世聯(lián)顧問容積率案例分析(參考版)
2025-05-10 18:26本頁面
【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 比較失敗的設(shè)計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設(shè)計的不夠通透 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 戶型組合形式問題 —— 一梯多戶設(shè)計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率 ?平均進深不到 12米的花園洋房，如果進深增加到 14米，整個項目容積率便可以增加10%— 15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ ?設(shè)計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。 36 由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 產(chǎn)品類型的組合如何影響？ ?需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系 ?需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 11層小高層 — — — 18層高層 — — — 某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標(biāo)（ r=) 產(chǎn)品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20220 10% 提升形象，樹立標(biāo)桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價值 配套商業(yè) 11000 鄰里服務(wù) +風(fēng)情商業(yè)街 配套幼兒園 2022 配套會所 1000 風(fēng)情會館 合計 324000 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式 —— 金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 社區(qū)規(guī)模 —— 往往規(guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 技術(shù)層面，誰在影響容積率？ ?社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？ ?項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？ ?項目產(chǎn)品類型的組合？ ?項目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？ ?戶型的設(shè)計和組合問題？ 容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。 27 中信紅樹灣 —— 即偷面積，又偷價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義 ?為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設(shè)計和布局？ ?從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 積率？這個問題從香蜜湖 1號也可找到同樣答案？ ?為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時不停的加大進深，甚至是不惜導(dǎo)致面積龐大、戶型設(shè)計不合理？ ?為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 ?方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)可行性難度大。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計 217000 容積率
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