【正文】 怎樣的？我們先綜合分析一下項目的先天條件：首先，我們認為，項目最大的優(yōu)勢在于交通以及周邊的配套，而最大的劣勢則在于河流的影響以及關口所帶來的人流影響，機會則在于河流的整治，一旦河流得到上蓋的整治，同時在規(guī)劃上規(guī)避人流噪音的影響，項目完全可以做成中心區(qū)的樣板樓盤。開發(fā)方案星河灣模式美麗365模式建筑類型高層、小高層混合小高層為主容積率建筑面積50萬50萬可銷售面積42萬42萬主力面積120130平方米100110平方米三房成本3000元2500元成本內(nèi)涵（單位：元/平方米建筑面積）建筑成本1000，內(nèi)裝修成本600，綠化150，地價1000，期間費用250，銷售費用50。252。252。方案的銷售關鍵點在于252。競爭對手比較多。 可以形成良好的社區(qū)形象252。252。 關內(nèi)客戶能否大量進入是未來銷售成功的關鍵，如何吸引關內(nèi)客戶到關外來置業(yè)是困繞未來銷售的難題，而吸引的關鍵則在于與前海樓盤保持較大的價格差距，梅林關的價差在2000元左右，布吉關的價差1500左右。綜合分析兩個方案，我們認為，與其選擇被動的、同質(zhì)化的方案二，不如選擇主動性的、超越性的方案一，并且方案一的投資收益也優(yōu)于方案二。 各期均價建議為：綠岸居均價為4500元/平方米，水岸居均價為4900元/平方米，海岸居均價為5200元/平方米216。工商、貿(mào)易、服務網(wǎng)點等遍布大街小巷。以萬佳百貨、新一佳、天虹商場為代表，以經(jīng)營中高檔產(chǎn)品為主，其不僅外觀比較現(xiàn)代，設計理念超前，且營造舒適的購物環(huán)境，提升商業(yè)的檔次和增強投資者的信心。然而，底商的最大缺陷在于無法形成規(guī)模效應，品牌效應，一般價格均比市場上的價格高，且存在“一窩蜂”現(xiàn)象，底商的供給明顯超出小區(qū)的本身需求，這種供給的勢頭有增無減。近期開發(fā)的寶安電子城初步具備一定超前的規(guī)劃理念，相信會在寶安形成一定行業(yè)輻射力，但由于規(guī)模偏小，而且市場不夠成熟，對當?shù)氐挠绊懥Σ淮蟆Ｌ旌缟虡I(yè)區(qū)：位于翻身大道，臨近寶安新中心區(qū)，隨著天虹入駐逐漸成為寶安最為重要的商業(yè)區(qū)。從未來發(fā)展趨勢看，中心區(qū)規(guī)劃日趨明朗，住宅業(yè)將蓬勃發(fā)展，必將帶動商業(yè)的崛起，萬佳商圈在寶安處于龍頭的地位將受到挑戰(zhàn)；而順店商業(yè)區(qū)由于商業(yè)業(yè)態(tài)整體水平較低，且沒有發(fā)展空間，潛力有限；天虹商場已經(jīng)開業(yè)，寶安電子城二期3萬平米的一站式電子購物城已經(jīng)動工，新中心區(qū)四個大型商業(yè)中心已經(jīng)規(guī)劃，未來天虹商圈將于中心區(qū)商業(yè)融為一體，成為未來寶安商業(yè)發(fā)展的龍頭。建議未來本項目的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在戶型、規(guī)劃、立面等方面。未來出色的園林景觀效果是項目差異化的主要表現(xiàn)點，而項目的園林景觀更是要體現(xiàn)出融和的小區(qū)居家氣氛和濃郁的濱海風格。星河灣在華南板塊高手林立的競爭環(huán)境中一舉成名，有其客觀必然性，首先其產(chǎn)品定位獨樹一幟，打破了華南板塊只能做大眾精品樓盤的習慣，全力開發(fā)高檔次的產(chǎn)品，在定位上即與其他樓盤取得了定位優(yōu)勢，乃至目前奧園等也開始開發(fā)高檔次住宅。l 蔚藍海岸模式蔚藍海岸占地約30萬平方米，總建筑面積59萬平方米，總體容積率為2，蔚藍海岸在設計之初，僅僅計劃定價在4000元以內(nèi)，但實際情況確是一期均價5500元，二期6200元，三期已升至6500元，獲得了極大的成功，迄今，蔚藍海岸已成為深圳樓市的樣本社區(qū)。最后，蔚藍海岸全力打造社區(qū)品牌，營造濃郁的社區(qū)氛圍，以業(yè)主滿意度來提升項目的品味，最終形成項目的可持續(xù)發(fā)展。l 黃浦雅苑模式黃浦雅苑位于中心北區(qū)，與其他中心區(qū)的樓盤大力張揚中心區(qū)優(yōu)勢不同，黃浦雅苑很少宣揚其地段優(yōu)勢，而是著重做好產(chǎn)品，他成功的首先是其企業(yè)品牌的支撐，使很多客戶可以無條件的跟隨和黃地產(chǎn)的項目。但美麗365的市場影響在關內(nèi)卻很小，少有人前往購買，也因此其項目品牌并未能達到深圳知名品牌的要求，也無法對企業(yè)品牌有幫助作用。 l 通過一系列站在城市高度的包裝和炒作，引爆深寶兩地的市場，實現(xiàn)銷售的奇跡。 關內(nèi)白領——30%216。 首次置業(yè)者——45%216。 關外的二次置業(yè)者（個體工商戶等）——20%216。 關外的個體工商戶、私營業(yè)主等——35%216。 關外的個體工商戶、私營業(yè)主等——50%216。舒適的居家環(huán)境。寶安客戶購買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來購房的主要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關鍵，為此，需要在戶型設計、園林設計以及物業(yè)管理上著重。不同的是，個體工商戶相對比較關心價格因素，而私營業(yè)主相對比較關心小區(qū)環(huán)境，公務員則關心物業(yè)管理。受過良好的教育，事業(yè)處于上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強烈的購房需求。因此要吸引關內(nèi)的客戶購房，首要目的是價格有競爭優(yōu)勢，特別是與前海等區(qū)域的樓盤有很強的競爭優(yōu)勢。 有超過70%的寶安消費者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，252。 超過30%的消費者認為小區(qū)園林應該以水塘、噴泉、瀑布等水景為主題，超過25%的消費者認為小區(qū)園林應以異國情調(diào)園藝綠化為主題綜合考慮項目的開發(fā)策略、消費者需求以及寶安市場的供應、競爭狀況。 樓盤建筑風格及園林風格定位以歐式的濱海風格為主，加上尊貴的建筑符號，強調(diào)尊貴、強調(diào)濱海。 首先啟動綠岸居，關內(nèi)的客戶將成為是本項目一期的重要客戶，其比例將保持在40%左右。216。216。l 水岸居戶型面積配比面積8090M290100M2100115M2120140M2140160 M2160 M2以上合計戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復式比例10%15%30%25%15%5%100%建面15萬l 海岸居戶型面積配比面積90100 M2100115 M2120140 M2140160 M2160 M2以上合計戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復式比例5%10%30%35%20%100%建面12萬32 / 32