【正文】 216。 有超過70%的寶安消費(fèi)者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，252。寶安客戶購買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來購房的主要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關(guān)鍵，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重。 關(guān)外的二次置業(yè)者（個體工商戶等）——20%216。但美麗365的市場影響在關(guān)內(nèi)卻很小，少有人前往購買，也因此其項(xiàng)目品牌并未能達(dá)到深圳知名品牌的要求，也無法對企業(yè)品牌有幫助作用。星河灣在華南板塊高手林立的競爭環(huán)境中一舉成名，有其客觀必然性，首先其產(chǎn)品定位獨(dú)樹一幟，打破了華南板塊只能做大眾精品樓盤的習(xí)慣，全力開發(fā)高檔次的產(chǎn)品，在定位上即與其他樓盤取得了定位優(yōu)勢，乃至目前奧園等也開始開發(fā)高檔次住宅。天虹商業(yè)區(qū)：位于翻身大道，臨近寶安新中心區(qū)，隨著天虹入駐逐漸成為寶安最為重要的商業(yè)區(qū)。工商、貿(mào)易、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等遍布大街小巷。252。252。不等于不顧快做的風(fēng)險，一味求快。 中心區(qū)尚未成型，消費(fèi)者還未行動216。市場策略——做火車頭與產(chǎn)品定位一樣，對于任何企業(yè)來說，進(jìn)入一個市場都會給自己一個定位，確定自己在整個區(qū)域競爭者中的地位，明確自己的發(fā)展方向，以此來決策企業(yè)的發(fā)展道路。從2001年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國化的階段，最大的特點(diǎn)是大企業(yè)成就大品牌，目前房地產(chǎn)企業(yè)第一輪的全國化擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束，沉淀出幾個全國性的品牌，比如萬科、中海、珠江等；經(jīng)過幾年的調(diào)整，第二輪的品牌擴(kuò)張已經(jīng)逐漸拉開帷幕，其特點(diǎn)是“黑馬頻出，時代造英雄”，項(xiàng)目品牌成為品牌擴(kuò)張的急先鋒。如何錯位經(jīng)營就成為擺在各個企業(yè)面前的難題。在現(xiàn)今黑馬頻出的時代，企業(yè)要想獲得超常規(guī)發(fā)展，必須依托項(xiàng)目品牌的成功，星河灣、蔚藍(lán)海岸等企業(yè)走的都是這樣一個途徑。l 屹海達(dá)的品牌中期目標(biāo)根據(jù)這一思路，屹海達(dá)企業(yè)發(fā)展的中期目標(biāo)為，——利用目前正要動工的寶安中心區(qū)項(xiàng)目，以點(diǎn)突破，在12年內(nèi)塑造成功的項(xiàng)目品牌，而后在35年內(nèi)將項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌，使企業(yè)成為寶安一流的、在深圳有影響力的知名房地產(chǎn)企業(yè)。216。 無法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動效應(yīng)的項(xiàng)目品牌，最多只是中心區(qū)的知名樓盤。其他50元建筑成本800，內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價1000，期間費(fèi)用200，銷售費(fèi)用50，其他50售價5000元4000元主力總價6065萬4044萬總成本15億總銷售金額21億毛利潤6億靜態(tài)收益率40%%前期投入高較高風(fēng)險性較高較高風(fēng)險所在高檔次產(chǎn)品的市場承受能力中心區(qū)同檔次樓盤的大量供應(yīng)前海樓盤的市場攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案的優(yōu)劣勢比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思路，目標(biāo)是為寶安人打造一個名片，提供一個別樣的生活方式，打造一個精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。在價格上重點(diǎn)參考冠城世家、御景臺的價位，同時綜合考慮中心區(qū)樓盤的價位，保持一定的價格競爭力。價格定位216。競爭的加劇導(dǎo)致了服務(wù)質(zhì)量下降，產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)等現(xiàn)象，出現(xiàn)了價高質(zhì)低的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了居民的日常消費(fèi)。老城區(qū)內(nèi)的樓盤更多的表現(xiàn)出港式風(fēng)格，樓盤檔次低、設(shè)計(jì)差這一局面甚至在中心區(qū)的部分樓盤中都有所體現(xiàn)。l 世紀(jì)村模式，總?cè)莘e率為3左右，由7棟高層組成，世紀(jì)村經(jīng)過三年的開發(fā)，已在深圳取得初步的成功，究其原因，有這么幾點(diǎn)：首先是其產(chǎn)品創(chuàng)新能力，二期的入戶花園設(shè)計(jì)風(fēng)靡了整個深圳，其影響力已擴(kuò)散至中國其他城市，為世紀(jì)村獲取了極大的聲譽(yù)。 關(guān)外企業(yè)中層管理人員及技術(shù)人員——20%216。 其他——5%(3)目標(biāo)客戶心理特點(diǎn)客戶代表特點(diǎn)心理特征住宅需求寶安本地公務(wù)員新富對土地的價值認(rèn)識很清晰，思想比較傳統(tǒng)小區(qū)居家環(huán)境良好，生活配套完善。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。色彩以星河灣的黃色以及歐式的褚紅色為主色調(diào)，點(diǎn)綴其他色彩。因此一期的主力面積應(yīng)在115平方米以內(nèi)。 產(chǎn)品建筑類型定位以小高層和高層為主，252。 南山客戶關(guān)外的客戶主要是指南山的客戶，這部分客戶將是我們的次要客戶，他們主要是在南山地區(qū)（包括科技園）工作，基本屬于科技園各類企業(yè)的中高級白領(lǐng)。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%216。 關(guān)外客戶——60%l 以社會階層來劃分216。再次，蔚藍(lán)海岸的產(chǎn)品有很強(qiáng)的吸引力，以至于目標(biāo)客戶為首次置業(yè)者的一期，有很多的二次置業(yè)者購買，并使后期的開發(fā)方向改變?yōu)槎沃脴I(yè)的家園。根據(jù)對整個新安西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的差異化策略主要表現(xiàn)在以下幾個方面：l 產(chǎn)品差異化在目前的寶安房地產(chǎn)市場中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產(chǎn)品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。底商如小區(qū)內(nèi)的雜貨店、24小時便利店、理發(fā)店、美容院等，主要分布在各個小區(qū)的底層商鋪，對于小區(qū)居民而言，底商可以方便快捷地滿足居民對一些日常消費(fèi)品的需求，為小區(qū)居民的日常起居提供了便利。 在未來實(shí)際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競爭對手來自多個區(qū)域：中心區(qū)樓盤、前海樓盤以及寶安老城區(qū)的樓盤，競爭壓力很大，市場推廣需要對比很多樓盤，比較被動。 本方案下的產(chǎn)品，其競爭對手大致為中心區(qū)的樓盤以及寶安老城區(qū)的高單價樓盤。 其二是類似星河灣的精品社區(qū)，中大戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)二次置業(yè)群體，下面我們從幾個方面來分析兩種模式對本項(xiàng)目的影響。 可以和其他樓盤一起烘托中心區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。這一節(jié)奏的利益點(diǎn)是：216。在現(xiàn)時最可行的途徑即依托項(xiàng)目開發(fā)，帶動企業(yè)品牌，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最終產(chǎn)品的價位是這幾個因素互相平衡的結(jié)果。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。進(jìn)關(guān)伊始就以拍賣時的高姿態(tài)轟動特區(qū)，打響了企業(yè)的知名度。l 火車頭意味著市場領(lǐng)導(dǎo)者，意味著市場的第一力量，是市場的領(lǐng)頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨(dú)特的、差異化的產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)潮流。 在整個開發(fā)周期，需要企業(yè)有很強(qiáng)的項(xiàng)目把控能力，對企業(yè)要求比較大。開發(fā)之初即訂立詳細(xì)的開發(fā)進(jìn)程，