【正文】 利潤可以付出一定的時間代價；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時間上收益；第三則是對項目的收益不做要求，形成公司的固定資產(chǎn)。不苛求短期的得失，而注重長期性的收益，付出一定的時間代價，在銷售速度上有所犧牲，在一段時間之后取得豐厚的收益。市場策略——做火車頭與產(chǎn)品定位一樣，對于任何企業(yè)來說，進入一個市場都會給自己一個定位，確定自己在整個區(qū)域競爭者中的地位，明確自己的發(fā)展方向，以此來決策企業(yè)的發(fā)展道路。l 火車頭意味著市場領(lǐng)導者，意味著市場的第一力量，是市場的領(lǐng)頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨特的、差異化的產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)潮流。l 火車廂則意味著市場的跟隨者，意味著市場的補充力量，表現(xiàn)在項目上則意味著開發(fā)成熟的、大眾化的產(chǎn)品，緊跟市場潮流，不斷補充市場需求的熱點內(nèi)容，這一方式比較穩(wěn)妥，一般不會失誤，只要項目價格有競爭優(yōu)勢，既可獲得行業(yè)平均利潤，但不易形成品牌，適合常規(guī)發(fā)展的企業(yè)。l 快做快做要求項目在最快的時間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完成這一要求，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準。 一旦有良好的開盤局面，可以迅速形成項目品牌，強占市場高點，達到出品牌、出效益的要求。 項目開發(fā)比較主動，全力貫徹前期制定的思路，一切以我為主。 在目前中心區(qū)基本啟動的情況下，可以最大限度的吸取中心區(qū)的購買力，完成利潤目標。 可以獲取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時間效益。 中心區(qū)尚未成型，消費者還未行動216。 在整個開發(fā)周期，需要企業(yè)有很強的項目把控能力，對企業(yè)要求比較大。慢做的利益點在于：216。216。慢做的風險在于：216。216。 由于時間跨度較長，如果后期沒有強烈的賣點，將會湮沒于市場之中。綜合快與慢的優(yōu)劣勢，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項目的開發(fā)選擇快做的策略。不等于不顧快做的風險，一味求快。開發(fā)之初即訂立詳細的開發(fā)進程，全面考慮項目開發(fā)、銷售進程中的可能發(fā)生的各項問題，對這些問題制定細致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計劃。開發(fā)方向我們這個項目因該做成什么樣的產(chǎn)品，檔次是怎樣的？我們先綜合分析一下項目的先天條件：首先，我們認為，項目最大的優(yōu)勢在于交通以及周邊的配套，而最大的劣勢則在于河流的影響以及關(guān)口所帶來的人流影響，機會則在于河流的整治，一旦河流得到上蓋的整治，同時在規(guī)劃上規(guī)避人流噪音的影響，項目完全可以做成中心區(qū)的樣板樓盤。 其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設計，瞄準首次置業(yè)的群體，216。開發(fā)方案星河灣模式美麗365模式建筑類型高層、小高層混合小高層為主容積率建筑面積50萬50萬可銷售面積42萬42萬主力面積120130平方米100110平方米三房成本3000元2500元成本內(nèi)涵（單位：元/平方米建筑面積）建筑成本1000，內(nèi)裝修成本600，綠化150，地價1000，期間費用250，銷售費用50。這一模式的機會點在于252。252。252。252。方案的風險點在于252。方案的銷售關(guān)鍵點在于252。252。競爭對手比較多。因此我們的價格可以在50005200元之間，以5000為佳。 可以形成良好的社區(qū)形象252。 單價低、總價低，置業(yè)門檻低方案的風險點在于252。252。 年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。 關(guān)內(nèi)客戶能否大量進入是未來銷售成功的關(guān)鍵，如何吸引關(guān)內(nèi)客戶到關(guān)外來置業(yè)是困繞未來銷售的難題，而吸引的關(guān)鍵則在于與前海樓盤保持較大的價格差距，梅林關(guān)的價差在2000元左右，布吉關(guān)的價差1500左右。252。綜合分析兩個方案，我們認為，與其選擇被動的、同質(zhì)化的方案二，不如選擇主動性的、超越性的方案一，并且方案一的投資收益也優(yōu)于方案二。 項目總體的均價為4900元/平方米，結(jié)合戶型定位，主力總價控制在4570萬之間。 各期均價建議為：綠岸居均價為4500元/平方米，水岸居均價為4900元/平方米，海岸居均價為5200元/平方米216。項目商業(yè)部分定位（1）寶安商業(yè)概況寶安城區(qū)所轄面積約12萬平方公里，與西鄉(xiāng)城區(qū)連城一體，街道縱橫交錯，數(shù)十條主要街道總長度46公里。工商、貿(mào)易、服務網(wǎng)點等遍布大街小巷。（2）寶安商業(yè)的基本特征l 寶安城區(qū)的商業(yè)基本表現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)：臨街小商店——小型舊式的臨街商鋪曾經(jīng)占據(jù)主流，主要以街道為單位面向當?shù)叵M的零售為主，其經(jīng)營種類主要以日常消費品和汽配建材為主，分布比較集中，但規(guī)模較小，無法滿足購物者一次性購物的需求。以萬佳百貨、新一佳、天虹商場為代表，以經(jīng)營中高檔產(chǎn)品為主，其不僅外觀比較現(xiàn)代，設計理念超前，且營造舒適的購物環(huán)境，提升商業(yè)的檔次和增強投資者的信心。l 住宅區(qū)大量的底商以及綜合性的商場呈明顯的上升趨勢。然而，底商的最大缺陷在于無法形成規(guī)模效應，品牌效應，一般價格均比市場上的價格高，且存在“一窩蜂”現(xiàn)象，底商的供給明顯超出小區(qū)的本身需求，這種供給的勢頭有增無減。雖然從目前來看租售勢頭良好，供需兩旺，但從長遠來看，底商已不適合商業(yè)的發(fā)展趨勢，無法滿足消費者對大宗購物和消費品質(zhì)的要求，很難持續(xù)經(jīng)營。近期開發(fā)的寶安電子城初步具備一定超前的規(guī)劃理念，相信會在寶安形成一定行業(yè)輻射力，但由于規(guī)模偏小，而且市場不夠成熟，對當?shù)氐挠绊懥Σ淮?。?）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū)：萬佳商業(yè)區(qū)：目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。天虹商業(yè)區(qū)：位于翻身大道，臨近寶安新中心區(qū)，隨著天虹入駐逐漸成為寶安最為重要的商業(yè)區(qū)。順電商業(yè)區(qū)：位于創(chuàng)業(yè)一路與建安一路交匯處，屬于寶安老成區(qū)的中心地帶，商場輻射范圍較廣。從未來發(fā)展趨勢看，中心區(qū)規(guī)劃日趨明朗，住宅業(yè)將蓬勃發(fā)展，必將帶動商業(yè)的崛起，萬佳商圈在寶安處于龍頭的地位將受到挑戰(zhàn)；而順店商業(yè)區(qū)由于商業(yè)業(yè)態(tài)整體水平較低，且沒有發(fā)展空間，潛力有限；天虹商場已經(jīng)開業(yè)，寶安電子城二期3萬平米的一站式電子購物城已經(jīng)動工，新中心區(qū)四個大型商業(yè)中心已經(jīng)規(guī)劃，未來天虹商圈將于中心區(qū)商業(yè)融為一體，成為未來寶安商業(yè)發(fā)展的龍頭。在目前中心區(qū)大多數(shù)產(chǎn)品尚未露面的情況下，差異化的對象主要表現(xiàn)為與新安區(qū)域其他樓盤的差異。建議未來本項目的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在戶型、規(guī)劃、立面等