【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的是相類(lèi)似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。因此，市場(chǎng)法也稱(chēng)作市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需要評(píng)估時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類(lèi)似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。參照物差異調(diào)整因素主要包括:1．時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。不同的時(shí)間條件下，資產(chǎn)價(jià)格不同，應(yīng)特別注意時(shí)間因素導(dǎo)致的價(jià)格變化。2．地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。3．功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。如一座房屋或@臺(tái)機(jī)器設(shè)備，就特定資產(chǎn)實(shí)體而言，效能較高，用途廣泛，但購(gòu)買(mǎi)者未來(lái)使用并不需要如此高的效能。反之，購(gòu)買(mǎi)者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實(shí)體功能對(duì)價(jià)格的影響。一般情況下，功能越高，售價(jià)越高，但買(mǎi)主未來(lái)若對(duì)資產(chǎn)特定效能沒(méi)有需求，就不愿意多花錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)這項(xiàng)資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對(duì)所有者來(lái)講并沒(méi)有特殊價(jià)值。三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，一般按下列步驟進(jìn)行:1．明確評(píng)估對(duì)象。2．進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。3．分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物。評(píng)估人員對(duì)收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析其真實(shí)可信程度、交易條件和背景，并選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物。4．把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。5．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。一般說(shuō)，市場(chǎng)愈活躍，市場(chǎng)法運(yùn)用的空間越大，評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確程度越高。（二）市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在:（1）需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。（2）不適用于專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)是:1．資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價(jià)值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。在其他條件既定時(shí)，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。2．資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，還有:（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降，價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱(chēng)為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或有形損耗，也稱(chēng)實(shí)體性貶值。（2）新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱(chēng)為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱(chēng)功能性貶值。（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素 (包括政治因素、宏觀政策因素等)變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。例如，政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降，這種損耗一般稱(chēng)為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱(chēng)經(jīng)濟(jì)性貶值。采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是:1．應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。2．形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。采用成本法評(píng)估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算根據(jù)成本法的定義，其基本計(jì)算公式可以表述為:成本法的計(jì)算公式為正確運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)提供了思路，評(píng)估操作中，重要的是依此思路，確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（一）重置成本及其估算重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。1．復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)。格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2．更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)被社會(huì)所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)。更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。對(duì)于某些資產(chǎn)，其設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫制，更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。應(yīng)該注意的是，無(wú)論更新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。例如，評(píng)估一臺(tái)386型電子計(jì)算機(jī)，就不能以486型電子計(jì)算機(jī)作為更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:1．重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項(xiàng)目。機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的購(gòu)價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、人工費(fèi)等項(xiàng)目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。間接成本是指為建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)，總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。實(shí)際工作申，間接成本可以通過(guò)下列方法計(jì)算。（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為:其中:（2）單位價(jià)格法，計(jì)算公式為:（3）直接成本百分率法，計(jì)算公式為:例:重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其申原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該機(jī)器設(shè)備重置成本為:直接成本 51800元其中:買(mǎi)價(jià) 50000元 運(yùn)雜費(fèi) 1000元 安裝成本 800元其中:原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計(jì) 52200元2．物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為:或:公式中，資產(chǎn)歷史成本要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社會(huì)平均的、合理成本。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日(或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日)的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類(lèi)別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。例:某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)1990年購(gòu)建，賬面原值為10萬(wàn)元，1999年進(jìn)行評(píng)估，已知1990年和1999年的該類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為100%和150%。則被評(píng)估資產(chǎn)重置成本為:或物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在:（1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上。而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。明確物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。當(dāng)然，物價(jià)指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn)，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異，是上述兩種方法應(yīng)用時(shí)需共同注意的問(wèn)題。3．功能價(jià)值法，也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為:例:某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線(xiàn)性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí)，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線(xiàn)性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。4．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。通過(guò)不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線(xiàn)性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時(shí)，其成本卻不一定大一倍，也就是說(shuō)，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:推導(dǎo)可得:公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。公式中參照物，一般可選擇同類(lèi)資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。上述四種方法均可用于確定在成豐法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時(shí)都能用，有的則不然，應(yīng)用時(shí)必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件，否則將得出錯(cuò)誤的結(jié)論。另外，在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本，這種方法運(yùn)用的步驟是:第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專(zhuān)用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二，在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為:式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)。 R39。 ——某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本。 R ——某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為:某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄取得。例:評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為70萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。則:該類(lèi)通用設(shè)備重置成本=500=750 （元）（二）實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法:1．觀察法，也稱(chēng)成新率法。是指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)，由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為:2．公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為:公式中:（1）預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估申，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。（2）總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。名義已使用年限可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢(xún)確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)。當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限。當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。例:某資產(chǎn)1985年2月購(gòu)進(jìn)，1995年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率:。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開(kāi)工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時(shí)，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代