購物的需求。中大型百貨——新型綜合百貨業(yè)態(tài)的興起，在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的同時也提升了商業(yè)的檔次。以萬佳百貨、新一佳、天虹商場為代表，以經(jīng)營中高檔產品為主，其不僅外觀比較現(xiàn)代，設計理念超前，且營造舒適的購物環(huán)境，提升商業(yè)的檔次和增強投資者的信心。綜合百貨的客戶群體的消費特征除購物方便、可一次性買齊外，更注重商品的檔次以及商家的信譽，對商品的品質和商家的可靠性提出更高的要求。l 住宅區(qū)大量的底商以及綜合性的商場呈明顯的上升趨勢。底商如小區(qū)內的雜貨店、24小時便利店、理發(fā)店、美容院等，主要分布在各個小區(qū)的底層商鋪，對于小區(qū)居民而言，底商可以方便快捷地滿足居民對一些日常消費品的需求，為小區(qū)居民的日常起居提供了便利。然而，底商的最大缺陷在于無法形成規(guī)模效應，品牌效應，一般價格均比市場上的價格高，且存在“一窩蜂”現(xiàn)象，底商的供給明顯超出小區(qū)的本身需求，這種供給的勢頭有增無減。競爭的加劇導致了服務質量下降，產品質量不過關等現(xiàn)象，出現(xiàn)了價高質低的現(xiàn)象，嚴重影響了居民的日常消費。雖然從目前來看租售勢頭良好，供需兩旺，但從長遠來看，底商已不適合商業(yè)的發(fā)展趨勢，無法滿足消費者對大宗購物和消費品質的要求，很難持續(xù)經(jīng)營。l 批發(fā)市場多處于小規(guī)模低層次狀態(tài)，不具備區(qū)域性的市場輻射能力。近期開發(fā)的寶安電子城初步具備一定超前的規(guī)劃理念，相信會在寶安形成一定行業(yè)輻射力，但由于規(guī)模偏小，而且市場不夠成熟，對當?shù)氐挠绊懥Σ淮蟆哪壳暗慕?jīng)營形態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場尚未出現(xiàn)。（3）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū)：萬佳商業(yè)區(qū)：目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。萬佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近20000平方米的巨大商業(yè)體量，使得其有力地帶動了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展，又由于地處老城區(qū)，周圍居住人口眾多，且居住人群層次較高，因此消費群購買力強，從而導致整個商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。天虹商業(yè)區(qū)：位于翻身大道，臨近寶安新中心區(qū)，隨著天虹入駐逐漸成為寶安最為重要的商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)是商業(yè)相對集中，集中著眾多百貨商場、超市、專賣店和專業(yè)市場等。順電商業(yè)區(qū)：位于創(chuàng)業(yè)一路與建安一路交匯處，屬于寶安老成區(qū)的中心地帶，商場輻射范圍較廣。周邊業(yè)態(tài)主要以街鋪形式存在，經(jīng)營種類主要有建材，五金，電器等，隨著冠城世家5萬平米商業(yè)的規(guī)劃，其商業(yè)形態(tài)有明顯的提升。從未來發(fā)展趨勢看，中心區(qū)規(guī)劃日趨明朗，住宅業(yè)將蓬勃發(fā)展，必將帶動商業(yè)的崛起，萬佳商圈在寶安處于龍頭的地位將受到挑戰(zhàn)；而順店商業(yè)區(qū)由于商業(yè)業(yè)態(tài)整體水平較低，且沒有發(fā)展空間，潛力有限；天虹商場已經(jīng)開業(yè)，寶安電子城二期3萬平米的一站式電子購物城已經(jīng)動工，新中心區(qū)四個大型商業(yè)中心已經(jīng)規(guī)劃，未來天虹商圈將于中心區(qū)商業(yè)融為一體，成為未來寶安商業(yè)發(fā)展的龍頭。差異化競爭策略差異化競爭策略是避免同質競爭的主要手段，尤其是在中心區(qū)這一供應量集中的區(qū)域，更是避免價格競爭、惡性循環(huán)、互相打壓的主要手段。在目前中心區(qū)大多數(shù)產品尚未露面的情況下，差異化的對象主要表現(xiàn)為與新安區(qū)域其他樓盤的差異。根據(jù)對整個新安西鄉(xiāng)片區(qū)房地產市場的綜合分析，我們認為，本項目的差異化策略主要表現(xiàn)在以下幾個方面：l 產品差異化在目前的寶安房地產市場中，所提供的產品大多屬于經(jīng)濟實用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。建議未來本項目的產品差異化集中體現(xiàn)在戶型、規(guī)劃、立面等方面。老城區(qū)內的樓盤更多的表現(xiàn)出港式風格，樓盤檔次低、設計差這一局面甚至在中心區(qū)的部分樓盤中都有所體現(xiàn)。部分中心區(qū)項目僅僅表現(xiàn)出普通的濱海風格，無法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內的樓盤開發(fā)水平，為達成差異，項目的建筑風格應向歐式濱海風格轉變，建筑設計品質感突出的產品，提升寶安產品檔次，體現(xiàn)項目價值。l 景觀差異化寶安的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求，在寶安客戶越來越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，寶安樓盤的環(huán)境景觀已不符合市場發(fā)展的要求。未來出色的園林景觀效果是項目差異化的主要表現(xiàn)點，而項目的園林景觀更是要體現(xiàn)出融和的小區(qū)居家氣