【正文】 全吸引住了客戶的心理，極大刺激了消費(fèi)者的購房熱情。是小高層與多層的組合社區(qū)，總體容積率為2左右。l 服務(wù)差異化服務(wù)是樓盤重要的附加值，對于本項(xiàng)目來說，服務(wù)更是體現(xiàn)差異化的重要方面，依托中心區(qū)完善的配套，項(xiàng)目可以整合成為服務(wù)于業(yè)主的尊貴享受，以0100歲的全程健康教育為核心內(nèi)容，做出項(xiàng)目的服務(wù)差異化。l 景觀差異化寶安的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求，在寶安客戶越來越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，寶安樓盤的環(huán)境景觀已不符合市場發(fā)展的要求。老城區(qū)內(nèi)的樓盤更多的表現(xiàn)出港式風(fēng)格，樓盤檔次低、設(shè)計(jì)差這一局面甚至在中心區(qū)的部分樓盤中都有所體現(xiàn)。根據(jù)對整個(gè)新安西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的差異化策略主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l 產(chǎn)品差異化在目前的寶安房地產(chǎn)市場中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產(chǎn)品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。差異化競爭策略差異化競爭策略是避免同質(zhì)競爭的主要手段，尤其是在中心區(qū)這一供應(yīng)量集中的區(qū)域，更是避免價(jià)格競爭、惡性循環(huán)、互相打壓的主要手段。周邊業(yè)態(tài)主要以街鋪形式存在，經(jīng)營種類主要有建材，五金，電器等，隨著冠城世家5萬平米商業(yè)的規(guī)劃，其商業(yè)形態(tài)有明顯的提升。該商業(yè)區(qū)是商業(yè)相對集中，集中著眾多百貨商場、超市、專賣店和專業(yè)市場等。萬佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近20000平方米的巨大商業(yè)體量，使得其有力地帶動了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展，又由于地處老城區(qū)，周圍居住人口眾多，且居住人群層次較高，因此消費(fèi)群購買力強(qiáng)，從而導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。從目前的經(jīng)營形態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場尚未出現(xiàn)。l 批發(fā)市場多處于小規(guī)模低層次狀態(tài)，不具備區(qū)域性的市場輻射能力。競爭的加劇導(dǎo)致了服務(wù)質(zhì)量下降，產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)等現(xiàn)象，出現(xiàn)了價(jià)高質(zhì)低的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了居民的日常消費(fèi)。底商如小區(qū)內(nèi)的雜貨店、24小時(shí)便利店、理發(fā)店、美容院等，主要分布在各個(gè)小區(qū)的底層商鋪，對于小區(qū)居民而言，底商可以方便快捷地滿足居民對一些日常消費(fèi)品的需求，為小區(qū)居民的日常起居提供了便利。綜合百貨的客戶群體的消費(fèi)特征除購物方便、可一次性買齊外，更注重商品的檔次以及商家的信譽(yù)，對商品的品質(zhì)和商家的可靠性提出更高的要求。中大型百貨——新型綜合百貨業(yè)態(tài)的興起，在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的同時(shí)也提升了商業(yè)的檔次。目前的商業(yè)中心主要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。公園及許多造型多樣的街心公園點(diǎn)綴城區(qū)。 綠岸居啟動時(shí)，主力總價(jià)控制在50萬以內(nèi)。216。價(jià)格定位216。 在未來實(shí)際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競爭對手來自多個(gè)區(qū)域：中心區(qū)樓盤、前海樓盤以及寶安老城區(qū)的樓盤，競爭壓力很大，市場推廣需要對比很多樓盤，比較被動。對比之下，南頭關(guān)的價(jià)差至少應(yīng)在1000元以上，因此我們的價(jià)格水平應(yīng)控制在4000元以內(nèi)。方案的銷售關(guān)鍵點(diǎn)在于252。 一旦關(guān)內(nèi)客戶不進(jìn)場，銷售壓力將很大，252。 沒有一定的價(jià)格差，關(guān)內(nèi)客戶很少來購房，減少了大量的市場潛在客戶。 客戶層面較寬，市場容量稍大252。方案二：方案二是以美麗365花園為參照模式，開發(fā)大眾化的社區(qū)，為工作3年左右的白領(lǐng)打造一個(gè)家園，這一模式的機(jī)會點(diǎn)在于252。在價(jià)格上重點(diǎn)參考冠城世家、御景臺的價(jià)位，同時(shí)綜合考慮中心區(qū)樓盤的價(jià)位，保持一定的價(jià)格競爭力。 本方案下的產(chǎn)品，其競爭對手大致為中心區(qū)的樓盤以及寶安老城區(qū)的高單價(jià)樓盤。 方案一的目標(biāo)客戶是寶安的二次置業(yè)者，如何喚起這些人的換房熱情是未來銷售成功的關(guān)鍵，必須在開盤之時(shí)既完成部分實(shí)景，以星河灣開盤時(shí)的姿態(tài)亮相，使客戶感嘆，刺激換房的需求。 單價(jià)高、總價(jià)高，客戶接受度較低，銷售壓力大，特別是在中心區(qū)其他樓盤4000元左右的價(jià)格襯托下，比較難接受。 投入稍多的成本既可獲取更大的利潤，滿足企業(yè)長期利潤的需求。 精品化的樓盤高于寶安所有樓盤的開發(fā)水平，符合寶安客戶的產(chǎn)品主義認(rèn)知，容易引起市場轟動，形成品牌。 市場的直接競爭者較少，并且已進(jìn)入銷售尾期，并且未來的市場供應(yīng)比較少，市場面臨一定的空白。 位于中心區(qū)這一政府未來的形象區(qū)域，且位于中心區(qū)的東南門戶地帶，做得好可以形成城市的標(biāo)志性建筑。其他50元建筑成本800，內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價(jià)1000，期間費(fèi)用200，銷售費(fèi)用50，其他50售價(jià)5000元4000元主力總價(jià)6065萬4044萬總成本15億總銷售金額21億毛利潤6億靜態(tài)收益率40%%前期投入高較高風(fēng)險(xiǎn)性較高較高風(fēng)險(xiǎn)所在高檔次產(chǎn)品的市場承受能力中心區(qū)同檔次樓盤的大量供應(yīng)前海樓盤的市場攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案的優(yōu)劣勢比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思路，目標(biāo)是為寶安人打造一個(gè)名片，提供一個(gè)別樣的生活方式，打造一個(gè)精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。 其二是類似星河灣的精品社區(qū)，中大戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)二次置業(yè)群體，下面我們從幾個(gè)方面來分析兩種模式對本項(xiàng)目的影響。（1）兩種開發(fā)方案因此我們認(rèn)為，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位有兩種方案：216。同時(shí)為及時(shí)解決計(jì)劃中沒有預(yù)料的情況，需要制定完善高效的危機(jī)反應(yīng)機(jī)制，一旦出現(xiàn)意外情況，也及時(shí)解決、調(diào)整。而是周密考慮，細(xì)致安排。但快做不等于不根據(jù)市場情況做調(diào)整，不等于埋頭苦干，不理會市場。一流企業(yè)做市場，二流企業(yè)找市場，三流企業(yè)等市場。 在開發(fā)上比較被動，處處以競爭者態(tài)勢、消費(fèi)者的喜好而變動，最終將影響項(xiàng)目的銷售，乃至市場形象216。 無法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動效應(yīng)的項(xiàng)目品牌，最多只是中心區(qū)的知名樓盤。 可以和其他樓盤一起烘托中心區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。 企業(yè)在開發(fā)期內(nèi)可以根據(jù)市場情況做出相應(yīng)的調(diào)整，避免大的風(fēng)險(xiǎn)。l 慢做慢做的策略就是以穩(wěn)妥的方式開發(fā)項(xiàng)目，隨時(shí)關(guān)注中心區(qū)其他樓盤的情況，精益求精，根據(jù)中心區(qū)其他樓盤的特點(diǎn)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品。 后期產(chǎn)品調(diào)整比較困難216。快做的風(fēng)險(xiǎn)是：216。216。216。216。這一節(jié)奏的利益點(diǎn)是：216。開發(fā)節(jié)奏——快做開發(fā)節(jié)奏特