【正文】 ? 指示牌： 在裕安路、創(chuàng)業(yè)一路、新湖路段上幾個(gè)主要的拐角處豎立指示 牌，引導(dǎo)客戶(hù)。 售樓處包裝 根據(jù)本項(xiàng)目的推廣策略，樓盤(pán)的整體形象包裝亦圍推廣主題展開(kāi)，即包裝上以 “中心領(lǐng)地 1） 售樓處選址建議： 選址考慮因素“臨街（保證人流）、主干道（易于行人及車(chē)輛看到，保證人流）、展示面廣、小型廣場(chǎng)（活動(dòng)用地及停車(chē)、方便看樓路線(xiàn)組織）”。 2） 售樓處功能分區(qū)建議 ? 接待區(qū) ： 為銷(xiāo)售人員接待客戶(hù)的第一站，一般設(shè)在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供 8 位銷(xiāo)售人員坐的接待臺(tái)，并設(shè) 3部以上的熱線(xiàn)電話(huà)及傳真機(jī)（在銷(xiāo)售時(shí)核對(duì)銷(xiāo)控）。 ? 洽談區(qū)： 銷(xiāo)售人員與客戶(hù)洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶(hù)普遍存在“羊群效應(yīng)”，應(yīng)適當(dāng)?shù)貐^(qū)隔開(kāi)各組客戶(hù)，建議在洽談區(qū)擺放 78 張洽談桌，每桌可容納 34 人為宜。 3） 售樓處裝修建議： 根據(jù) “寶安中心區(qū)純高檔住宅”、 “廊院式住宅”的項(xiàng)目定位，“中心領(lǐng)地 樣板房包裝 1） 板房選址建議： 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 27 頁(yè) 一期推出產(chǎn)品主要為“廊院式住宅”，結(jié)合“廊院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線(xiàn)組織、看樓的便利性及中心去的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀等方面因素， 建議樣板房位置選在 2 號(hào)樓 4～ 5 層， 2） 樣板房裝修數(shù)量建議 選擇建設(shè) 3～ 5 個(gè)樣板房，采用“主題式”設(shè)計(jì)，其主題應(yīng)配合本項(xiàng)目的特色“廊院式”，支撐項(xiàng)目“豪門(mén)廊院”形象。 推廣配合： ? 深圳大眾媒體連續(xù)新聞炒作，樹(shù)立項(xiàng)目的社會(huì)地位、高檔形象； ? 系列小型主題活動(dòng)，如 “廊院生活文化周 ”等 ? 通過(guò)與潮汕老式院落式住宅比較 ,引起客戶(hù)共鳴，繼而認(rèn)可 “廊院式 ”住宅 （四） 造勢(shì)安排及促銷(xiāo)手段 ? 開(kāi)盤(pán)慶典 —— 舉辦盛大開(kāi)盤(pán)儀式，邀 請(qǐng)名人主持項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)（如梁錦松，“成就＋年齡段”均符合本案定位）；以“名車(chē) +廊院生活大展龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 30 頁(yè) 示”為中心的系列活動(dòng)； ? 舉行盛大的項(xiàng)目推介會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)名人及新聞?dòng)浾邊⒓?，并予以宣傳? ? 舉辦深圳市 “廊院文化 ”論壇，邀請(qǐng)房地產(chǎn)界頂級(jí)人士參與，活動(dòng)主題對(duì)區(qū)域生活模式有重大影響，并力爭(zhēng)獲得大型報(bào)刊支持，在深圳迅速掀起一股 “廊院 ” 生活熱潮； ? 圣誕 —— 元旦酒會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主及部分誠(chéng)意客戶(hù)， ? “廊院生活文化周 ” ? “龍光廊院生活文化月” —— 開(kāi)盤(pán)月每周六持續(xù)聚集銷(xiāo)售中心的人氣，并展示售樓處、架空層、園林及樣板房，提倡“廊院式”休 閑生活，所有參與家庭均可獲得深圳書(shū)城的 200 元購(gòu)書(shū)券，奪魁家庭可另外享受 3 張歡樂(lè)谷門(mén)票。 ? 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的客戶(hù)有額外 2 個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)有額外 1 個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠（開(kāi)盤(pán)當(dāng)日除外）； ? 凡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)登記的客戶(hù)，可參與有獎(jiǎng)活動(dòng)（具體待細(xì)化 ），并均可獲贈(zèng)精美紀(jì)念品（雕塑禮品）。 （三） 推廣突破點(diǎn) “前庭后院”樣板房推出； ? 聘請(qǐng)國(guó)際知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師（如 :香港梁志天 ）擔(dān)綱設(shè)計(jì)一套展示本案 “廊院式 ” 生活的樣板房； ? “前庭后院”樣板房對(duì)外展示； ? 養(yǎng)生大師、環(huán)保人士、醫(yī)療 保健專(zhuān)家談“廊院式（前庭后院）”住宅如何生態(tài)、健康、休閑； （四） 造勢(shì)安排及促銷(xiāo)手段 ? 春節(jié)利用售樓部前廣場(chǎng)舉辦“迎春花市”，從此年年舉辦，成為寶安新中心區(qū)的固定節(jié)目； ? 春節(jié)期間在會(huì)所前廣場(chǎng)舉行粵?。ɑ蚓﹦。┍硌荩?qǐng)業(yè)主及準(zhǔn)客戶(hù)攜友前來(lái)共同欣賞，促進(jìn)老客戶(hù)帶新客戶(hù)； ? 春節(jié)之后，作教育渠道講座（突出本項(xiàng)目“教育地產(chǎn)”輔助概念）； ? 寶安名人高爾夫邀請(qǐng)賽； 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 32 頁(yè) ? 老業(yè)主踏青 —— 組織業(yè)主參觀(guān)廣東四大名園及潮汕“院落式”故居，使客戶(hù)產(chǎn)生聯(lián)想，引起老客戶(hù)對(duì)“廊院式”進(jìn)一步認(rèn)同； ? 前，由發(fā)展商牽頭，聯(lián)絡(luò)寶安區(qū)政府、教育局等相關(guān) 單位，組織區(qū)內(nèi)中小學(xué)校舉辦一次以描繪少年兒童心目中“新中心區(qū)未來(lái)藍(lán)圖形象”或“新中心區(qū)的家”為主題的大型繪畫(huà)比賽。 ? 二期“空中行宮”推廣，帶動(dòng)剩余單位的銷(xiāo)售；進(jìn)一步提升樓盤(pán)高品質(zhì)形象； （三） 推廣突破點(diǎn) 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)拍賣(mài)會(huì)。因?yàn)椋罕卷?xiàng)目是寶安最為頂端的小區(qū)；這里是本項(xiàng)目中最為頂級(jí)的住宅；這里 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 34 頁(yè) 將是寶安最為知名的富豪的休憩之所；他們都是自己王國(guó)的國(guó)王。 （五） 媒體選擇及推廣計(jì)劃：（見(jiàn)附表） 五、 尾盤(pán)期（二期公開(kāi)發(fā)售） （一） 時(shí)間： （二） 銷(xiāo)售推廣目標(biāo)： ? 促進(jìn)二期銷(xiāo)售，形成熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)； ? 帶動(dòng)一期剩余單位銷(xiāo)售； ? 鞏固項(xiàng)目及發(fā)展商品牌。 （四） 造勢(shì)安排及促銷(xiāo)手段 ? 會(huì)所開(kāi)放； ? “龍光 XXXX 學(xué)?？⒐さ涠Y”； 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 35 頁(yè) ? 老客戶(hù)帶新客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)； ? 視具體的銷(xiāo)售情況確定讓利措施，宜采用送家電、廚衛(wèi)裝修、花園裝修、旅游機(jī)會(huì)、大獎(jiǎng)等暗降的讓利形式。裝修作品展（組織品牌裝修公司，對(duì)龍光項(xiàng)目老業(yè)主進(jìn)行裝修系列講座；針對(duì)龍光項(xiàng)目各個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)平面及效果圖方案，在會(huì)所進(jìn)行展覽）； 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 36 頁(yè) 第三部分 媒體策略 二、 媒體策略： （一） 媒體選擇考慮因素： 本項(xiàng)目的純高端定位； 寶安樓盤(pán) 90%以上為本土消化； 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位（寶安本地為主，輻射南山、福田）； 本項(xiàng)目產(chǎn)品特色（廊院式、前庭后院、空中行宮）； 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：產(chǎn)品先行，公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn)，項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌； 寶安媒體現(xiàn)狀（無(wú)主流媒體，有線(xiàn)電視發(fā)達(dá)）。 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 37 頁(yè) （三） 媒體選擇： 主導(dǎo)媒體： （ 1） 戶(hù)外廣告 ? 路旗廣告；（新湖路、創(chuàng)業(yè)西路兩側(cè)布置） ? 燈箱廣告；（新湖大道、新城大道、創(chuàng)業(yè)西路、 107 國(guó)道段） ? 戶(hù)外廣告牌；（水晶島 1 塊、南頭檢查站 1 塊、 107 國(guó)道 1 塊、廣深高速寶安出口 1 塊、機(jī)場(chǎng)出口 1 塊、西鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 1 塊、新城大道 1 塊、項(xiàng)目地塊 1 塊，共 5～ 8 塊）； ? 候車(chē)亭廣告及公交車(chē)體廣告；（新城大道、 107 國(guó)道、創(chuàng)業(yè)一路至關(guān)口段、西鄉(xiāng)大道、前進(jìn)一路部分路段設(shè)置候車(chē)亭廣告；選擇 30 31320 等貫穿關(guān)內(nèi) —— 新安 —— 西鄉(xiāng) —— 寶安下屬各鎮(zhèn)的線(xiàn)路做公交車(chē)體廣告） （ 2） 有線(xiàn)電視 寶安區(qū)各鎮(zhèn)有線(xiàn)電視 普及率較高，在 30 多套節(jié)目中選擇收視率較高的翡翠臺(tái)、本港臺(tái)插播廣告，將取到很好的廣告宣傳的效果；深視廣告更是輔助媒體 主導(dǎo)媒體 媒體選擇 戶(hù)外廣告 有線(xiàn)電視 報(bào) 紙 DM、夾報(bào) 廣 播 網(wǎng) 絡(luò) 其 它 龍光項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 38 頁(yè) 地產(chǎn)廣告的主流媒體，在例如“家園”等欄目中對(duì)本案進(jìn)行形象宣傳對(duì)本案的形象打造具有極大的促進(jìn)作用。 主流報(bào)媒：深圳特區(qū)報(bào)、寶安日?qǐng)?bào) 輔助報(bào)媒：南方都市報(bào)、深圳商報(bào)、深圳晚報(bào)等 輔助媒體： DM、夾報(bào)、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò) （ 1） DM 單張直郵廣告、 夾報(bào) ? 選擇寶安曾經(jīng)的高檔住宅區(qū)及公務(wù)員居住集中住宅區(qū)進(jìn)行 DM 直郵，吸引潛在客戶(hù)親臨樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)； ? 同外商協(xié)會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)、個(gè)體勞動(dòng)者協(xié)會(huì)、觀(guān)瀾高爾夫協(xié)會(huì)、碧海灣高爾夫協(xié)會(huì)聯(lián)系，取得會(huì)員的名冊(cè)。 （ 4） 其它 ? 參加寶安（深圳）房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)； ? 網(wǎng)絡(luò)短信廣告； ? 船票廣告（蛇口碼頭船票廣告）。 四、 推廣費(fèi)用預(yù)算 通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的初步定位 。按照可銷(xiāo)售住宅面積 15 萬(wàn)平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)約為 8億元。 本項(xiàng)目一期部分面積雖然只占到項(xiàng)目（住宅部分）總面積的 40％左右，但是本項(xiàng)目一期的推廣對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成敗起著至關(guān) 重要的作用，一期推廣擔(dān)負(fù)著“廊院式住宅”概念炒作及項(xiàng)目形象建立，項(xiàng)目二期推廣在某種意思上來(lái)說(shuō)是延續(xù)項(xiàng)目一期部分建立起來(lái)的品牌形象，順勢(shì)銷(xiāo)售；因此我們預(yù)算了項(xiàng)目整體推廣部分的 60％用著項(xiàng)目一期形象推廣及概念炒作，即一期推廣費(fèi)用約為： 2240*60％，為 1344 萬(wàn)元 說(shuō)明 ： ? 本費(fèi)用預(yù)算僅為一個(gè)參考控制標(biāo)準(zhǔn) ，因?qū)嶋H操作及對(duì)各項(xiàng)工作要求的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不同，費(fèi)用會(huì)有差異，本公司在實(shí)際工作中會(huì)與發(fā)展商共同商討； ? 項(xiàng)目成功與否與前期效果密切相關(guān) ，因此營(yíng)銷(xiāo)總體費(fèi)用為前期多、后期少的遞減方式。 豐滿(mǎn)廊院式住宅形象，倡導(dǎo)“廊院生活” 春節(jié)促銷(xiāo) 業(yè)主參觀(guān)廣東四大名園及潮汕“院落式”故居活動(dòng) “前庭后院” —— 雙庭院順勢(shì)出擊 大型兒童繪畫(huà)比賽 空中行宮閃亮登場(chǎng) —— “滿(mǎn)漢全席答客宴”、國(guó)際級(jí)大師設(shè)計(jì)樣板房拍賣(mài) 促銷(xiāo)信息 —— 媒體策略 以戶(hù)外平面媒體為主，報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)、電視臺(tái)等其它媒體為輔，并結(jié)合秋交會(huì)、樣板間展示強(qiáng)勢(shì)出擊。 通過(guò)主 題為“新中心區(qū)未來(lái)藍(lán)圖形象”或“新中心區(qū)的家”的大型繪畫(huà)比賽，經(jīng)過(guò)發(fā)散宣傳，全面展示新中心區(qū)美好未來(lái)！并冠名“龍光杯” 利用項(xiàng)目二期入市大型活動(dòng)造勢(shì)，促進(jìn)一期項(xiàng)目銷(xiāo)售。 借助“龍光 XXXX學(xué)?？⒐さ涠Y ”之際，著力宣傳龍光項(xiàng)目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項(xiàng)目附加值。 √“其他”包括：宣傳資料、房交會(huì)等； 持銷(xiāo)期及尾盤(pán)期部分費(fèi)用為二期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，不在本表中計(jì)算；