【文章內(nèi)容簡介】 市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括:1．時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應(yīng)特別注意時間因素導(dǎo)致的價格變化。2．地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。3．功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。如一座房屋或@臺機器設(shè)備，就特定資產(chǎn)實體而言，效能較高，用途廣泛，但購買者未來使用并不需要如此高的效能。反之，購買者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實體功能對價格的影響。一般情況下，功能越高，售價越高，但買主未來若對資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對所有者來講并沒有特殊價值。三、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟及其優(yōu)缺點（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列步驟進(jìn)行:1．明確評估對象。2．進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。3．分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析其真實可信程度、交易條件和背景，并選擇三個或三個以上的可比參照物。4．把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。一般說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結(jié)論準(zhǔn)確程度越高。（二）市場法的優(yōu)缺點市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格。（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在:（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)是:1．資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。2．資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有:（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）新技術(shù)的推廣和運用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素 (包括政治因素、宏觀政策因素等)變化，引致資產(chǎn)價值降低。例如，政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是:1．應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。2．形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，但耗費包括有效耗費和無效耗費。采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。二、成本法運用的形式及其各項指標(biāo)的估算根據(jù)成本法的定義，其基本計算公式可以表述為:成本法的計算公式為正確運用成本法評估資產(chǎn)提供了思路，評估操作中，重要的是依此思路，確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。（一）重置成本及其估算重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。1．復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計。格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2．更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計被社會所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。對于某些資產(chǎn)，其設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫制，更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。應(yīng)該注意的是，無論更新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。例如，評估一臺386型電子計算機，就不能以486型電子計算機作為更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:1．重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目。機器設(shè)備類資產(chǎn)的購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費，總體設(shè)計制圖等項支出。實際工作申，間接成本可以通過下列方法計算。（1）按人工成本比例法計算，計算公式為:其中:（2）單位價格法，計算公式為:（3）直接成本百分率法，計算公式為:例:重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其申原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，該機器設(shè)備重置成本為:直接成本 51800元其中:買價 50000元 運雜費 1000元 安裝成本 800元其中:原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計 52200元2．物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為:或:公式中，資產(chǎn)歷史成本要求真實、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理成本。資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日(或能夠代表評估基準(zhǔn)日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。例:某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進(jìn)行評估，已知1990年和1999年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%。則被評估資產(chǎn)重置成本為:或物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在:（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上。而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。明確物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。當(dāng)然，物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異，是上述兩種方法應(yīng)用時需共同注意的問題。3．功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為:例:某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。4．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:推導(dǎo)可得:公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。公式中參照物，一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。上述四種方法均可用于確定在成豐法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對某項資產(chǎn)可能同時都能用，有的則不然，應(yīng)用時必須注意分析方法運用的前提條件，否則將得出錯誤的結(jié)論。另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是:第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為:式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)。 R39。 ——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本。 R ——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為:某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。例:評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為70萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則:該類通用設(shè)備重置成本=500=750 （元）（二）實體性貶值及其估算資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法:1．觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為:2．公式計算法。其計算公式為:公式中:（1）預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估申，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為：當(dāng)資產(chǎn)利用率1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長。當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限。當(dāng)資產(chǎn)利用率1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。例:某資產(chǎn)1985年2月購進(jìn)，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率:。實際評估過程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和