【正文】 法建立起企業(yè)品牌，對未來樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負面影響。不苛求短期的得失，而注重長期性的收益，付出一定的時間代價，在銷售速度上有所犧牲，在一段時間之后取得豐厚的收益。l 快做快做要求項目在最快的時間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完成這一要求，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準。 可以獲取較快的資金周轉速度，獲取資金的時間效益。216。綜合快與慢的優(yōu)劣勢，結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項目的開發(fā)選擇快做的策略。 其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設計，瞄準首次置業(yè)的群體，216。252。252。 單價低、總價低，置業(yè)門檻低方案的風險點在于252。252。項目商業(yè)部分定位（1）寶安商業(yè)概況寶安城區(qū)所轄面積約12萬平方公里，與西鄉(xiāng)城區(qū)連城一體，街道縱橫交錯，數(shù)十條主要街道總長度46公里。l 住宅區(qū)大量的底商以及綜合性的商場呈明顯的上升趨勢。（3）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū)：萬佳商業(yè)區(qū)：目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。在目前中心區(qū)大多數(shù)產(chǎn)品尚未露面的情況下，差異化的對象主要表現(xiàn)為與新安區(qū)域其他樓盤的差異。開發(fā)模式2）幾種品牌社區(qū)模式l 星河灣模式星河灣位于華南板塊，占地1200畝，已開發(fā)700畝。其次，蔚藍海岸巧妙借助濱海大道通車，后海樓市升溫的勢頭，將自己擺在后海紅花的位置，其他樓盤在形勢上成為其綠葉。目前黃浦雅苑三期的價格已達到8500元/平方米左右。 關內(nèi)客戶——40%216。 關內(nèi)白領——40%216。 關內(nèi)客戶——5%216。216。216。因此在未來推廣上必須注意推廣寶安中心區(qū)，讓客戶接受這一區(qū)域。 產(chǎn)品檔次定位高尚的中高檔居家物業(yè)252。216。 %的人需求總價在3150萬元之間的房產(chǎn)，結合本項目的價格定位，一期的主力總價應在50萬以內(nèi)。（2）各組團的戶型面積配比l 綠岸居的戶型面積配比面積8090M290100 M2100115 M2120140 M2140 M2以上合計戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房及復式比例15%30%35%15%5%100%建面310萬平米綠岸居戶型配比的依據(jù)216。園林可以結合組團特色，可分三個主題，海景、水景、綠景，綜合布局。 能夠接受50萬以上總價的消費者約占21%，252。關內(nèi)的客戶購房的目的主要是用于解決基本居住需要，購房很現(xiàn)實，價格是其最關心的因素，大部分人的心理價位在總價3040萬之間，其次是交通，要求與工作地點的交通非常方便，第三是樓盤素質(zhì)，要求戶型方正實用，園林綠化出色?？梢詽M足舒適的居家生活需要。南山、寶安的中高層管理人員及白領薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎）首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。 關內(nèi)白領——30%216。 關外的私營業(yè)主以及公務員等——40%216。l 先期啟動綠岸小型組團，中高檔次入市,迅速提升地塊價值，完成銷售,提高項目的知名度。其次是其國際文明居住標準的宣傳，其一期開發(fā)之前，即投資出版《人居風暴》一書，宣揚其國際文明居住標準，獲得了一定的成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。再次，其控制好了合理的總價基礎，第一期均價4900元/平方米，單套總價控制在55萬以內(nèi)，第二期均價5300元/平方米，單套總價控制在65萬以內(nèi)，第三期均價5500元/平方米單套總價在75萬以內(nèi)。部分中心區(qū)項目僅僅表現(xiàn)出普通的濱海風格，無法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達成差異，項目的建筑風格應向歐式濱海風格轉變，建筑設計品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提升寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項目價值。順電商業(yè)區(qū)：位于創(chuàng)業(yè)一路與建安一路交匯處，屬于寶安老成區(qū)的中心地帶，商場輻射范圍較廣。雖然從目前來看租售勢頭良好，供需兩旺，但從長遠來看，底商已不適合商業(yè)的發(fā)展趨勢，無法滿足消費者對大宗購物和消費品質(zhì)的要求，很難持續(xù)經(jīng)營。（2）寶安商業(yè)的基本特征l 寶安城區(qū)的商業(yè)基本表現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)：臨街小商店——小型舊式的臨街商鋪曾經(jīng)占據(jù)主流，主要以街道為單位面向當?shù)叵M的零售為主，其經(jīng)營種類主要以日常消費品和汽配建材為主，分布比較集中，但規(guī)模較小，無法滿足購物者一次性購物的需求。 項目總體的均價為4900元/平方米，結合戶型定位，主力總價控制在4570萬之間。 年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。因此我們的價格可以在50005200元之間，以5000為佳。方案的風險點在于252。這一模式的機會點在于252。開發(fā)之初即訂立詳細的開發(fā)進程，全面考慮項目開發(fā)、銷售進程中的可能發(fā)生的各項問題，對這些問題制定細致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計劃。216。 在整個開發(fā)周期，需要企業(yè)有很強的項目把控能力，對企業(yè)要求比較大。 項目開發(fā)比較主動，全力貫徹前期制定的思路，一切以我為主。l 火車頭意味著市場領導者，意味著市場的第一力量，是市場的領頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨特的、差異化的產(chǎn)品，引領行業(yè)潮流。在這35年內(nèi)，企業(yè)公關的重點是打響知名度、塑造美譽度、強化客戶滿意度。進關伊始就以拍賣時的高姿態(tài)轟動特區(qū)，打響了企業(yè)的知名度。項目品牌與企業(yè)品牌的轉化是比較關鍵的因素，很多企業(yè)都無法解決好這一難題，比如卓越集團，益田地產(chǎn)等，在未來的項目推廣中這是一個需要重點關注的內(nèi)容。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。按照中心區(qū)的規(guī)劃，整個中心區(qū)的總建筑面積將達到600—700萬平方米，其中商品住宅的總建筑面積將達到300萬平方米以上，商品住宅的個案數(shù)量將超過二十個，這些個案將在未來五年內(nèi)逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思路，以及獨特的產(chǎn)品定位，各個樓盤應有相應的錯位經(jīng)營，避免同質(zhì)競爭，共同托起市場。最終產(chǎn)品的價位是這幾個因素互相平衡的結果。企業(yè)的戰(zhàn)略選擇（1）戰(zhàn)略選擇之一——在未來三、五年內(nèi)，發(fā)展成為寶安一流的、在特區(qū)有影響的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。在現(xiàn)時最可行的途徑即依托項目開發(fā)，帶動企業(yè)品牌，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在這一戰(zhàn)略的指