案例1-機(jī)會(huì)研究與案例分析(編輯修改稿)
2025-06-03 18:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 外籍人士需求（萬 M2） 城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬 M2） 投資需求（萬 M2） 外省市人口需求（萬 M2） 住宅需求量（萬 M2） 接上表 住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 區(qū)位 檔次 中心城區(qū) 城市人口 (萬人 ） 供應(yīng) 需求 次中心 城區(qū) 城市人口 (萬人 ） 供應(yīng) 需求 城市邊 緣區(qū) 城市人口 (萬人 ） 供應(yīng) 需求 接上表 住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四 ) ← 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 影響因素發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重 吸引外資 外來企業(yè)入駐 城市 人口 勞動(dòng)力數(shù)量 期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重 就業(yè)機(jī)會(huì) 城市 規(guī)劃 交通的規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃 科技園區(qū)等的規(guī)劃 商務(wù)中心的規(guī)劃 寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型五 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 未來 五年 寫字樓需求總量 總?cè)丝?(萬人 ) 城市就業(yè)人口（萬人） 城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人） 原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模 (萬 M2) 新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量 (萬 M2) 寫字樓需求規(guī)模（萬 M2） 未來寫字樓需求空間分布 中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 次中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 接上表 寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型五 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 影響因素 發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 居民實(shí)際收入 恩格爾系數(shù) 內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 城市人口 戶籍人口 城市化水平 外地人和境外人士 旅游人次不斷增加 城市規(guī)劃 旅游景點(diǎn)拓展 期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局 旅游業(yè)發(fā)展 商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 未來五年商業(yè) 用房需求總量 總?cè)丝?(萬人 ) 購(gòu)買力 從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積 (M2) 城市人均商業(yè)面積（ M2） 原人口改善需求新增規(guī)模 (萬 M2) 新增人口需求規(guī)模 (萬 M2) 商用物業(yè)需求規(guī)模 (萬 M2) 未來商業(yè)用房 需求空間分布 中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 次中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六 ) 接上表 四、 案例分析 案例一：嘉興 案例二：合肥 案例三：蘇州 案例說明 ： 嘉興市 、 合肥市 是針對(duì)是否 進(jìn)入城市 進(jìn)行研究 。 蘇州市 、 杭州市 是針對(duì)是否 開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)行研究 . 第四部分、案例演示 案例四：杭州 案例 11： 嘉興市 (開發(fā)商是否 進(jìn)入該城市 的研究 )說明： ? 萬科 有意將 嘉興 作為下一個(gè)拓展城市 , 故研究目前 嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ? 判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入 嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 案例 12 ：嘉興市 秀洲新區(qū) 南湖新區(qū) 市中心 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià) 解決進(jìn) 與 不進(jìn)、什么時(shí)候進(jìn)的問題 類別 影響因素 指標(biāo)闡述 權(quán)重 單項(xiàng)得分 最終 得分 基本面 GDP 1156億元 8% 8 人口數(shù)量 300萬 8% 8 可支配收入 16189 15% 9 重大基礎(chǔ)設(shè)施 四通八達(dá) ， 融貫上海等周邊其他城市 10% 9 發(fā)展面 城市發(fā)展方向 北抑南移 、 東進(jìn)西拓 5% 7 城市規(guī)劃定位 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 、 杭州灣濱海新市 、 江南水鄉(xiāng)文化大市 5% 8 政策面 政策金融環(huán)境 地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 8% 8 行業(yè)面 供應(yīng)量 442萬 m2 8% 8 成交量 298萬 m2 15% 8 價(jià)格 3181元 /平方米 8% 8 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) 以本地 和 區(qū)域開發(fā)商為主 5% 8 項(xiàng)目品質(zhì) 緊跟上海 及 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng) 5% 8 合計(jì) ∑ = 100% / 案例 13 ：嘉興市 運(yùn)用 評(píng)估模型一 市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià) 區(qū)域 \權(quán)重 15% 10% 15% 10% 10% 25% 15% 綜合評(píng)分 區(qū)位 配套 客戶購(gòu)買力 產(chǎn)品 檔次 價(jià)格 未來土地供應(yīng) 未來發(fā)展?jié)摿? 南湖新區(qū) 4 3 3 3 4 4 5 得分 1 秀洲新區(qū) 4 3 3 3 3 4 4 得分 1 市中心 5 4 3 4 5 1 2 得分 北方工業(yè)園 3 4 3 2 3 2 2 得分 案例 14 ：嘉興市 綜合 評(píng)估模型四 評(píng)估模型三 解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問題 產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià) 解決開發(fā)什么產(chǎn)品問題 發(fā)現(xiàn)一： 配套成熟度開始對(duì) 項(xiàng)目去化 有較大影響 發(fā)現(xiàn)二： 社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn) 發(fā)現(xiàn)三： 自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高 發(fā)現(xiàn)四： 創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高 發(fā)現(xiàn)五： 戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主 發(fā)現(xiàn)六： 對(duì)房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段 發(fā)現(xiàn)七： 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異不大 案例 15：嘉興市 綜合結(jié)論 根據(jù)對(duì)嘉興市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)嘉興市 低密度 住宅產(chǎn)品不多 。 如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè) ?以我為中心，注重整體效應(yīng)? 的景觀社區(qū) 。 為此要把握好幾方面因素： ? 區(qū)位選擇 ： 各區(qū)差異性不大 , 我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū) , 其次 秀州新區(qū) ? 物業(yè)選擇 ： 建議以聯(lián)排別墅為主 , 中央景觀區(qū)配有少量獨(dú)棟 ? 產(chǎn)品塑造 ： 引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)品 , 前期不建議 產(chǎn)品超前 ? 景觀功能 ： 緊抓? 水景 ? , 嘉興多水 , 居民樂水 ? 配套功能 ： 做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次 ? 物業(yè)管理 ： 引進(jìn)知名的物管公
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