【正文】 方面。部分中心區(qū)項(xiàng)目?jī)H僅表現(xiàn)出普通的濱海風(fēng)格，無(wú)法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達(dá)成差異，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)向歐式濱海風(fēng)格轉(zhuǎn)變，建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提升寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。未來(lái)出色的園林景觀效果是項(xiàng)目差異化的主要表現(xiàn)點(diǎn)，而項(xiàng)目的園林景觀更是要體現(xiàn)出融和的小區(qū)居家氣氛和濃郁的濱海風(fēng)格。開發(fā)模式2）幾種品牌社區(qū)模式l 星河灣模式星河灣位于華南板塊，占地1200畝，已開發(fā)700畝。星河灣在華南板塊高手林立的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中一舉成名，有其客觀必然性，首先其產(chǎn)品定位獨(dú)樹一幟，打破了華南板塊只能做大眾精品樓盤的習(xí)慣，全力開發(fā)高檔次的產(chǎn)品，在定位上即與其他樓盤取得了定位優(yōu)勢(shì)，乃至目前奧園等也開始開發(fā)高檔次住宅。再次，其控制好了合理的總價(jià)基礎(chǔ)，第一期均價(jià)4900元/平方米，單套總價(jià)控制在55萬(wàn)以內(nèi)，第二期均價(jià)5300元/平方米，單套總價(jià)控制在65萬(wàn)以內(nèi)，第三期均價(jià)5500元/平方米單套總價(jià)在75萬(wàn)以內(nèi)。l 蔚藍(lán)海岸模式蔚藍(lán)海岸占地約30萬(wàn)平方米，總建筑面積59萬(wàn)平方米，總體容積率為2，蔚藍(lán)海岸在設(shè)計(jì)之初，僅僅計(jì)劃定價(jià)在4000元以內(nèi)，但實(shí)際情況確是一期均價(jià)5500元，二期6200元，三期已升至6500元，獲得了極大的成功，迄今，蔚藍(lán)海岸已成為深圳樓市的樣本社區(qū)。其次，蔚藍(lán)海岸巧妙借助濱海大道通車，后海樓市升溫的勢(shì)頭，將自己擺在后海紅花的位置，其他樓盤在形勢(shì)上成為其綠葉。最后，蔚藍(lán)海岸全力打造社區(qū)品牌，營(yíng)造濃郁的社區(qū)氛圍，以業(yè)主滿意度來(lái)提升項(xiàng)目的品味，最終形成項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。其次是其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的宣傳，其一期開發(fā)之前，即投資出版《人居風(fēng)暴》一書，宣揚(yáng)其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，獲得了一定的成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。l 黃浦雅苑模式黃浦雅苑位于中心北區(qū)，與其他中心區(qū)的樓盤大力張揚(yáng)中心區(qū)優(yōu)勢(shì)不同，黃浦雅苑很少宣揚(yáng)其地段優(yōu)勢(shì)，而是著重做好產(chǎn)品，他成功的首先是其企業(yè)品牌的支撐，使很多客戶可以無(wú)條件的跟隨和黃地產(chǎn)的項(xiàng)目。目前黃浦雅苑三期的價(jià)格已達(dá)到8500元/平方米左右。但美麗365的市場(chǎng)影響在關(guān)內(nèi)卻很小，少有人前往購(gòu)買，也因此其項(xiàng)目品牌并未能達(dá)到深圳知名品牌的要求，也無(wú)法對(duì)企業(yè)品牌有幫助作用。l 先期啟動(dòng)綠岸小型組團(tuán)，中高檔次入市,迅速提升地塊價(jià)值，完成銷售,提高項(xiàng)目的知名度。 l 通過(guò)一系列站在城市高度的包裝和炒作，引爆深寶兩地的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售的奇跡。 關(guān)內(nèi)客戶——40%216。 關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%216。 關(guān)外的私營(yíng)業(yè)主以及公務(wù)員等——40%216。 首次置業(yè)者——45%216。 關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——40%216。 關(guān)外的二次置業(yè)者（個(gè)體工商戶等）——20%216。 關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%216。 關(guān)外的個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等——35%216。 關(guān)內(nèi)客戶——5%216。 關(guān)外的個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等——50%216。南山、寶安的中高層管理人員及白領(lǐng)薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)）首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。舒適的居家環(huán)境。216。寶安客戶購(gòu)買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來(lái)購(gòu)房的主要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來(lái)樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關(guān)鍵，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重?？梢詽M足舒適的居家生活需要。不同的是，個(gè)體工商戶相對(duì)比較關(guān)心價(jià)格因素，而私營(yíng)業(yè)主相對(duì)比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。216。受過(guò)良好的教育，事業(yè)處于上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房的目的主要是用于解決基本居住需要，購(gòu)房很現(xiàn)實(shí)，價(jià)格是其最關(guān)心的因素，大部分人的心理價(jià)位在總價(jià)3040萬(wàn)之間，其次是交通，要求與工作地點(diǎn)的交通非常方便，第三是樓盤素質(zhì)，要求戶型方正實(shí)用，園林綠化出色。因此要吸引關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房，首要目的是價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是與前海等區(qū)域的樓盤有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此在未來(lái)推廣上必須注意推廣寶安中心區(qū)，讓客戶接受這一區(qū)域。 有超過(guò)70%的寶安消費(fèi)者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，252。 能夠接受50萬(wàn)以上總價(jià)的消費(fèi)者約占21%，252。 超過(guò)30%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)園林應(yīng)該以水塘、噴泉、瀑布等水景為主題，超過(guò)25%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)園林應(yīng)以異國(guó)情調(diào)園藝綠化為主題綜合考慮項(xiàng)目的開發(fā)策略、消費(fèi)者需求以及寶安市場(chǎng)的供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)狀況。 產(chǎn)品檔次定位高尚的中高檔居家物業(yè)252。 樓盤建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位以歐式的濱海風(fēng)格為主，加上尊貴的建筑符號(hào)，強(qiáng)調(diào)尊貴、強(qiáng)調(diào)濱海。園林可以結(jié)合組團(tuán)特色，可分三個(gè)主題，海景、水景、綠景，綜合布局。 首先啟動(dòng)綠岸居，關(guān)內(nèi)的客戶將成為是本項(xiàng)目一期的重要客戶，其比例將保持在40%左右。216。216。（2）各組團(tuán)的戶型面積配比l 綠岸居的戶型面積配比面積8090M290100 M2100115 M2120140 M2140 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房及復(fù)式比例15%30%35%15%5%100%建面310萬(wàn)平米綠岸居戶型配比的依據(jù)216。216。 %的人需求總價(jià)在3150萬(wàn)元之間的房產(chǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)格定位，一期的主力總價(jià)應(yīng)在50萬(wàn)以內(nèi)。l 水岸居戶型面積配比面積8090M290100M2100115M2120140M2140160 M2160 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例10%15%30%25%15%5%100%建面15萬(wàn)l 海岸居戶型面積配比面積90100 M2100115 M2120140 M2140160 M2160 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例5%10%30%35%20%100%建面12萬(wàn)32 / 32