世聯(lián)顧問容積率案例分析(編輯修改稿)
2025-06-03 18:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 ?幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 ?后期的建筑容積率 ，全部為平均層數(shù) 30層左右的點(diǎn)式住宅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳天悅龍庭 ?地塊形狀狹長(zhǎng)，總用地面積51825㎡ ，總建筑面積 21萬(wàn)㎡，其中計(jì)容積率面積 萬(wàn)㎡，容積率 。 ?13棟 28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計(jì)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。 ?戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到 10%，實(shí)際容積率在 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 容積率參照給我們的啟示 —— 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo) ?本項(xiàng)目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對(duì)項(xiàng)目土地利用有較大的作用； ?地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； ?西側(cè)的小廣場(chǎng)與項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設(shè)施可以設(shè)臵與此，進(jìn)而節(jié)約用地。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下： ?高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高； ?較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18— 20%，品質(zhì)極低。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介一 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； ?從市場(chǎng)角度以及項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項(xiàng)目定位。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 173000 容積率 地下車庫(kù) 35000 不計(jì)容積率，車庫(kù)功能 +人防 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯多戶。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 152022 容積率 地下車庫(kù) 35000 不計(jì)容積率，車庫(kù)功能 +人防 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 項(xiàng)目容積率確定 —— 高容積率下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算數(shù)據(jù)假定 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率 ； ?在如此規(guī)劃指標(biāo)下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達(dá)到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。 ?右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 ； ?產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 217000 容積率 地下車庫(kù) 35000 產(chǎn)品類型 建筑面積
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