【正文】 照中心區(qū)的規(guī)劃，整個中心區(qū)的總建筑面積將達到600—700萬平方米，其中商品住宅的總建筑面積將達到300萬平方米以上，商品住宅的個案數(shù)量將超過二十個，這些個案將在未來五年內逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思路，以及獨特的產品定位，各個樓盤應有相應的錯位經營，避免同質競爭，共同托起市場。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，項目周邊區(qū)域是整個寶安中心區(qū)配套最完善的區(qū)域，擁有學校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關口、道路交通、商業(yè)中心等眾多的生活、娛樂、商業(yè)資源，如何將項目周邊的資源整合，形成樓盤唯一性、排他性、權威性的賣點，是本案成功的關鍵，也是本案打造項目品牌的關鍵。最終產品的價位是這幾個因素互相平衡的結果。l 如何吸引關內的客戶購房，形成本項目重要的客戶群？項目雖處于寶安，但良好的交通條件——地鐵、公交、道路系統(tǒng)以及關口使得項目的影響力卻跨越關內、關外兩界。企業(yè)的戰(zhàn)略選擇（1）戰(zhàn)略選擇之一——在未來三、五年內，發(fā)展成為寶安一流的、在特區(qū)有影響的優(yōu)秀房地產企業(yè)。而寶安本地的一些中下地產也在尋求突破，這個模式將不同于本地三大主流地產商走的路，這些中小房地產企業(yè)將順應市場的變化、行業(yè)的變化、以及經濟環(huán)境的變化，立足于地塊的特性和優(yōu)勢，根據(jù)自身的資源和素質，因時、因地、因人，走出一條個性化的道路。在現(xiàn)時最可行的途徑即依托項目開發(fā)，帶動企業(yè)品牌，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（2）戰(zhàn)略選擇之二——與企業(yè)的發(fā)展緊密結合：短期內投入與產出持平，長期內追求利潤最大化品牌是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石，財務目標才是企業(yè)發(fā)展的關鍵，不同的時期有不同的財務目標，不同的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也決定了不同的財務目標。在這一戰(zhàn)略的指導下，屹海達公司下階段的工作中心就是——搶占先機，做形象、樹品牌。這一模式利潤較高，風險也較高，但容易一炮打響，只要有良好的開局表現(xiàn)，既可轟動市場，樹立品牌，實現(xiàn)企業(yè)的超常規(guī)發(fā)展。這一節(jié)奏的利益點是：216。216?？熳龅娘L險是：216。l 慢做慢做的策略就是以穩(wěn)妥的方式開發(fā)項目，隨時關注中心區(qū)其他樓盤的情況，精益求精，根據(jù)中心區(qū)其他樓盤的特點及時調整產品。 可以和其他樓盤一起烘托中心區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。 在開發(fā)上比較被動，處處以競爭者態(tài)勢、消費者的喜好而變動，最終將影響項目的銷售，乃至市場形象216。但快做不等于不根據(jù)市場情況做調整，不等于埋頭苦干，不理會市場。同時為及時解決計劃中沒有預料的情況，需要制定完善高效的危機反應機制，一旦出現(xiàn)意外情況，也及時解決、調整。 其二是類似星河灣的精品社區(qū)，中大戶型設計，瞄準二次置業(yè)群體，下面我們從幾個方面來分析兩種模式對本項目的影響。 位于中心區(qū)這一政府未來的形象區(qū)域，且位于中心區(qū)的東南門戶地帶，做得好可以形成城市的標志性建筑。 精品化的樓盤高于寶安所有樓盤的開發(fā)水平，符合寶安客戶的產品主義認知，容易引起市場轟動，形成品牌。 單價高、總價高，客戶接受度較低，銷售壓力大，特別是在中心區(qū)其他樓盤4000元左右的價格襯托下，比較難接受。 本方案下的產品，其競爭對手大致為中心區(qū)的樓盤以及寶安老城區(qū)的高單價樓盤。方案二：方案二是以美麗365花園為參照模式，開發(fā)大眾化的社區(qū)，為工作3年左右的白領打造一個家園，這一模式的機會點在于252。 沒有一定的價格差，關內客戶很少來購房，減少了大量的市場潛在客戶。方案的銷售關鍵點在于252。 在未來實際銷售中，本方案下的產品面臨的競爭對手來自多個區(qū)域：中心區(qū)樓盤、前海樓盤以及寶安老城區(qū)的樓盤，競爭壓力很大，市場推廣需要對比很多樓盤，比較被動。216。公園及許多造型多樣的街心公園點綴城區(qū)。中大型百貨——新型綜合百貨業(yè)態(tài)的興起，在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的同時也提升了商業(yè)的檔次。底商如小區(qū)內的雜貨店、24小時便利店、理發(fā)店、美容院等，主要分布在各個小區(qū)的底層商鋪，對于小區(qū)居民而言，底商可以方便快捷地滿足居民對一些日常消費品的需求，為小區(qū)居民的日常起居提供了便利。l 批發(fā)市場多處于小規(guī)模低層次狀態(tài)，不具備區(qū)域性的市場輻射能力。萬佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近20000平方米的巨大商業(yè)體量，使得其有力地帶動了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展，又由于地處老城區(qū)，周圍居住人口眾多，且居住人群層次較高，因此消費群購買力強，從而導致整個商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。周邊業(yè)態(tài)主要以街鋪形式存在，經營種類主要有建材，五金，電器等，隨著冠城世家5萬平米商業(yè)的規(guī)劃，其商業(yè)形態(tài)有明顯的提升。根據(jù)對整個新安西鄉(xiāng)片區(qū)房地產市場的綜合分析，我們認為，本項目的差異化策略主要表現(xiàn)在以下幾個方面：l 產品差異化在目前的寶安房地產市場中，所提供的產品大多屬于經濟實用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。l 景觀差異化寶安的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求，在寶安客戶越來越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，寶安樓盤的環(huán)境景觀已不符合市場發(fā)展的要求。是小高層與多層的組合社區(qū)，總體容積率為2左右。使大部分人能夠接受。再次，蔚藍海岸的產品有很強的吸引力，以至于目標客戶為首次置業(yè)者的一期，有很多的二次置業(yè)者購買，并使后期的開發(fā)方向改變?yōu)槎沃脴I(yè)的家園。第三，一貫以產品主義刺激市場，在二期成功的基礎上，不斷推出新的產品，比如空中一號、王府等等，堅持產品主義。l 美麗365模式美麗365是在龍華地產大盤涌動的情況下開發(fā)的一個郊居化大盤，其總建筑面積20萬平方米，美麗365作為龍華大盤的代表，其成功原因主要有：第一美麗365在產品上直接瞄準周邊各大企業(yè)小白領的需求，開發(fā)出適合這些客戶要求的產品，第二，采取較有力的廣告推廣方式，以路牌、大桿旗為主要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開，造成一定的轟動。l 將配套優(yōu)勢轉化為服務優(yōu)勢，強調對三代人的關懷，深化項目的內涵，不斷強化項目的美譽度和忠誠度。 關外客戶——60%l 以社會階層來劃分216。 其他——10%l 以置業(yè)次數(shù)來劃分216。 關外的首次置業(yè)者（中層白領）——30%216。 關外的中高層管理人員、公務員、醫(yī)生等——30%216。 關外的中高層管理人員、公務員、醫(yī)生等——40%216。容易接受新鮮事物一定總價基礎上的優(yōu)質樓盤寶安私營企業(yè)主