【文章內(nèi)容簡介】 剔除不合理的數(shù)值時候，需要考慮這個問題。 ㈣直接比較法（用于僅某個或者幾個基本特征 的有差異下，運用關(guān)鍵在于因素調(diào)整） （ KP34 頁） 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 （ 1－價格折扣率）（ 2－ 3） 注意： 從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定，我將教材例 2－ 1 修改一下，大家看看解法 【修改后例 2－ 1】評估某擬正常變現(xiàn)的資產(chǎn)，參照物是快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的快速變現(xiàn)價為 10 萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，則被評估資產(chǎn)價值接近于 萬元。 10＝資 產(chǎn)評估價值 （ 1－ 40%），所以資產(chǎn)評估價值＝ 10247。（ 1－ 40%）＝ 萬元 （ KP35 和 58 頁） （ 1）生產(chǎn)能力比例法 數(shù)學表達式一般表述為： 所以：被評估資產(chǎn)評估價值 ＝參照物成交價格 （ 2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 數(shù)學表達式一般表述為： （參見下面的內(nèi)容） （ KP38 頁，成新率價格調(diào)整法） 資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 評估對象成新率 /參照物成新率 資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限 /（資產(chǎn)的已使用年限 +資產(chǎn)的尚可使用年限） ㈤直接比較法使用頻率高的方法（ KP39－ 43 頁） 方法一：市場售價類比法 （主要因素有）： ⑴ 時間（交易日期）因素（ KP36－ 、 98－ 100、 175） ⑵ 容積率因素 （ KP176 頁） ⑶ 交易情況因素（ KP 175 頁） ⑷ 土地使用年限因素（ 頁） ⑸ 區(qū)域因素（ KP41 頁） ⑹ 個別因素（包含功能、實體特征和質(zhì)量等）（ KP133 頁 實體狀態(tài)因素） ： 在這方面，語言的理解不同就會導致對系數(shù)的計算結(jié)果的差異，下面歸納出一般的方法和技巧。大家考試以此為準。 （ 1）時間因素（就是物價因素，實質(zhì)上這和成本法中的物價指數(shù)調(diào)整法基本相似） 注意： “平均每月或者每年價格上漲 X%”和 “每月或者每年價格上漲 X%”兩種說法使得時間因素對調(diào)整因素的影響的不同 說法一：當說明是 “平均每月或者每年價格上漲 X%” 評估對象的價值 /參照物的價值 =100（ 1＋ X%n） /100 說法二：當說明是 “每月或者每 年價格上漲 X%” 評估對象的價值 /參照物的價值 =100（ 1＋ X%） ^n/100 說法三：當說明是 “從參照物交易日到評估基準日價格上漲 X%” 評估對象的價值 /參照物的價值 =100（ 1＋ X%） /100 說法四：價格指數(shù)法告訴物價變化情況 ① 物價指數(shù)法的有關(guān)定義： Ⅰ 、定基物價指數(shù)： 是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以 100%為基礎(chǔ)，當物價指數(shù)大于 100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在 100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該 類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表 4－ 1（教材 98 頁） 年 份 該類設(shè)備實際 均價 定基物價指數(shù) =當年實際物價 /基年物價 定基價格變動指數(shù) =（當年實際物價 基年物價）/基年物價 1999 （基年） 50 100% 20xx 103%=*100% 3%=（ ） /50*100% 20xx 53 106%=53/50*100% 6%=（ 5350） /50*100% 20xx 54 108%=54/50*100% 8%=（ 5450） /50*100% 20xx 55 110%=55/50*100% 10%=（ 5550） /50*100% 20xx 56 112%=56/50*100% 12%=（ 5650） /50*100% 20xx 115%=*100% 15%=（ ） /50*100% Ⅱ 、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系 某年的定基價格指數(shù)＝ 1+該年的定基價格變動指數(shù) Ⅲ 、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系 物價指數(shù) =評估基準日的定基物價指數(shù) /參照物成交日的定基物價指數(shù) 比如上表中， 20xx 年相對于 20xx 年的價格指數(shù)＝ 112/106＝ % Ⅳ 、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系 物價指數(shù)＝ 1+物價變動指數(shù) 比如上表中， 20xx 年相對于 20xx 年的價格變動指數(shù)＝ 112/106－ 1＝ % Ⅴ 、環(huán)比物價指數(shù)（記作 等，教材 37 頁公式 2－ 7－ 2， 99 頁公式 4－ 3）： 本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商 Ⅵ 、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做 a1,a2……,an 教材 36 頁公式 2－ 6－ 2 和 57 頁） 本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指 數(shù)的商 環(huán)比物價指數(shù)＝ 1+環(huán)比物價變動指數(shù) 年 份 定基物價指數(shù)（ %） 環(huán)比物價指數(shù)（ %） 環(huán)比變動物價指數(shù) 1999 100 20xx 103 103=103/100 3%=（ 103100） /100 20xx 106 =106/103 %=（ 106103） /103 20xx 108 =108/106 %=（ 108106） /106 20xx 110 =110/108 %=（ 110108） /108 20xx 112 =112/110 %=（ 112110） /110 20xx 115 =115/112 %=（ 115112） /112 ② 價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為： ＝參照物資產(chǎn)交易價格 評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù) /參照物交易日資產(chǎn)定基價格指數(shù) ＝參照物資產(chǎn)交易價格 [（ 1+評估基準日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)） /（ 1+參照物交易期日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)） ＝參照物成交價格 價格指數(shù) （ 2－－ 7） ＝參照物成交價格 （ 1+物價變動指數(shù)） （ 2－－ 6） ＝參照物成交價格 （ 2－ 7－ 2）（ 4－ 3） ＝參照物成交價格 （ 1+a1） （ 1＋ a2） …… （ 1＋ an）（ 2－ 6－ 2） ③ 適用條件 評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長 （ 2）容積率因素 在正常情況下應首先搜集城市關(guān)于容積率標準的規(guī)定，測定容積率與地價的相關(guān)系數(shù)。然后，用比較案例容積率的相關(guān)系數(shù)與待估土地容積率相關(guān)系數(shù)進行對比，求得容積率修正系數(shù)。計算公式為 例題：某城市土地容積率修正系數(shù)見下表 容積率 相關(guān)系數(shù) 如果確定比較案例宗地地價每平方米是 800 元，容積率為 ，被估宗地規(guī)劃容積率是，則待估宗地容積率修正系數(shù)計算如下： 容積率修正系數(shù)＝ ＝ ，以待估宗地為 100，比較實例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降 ，地價往上或往下修正 %。（這和教材 178 頁的例題相似） A B C 待估 宗地 容積率 參照物 A 修正系數(shù)＝ 100/100{1+[（ － ） /]*%}＝ 100/ 參照物 B 修正系數(shù)＝ 100/100{1+[（ － ） /]*%}＝ 100/106 參照物 C 修正系數(shù)＝ 100/100{1+[（ － ） /]*%}＝ 100/ （ 3）交易行為（情況）因素 ① 原因 市場一般是一個不完全競爭市場。價格的形成往往具有個別性，需要將交易中由于非市場的原因引起的價 格偏差予以剔除，使其成為正常的交易價格 ② 公式 評估對象的價值 /參照物的價值 =100/100（ 1177。X%） 要注意理解什么情況下使用－ X%（參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏低），什么情況下使用 +X%（參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏高）。 ③ 需要修正的情形 Ⅰ 、有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易； Ⅱ 、交易時有特別的動機，這以急于脫售（價格交正常價格低，需要比正常值 100 低，這個時候公式中為－ X%）或急于購買（價格交正常價格高，需要比正常值 100 高，這個時候公式中為 +X%）最為典型 Ⅲ 、買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高（ +X%）或偏低（－ X%） Ⅳ 、其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方（ +X%）。 Ⅴ 、特殊的交易方式。如拍賣、招標等（ +X%） （ 4）土地使用年限的修正系數(shù) 評估對象的價值 /參照物的價值 =（ 1－（ 1＋ r）－ m） /（ 1－（ 1＋ r）－ n） 這個公式原理就是收益法折現(xiàn)的原理，在 177 頁，不需要死記。 m：被評估土地的剩余使用年限 n：參照物的土地剩余使用年限，注意在基準地價調(diào)整法中這個值應該 是法定的最高出讓年限 （ 5）當分別告訴參照物和被評估對象的因素的數(shù)值大小時（ KP41 頁區(qū)域因素修正）。 被評估對象的價值 /參照物的價值 =被評估對象該因素的數(shù)值（有時候不一定是 100） /參照物該因素的數(shù)值。 （ 6）其他個別因素（個別記憶）。 記住教材的 133 頁的實體狀態(tài)調(diào)整內(nèi)容。 同時參照教材 178 頁，表格對土地狀況的修正給出條件的表達方式：直接告訴調(diào)整百分率，事實上就是假設(shè)分子是 100，對分母在 100 的基礎(chǔ)上做調(diào)整。 方法二：價值比率法（ KP42 頁）【參見習題班第 10 章綜合題第 3 題】。 教材 42 頁采用的價值比例為成本市價比例（＝市價 /合理成本）以及市盈率（＝每股市價 /每股盈利）。 同時教材 377－ 382 頁的參考企業(yè)比較法和并購案例比較法就屬于價值比例法的運用，有一定可能考 381 頁類型的綜合計算題，解題步驟如下： 確定價值比率的關(guān)鍵在于兩點： （ 1）對可比企業(yè)的選擇。 判斷企業(yè)的可比性存在兩個標準 :行業(yè)標準和財務標準 當然需要選定 3 個及以上參照物：比如表 10－ 5 中，選了 A、 B 和 C 公司 （ 2）對可比指標的選擇。 在尋找參照企 業(yè)的過程中 ,為了降低單一樣本 ,單一參數(shù)所帶來的誤差 , 國際上通用的辦法是采用多樣本、多參數(shù)的綜合方法。 比如表 10－ 5 中，選定了市價 /銷售額、市價 /賬面價值、市價 /凈現(xiàn)金流量 ，并求出各個指標的平均值： 比如表 10－ 5 中，計算出了參照物 A、 B 和 C 公司的市價 /銷售額、市價 /賬面價值、市價 /凈現(xiàn)金流量三個指標的數(shù)值，并計算出了三個指標的平均值。 、賬面價值和凈現(xiàn)金流量。 （被評估企業(yè)的 銷售額、賬面價值和凈現(xiàn)金流量），得出根據(jù)各個指標計算出的評估價值。 ，剔除異常值，將剩余的評估值平均就得到被評估企業(yè)的價值。 ㈥間接比較法（ KP43 頁） （或者說和前面方法的區(qū)別在于）－－－參照物特殊 參照物是被估價資產(chǎn)國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）。 ： 不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。 （ 1）基準地價修正法－－參照 物是基準地價 注意在修正土地年限的時候，參照物即基準地價的年限是國家法定的最高出讓年限。必須記住國務院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限： ① 居住用地 70 年； ② 工業(yè)用地 50 年； ③ 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年； ④ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； ⑤ 綜合或者其他用地 50 年。 （ 2）路線價法（我認為也可歸為此類）－－參照物是路線價 ① 劃分路線價區(qū)段：地價相等、地段相連的帶狀地段 ② 確定標準宗地 沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地 。 標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離 ③ 評估路線價 路線價是標準宗地的單位價格 ④ 深度百分率表 單獨深度百分率 大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率 單獨深度百分比實質(zhì)上指的是在標準寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（距離道路越遠），則價格越低 比如：某深度地塊的價格是 40[元 /（標準寬度）米 .該地塊深度 ] 累計深度百分率 累計深度百分率＝ ∑各段單獨深度百分率 平均深度百分率 平均深度百分率 ＝ 累計深度百分率 247。宗地深度 標準深度 ⑤ 計算宗地價值 宗地總價＝路線價 累計深度百