【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值類(lèi)型的選擇對(duì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來(lái)關(guān)注價(jià)值類(lèi)型的正確選擇。（或者說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的確定需要考慮的因素）（1）影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評(píng)估特定目的。（2）影響資產(chǎn)評(píng)估值的內(nèi)因：評(píng)估對(duì)象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)。（3）影響資產(chǎn)評(píng)估值的外因：評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件。以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價(jià)值類(lèi)型的形成基礎(chǔ)?！尽浚?008年考題）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的主要作用表現(xiàn)在（ ）?！　　? 　　　　　『正確答案』BC，以及滿足資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)條件的重要途徑（1）資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的相對(duì)性對(duì)于某一資產(chǎn)而言，公允價(jià)值不是一個(gè)確定不變的值，而是一個(gè)相對(duì)的值。不同的評(píng)估特定目的、不同的市場(chǎng)條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價(jià)值，但是該價(jià)值相對(duì)于他們各自面對(duì)的條件都是合理和公允的。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值與評(píng)估條件的相對(duì)性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的相對(duì)性質(zhì)；資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的相對(duì)性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐過(guò)程中還需將其具體化。（2）市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的作用①市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)一般層次的概念,它包括了正常市場(chǎng)條件和非正常市場(chǎng)條件兩種情況下的合理評(píng)估結(jié)果；而資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值只是正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評(píng)估結(jié)果。相對(duì)于公允價(jià)值而言，市場(chǎng)價(jià)值更為具體，條件更為明確，在實(shí)踐中評(píng)估人員更易把握。它是資產(chǎn)評(píng)估中最為典型的公允價(jià)值。我們可以從以下4個(gè)方面來(lái)理解市場(chǎng)價(jià)值對(duì)公允價(jià)值的意義。市場(chǎng)價(jià)值是正常市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的公允價(jià)值明確了市場(chǎng)價(jià)值，有利于把握市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值明確了市場(chǎng)價(jià)值，有利于把握公允價(jià)值②市場(chǎng)價(jià)值在其評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)，對(duì)任何交易當(dāng)事人都是相對(duì)合理和公允的。而市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的相對(duì)合理公平性是受到某些條件嚴(yán)格限制的。（1）有利于評(píng)估人員對(duì)評(píng)估條件與評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，便于評(píng)估人員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了的說(shuō)明其評(píng)估結(jié)果的確切含義。（2）便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法考情分析本章以考單選題為主，分值一般在58分左右，這章的單選題中計(jì)算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的各種方法公式的理解和運(yùn)用。本章歷年考題分值分布單選題多選題綜合題合計(jì)2008年6（5）分0分3分（第2題部分）9分2009年5（3）分0分0分5分2010年4（4）分0分4分8分主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：市場(chǎng)法：可比性的理解、直接比較法的運(yùn)用等收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式成本法：各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法和成本法的基本原理資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類(lèi)型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。第一節(jié)　市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義：利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 【替代原則】根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。二、市場(chǎng)法的基本前提應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：⑴參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同⑵參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等⑶參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)㈠通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類(lèi)似的）。同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。、量化差異。一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。⑴評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。⑵如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽?？梢圆捎盟阈g(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。㈡運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類(lèi)：直接比較法和間接比較法㈠直接比較法：利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。：該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。適用條件：對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。：⑴如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格⑵參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致公式①評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象可比因素特征值247。參照物可比因素特征值②③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格修正系數(shù)原理本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。⑶參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。①方法一：公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2……修正系數(shù)n這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：原理：各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)②方法二：公式評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格177?；咎卣鞑铑~1177?；咎卣鞑铑~2177?！?77?；咎卣鞑铑~n原理：分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。－－僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：⑴現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。⑵市價(jià)折扣法①原理以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。②數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格（1－價(jià)格折扣率）（2－3）[例2－1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元?！赫_答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10（1－40%）＝6（萬(wàn)元）注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。⑶功能價(jià)值類(lèi)比法①定義：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大②分類(lèi)根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）^ｘ（2－5）[例2－2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元。『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝1090247。120＝（萬(wàn)元）[例2－3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，,『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10（90247。120）^＝（萬(wàn)元）⑷價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）①定義價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4－1（教材98頁(yè)）年 份該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià)　　定基物價(jià)指數(shù)＝當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)　　定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)＝（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)－基年物價(jià)）/基年物價(jià)1999（基年）50100%　2000103%＝*100%3%＝（－50）/50*100%200153106%＝53/50*100%6%＝（53－50）/50*100%200254108%＝54/50*100%8%＝（54－50）/50*100%200355110%＝55/50*100%10%＝（55－50）/50*100%200456112%＝56/50*100%12%＝（56－50）/50*100%2005115%＝*100%15%＝（－50）/50*100%Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系某年的定基價(jià)格指數(shù)＝1＋該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)＝112/106＝%Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系物價(jià)指數(shù)＝1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)＝112/106－1＝%Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（教材37頁(yè)公式2－7－2，99頁(yè)公式4－3）：本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1,a2……,an教材36頁(yè)公式2－6－2和57頁(yè)）本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商環(huán)比物價(jià)指數(shù)＝1＋環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)年 份定基物價(jià)指數(shù)（%）環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%）環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)1999100　　2000103103＝103/1003%＝（103－100）/1002001106＝106/103%＝（106－103）/1032002108＝108/106%＝（108－106）/1062003110＝110/108%＝（110－108）/1082004112＝112/110%＝（112－110）/1102005115＝115/112%＝（115－112）/112　　③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格（2－7－1）＝參照物成交價(jià)格（2 －6－1）＝參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù) （2－－7）＝參照物成交價(jià)格（1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） （2－－6）＝參照物成交價(jià)格（2－7－2）（4－3）＝參照物成交價(jià)格（1＋a1）（1＋a2）……（1＋an）（2－6－2）④適用條件評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。舉例：大家看教材37頁(yè)的幾個(gè)例題【例2－4】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，運(yùn)用公式（2－6）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10（1＋5%）＝（萬(wàn)元）【例2－5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，%、%、%、%、%%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2－6－1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：『正確答案』【例2－6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1－%、%、%%。根據(jù)公式（2－7－2）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：『正確答案』300%%%%＝（萬(wàn)元）⑸成新率價(jià)格調(diào)整法。①原理：參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。②計(jì)算公式為：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）100%【 高級(jí)】⑴市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法－－一個(gè)以上可比因素不一致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋…＋交易情況差異值 （2