【文章內(nèi)容簡介】 置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 （ 2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 144 頁 ， 也稱生產(chǎn)能力比 例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為： 被評估資產(chǎn)重置成本 =（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量 /參照物年產(chǎn)量）參照物重置成本 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。 。 由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計算公式參照教材 x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù) ， 成為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù) ，一般介于 ~1之間。 在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。 第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。 第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。 第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 （五）實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及其估算 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 144 頁 實體性貶值的 估算，一般可以采取以下幾種方法： （ 1）觀察法。計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值 =重置成本（ 1成新率） （ 2）使用年限法。 資產(chǎn)的實體性貶值 =[（重置成本 預(yù)計殘值） /總使用年限 ]實際已使用年限 ①預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。 ②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為： 總使用年限 =實際已使用年限 +尚可使用年限 實際已使用年限 =名義已使用年限資產(chǎn)利用率 名義已使用年限 是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為： 資產(chǎn)利用率 =截至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間 /截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間 100% （ 3）修復(fù)費用法 利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。功能性貶值的估算可以按下列步驟進行： （ 1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 144 頁 產(chǎn)的年運 營成本進行比較。 （ 2）計算二者的差別，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。 （ 3）估計被評估資產(chǎn)得剩余壽命。 （ 4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為： 被評估資產(chǎn)功能性貶值 =∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)） 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，計算公式為： 功能性貶值 =復(fù)原重置成本 更新重置成本 3. 經(jīng)濟性貶值及其估計 經(jīng)濟性貶值是由于外 部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。 經(jīng)濟性貶值率 =100% [1（資產(chǎn)預(yù)計可被使用生產(chǎn)能力 /資產(chǎn)原設(shè)計使用能力） ]x x為功能價值指數(shù)，多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般在 ~ （六）運用成本法評估資產(chǎn)的步驟 ,并估算重置成本 。 。 。 。 （七）資產(chǎn)評估方法的關(guān)系 資產(chǎn)評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。同時，這些方法之間又是互相關(guān)聯(lián)的。研究資產(chǎn)評估方法的特點，并分析比較各種 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 144 頁 方法之間 的聯(lián)系和區(qū)別，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重大意義。 評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而該聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗證提供了理論依據(jù)。但是，運用不同的評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。 各種評估方法是對評估對象在一定條件下的價值的描述，他們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的 。但是，各種評估方法都有自成一體的運用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論是從某一角度反映資產(chǎn)的價值，所以，各種方法之間是有區(qū)別的。評估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評估方法完成評估任務(wù)的能力。 （八）資產(chǎn)評估方法的選擇 資產(chǎn)評估方法的選擇主要應(yīng)考慮下面因素： ，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。 、理化狀態(tài)等因素的制約。 評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是 有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求不同的評估方法與之相適應(yīng)。同時，資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。 經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 144 頁 總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜。但是，不論選擇哪種評估方法進行評估，都應(yīng)保證評估目的、評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。在運用多種方法評估同一評估對象時，要確保運用不同評估方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗證性。 資產(chǎn)評 估學(xué)第 4講資產(chǎn)評估程序講座 一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類 （一）資產(chǎn)評估程序的定義： 資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。狹義上的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書。廣義的資產(chǎn)評估程序則開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的 資產(chǎn)評估文件歸檔管理。 （二）資產(chǎn)評估程序的分類：資產(chǎn)評估程序根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以有不同分類。根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 144 頁 （三）資產(chǎn)評估程序的重要性 資產(chǎn)評估程序應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員為主體，反映它們?yōu)閳?zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所必須和必要履行的系統(tǒng)工作步驟。資產(chǎn) 評估程序的重要性如下： 、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證 、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。 二、資產(chǎn)評估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書之前的一系列基礎(chǔ)性工作，對資產(chǎn)評估項目風(fēng)險評價、承接與否以及資產(chǎn)評估項目的實施有意義。具體如下： 方基本狀況：相關(guān)當(dāng)事人主要包括：資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等，在可能的情況下還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評估報告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評估報告的使用方式。 ：應(yīng)盡可能細(xì)化資產(chǎn)評估目的，說明資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免籠統(tǒng) ：資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 144 頁 ：應(yīng)在明確資產(chǎn)評估目的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)確定價值類型，并確信所選擇的價值類型是否適用于資產(chǎn)評估目的 ：明確資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，并確信資 產(chǎn)評估基準(zhǔn)日有利于資產(chǎn)評估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評估目的，減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日期后事項。 確定是否承接資產(chǎn)評估項目要考慮下面因素： ，分析執(zhí)業(yè)風(fēng)險； 、人員的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗 、人員的獨立性，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方存在現(xiàn)實或潛在利益沖突 （二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 ：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人共同簽訂的，以確認(rèn)資產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項的合同。 ： （ 1）資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱 （ 2）資產(chǎn)評估目的 （ 3）資產(chǎn)評估對象 （ 4）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 （ 5）出具資產(chǎn)評估報告的時間要求 （ 6）資產(chǎn)評估報告使用范圍 （ 7）資產(chǎn)評估收費 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 144 頁 （ 8）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任 （ 9）簽約時間 （ 10）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項 （三）編制資產(chǎn)評估計劃 資產(chǎn)評估計劃是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員為執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)擬訂的資產(chǎn)評估工作思路 和實施方案，對合理安排工作、工作進度、專業(yè)人員調(diào)配、按時完成資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具有重要意義。資產(chǎn)評估計劃應(yīng)當(dāng)涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程。編制資產(chǎn)評估計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素： 、資產(chǎn)評估對象狀況 、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度 、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢 、類別、數(shù)量及分布狀況 、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性 、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況 （四）資產(chǎn)勘查 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估對象進行必要的勘查，包括對不動產(chǎn)和其它實物資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行必要的現(xiàn)場勘查。 （五）收集資產(chǎn)評估資料 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員所收集資料的全面、詳實、深度、廣度及來源的可靠性與否很大程度上體現(xiàn)資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)能力。資料收集工作是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保障。是評定估算的基礎(chǔ) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 144 頁 （六）評定估算 評定估算主要包括以下具體工作步驟： ；確定其可靠、相關(guān)和可比信息。 ；有成本 法、市場法和收益法 ； ； 資產(chǎn)評估機構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對所收集的資產(chǎn)評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。理論上在任何資產(chǎn)評估項目中，資產(chǎn)評估人員都應(yīng)當(dāng)考慮成本法、市場法和收益法三種方法的適用性，若不采用某種資產(chǎn)評估基本方法，資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)予以必要說明。對宜采用兩種以上資產(chǎn)評估方法的評估項目，應(yīng)當(dāng)采用兩種以上的資產(chǎn)評估方法。 （七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書 資產(chǎn)評估機構(gòu)人員在執(zhí)行了必要的資產(chǎn)評估程序、形成資產(chǎn)評估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評估報告 的規(guī)范編制資產(chǎn)評估報告書。資產(chǎn)評估報告書基本內(nèi)容包括： （八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在向委托人提交資產(chǎn)評估報告書后，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。利于資產(chǎn)評估項目備查、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 144 頁 員業(yè)務(wù)水平的提高，同時按國家有關(guān)規(guī)定對資產(chǎn)評估工作檔案進行保存、使用和銷毀。 三、執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求 的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序