【文章內(nèi)容簡介】 電梯。 B類：排風(fēng)設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵。C類：房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。四、設(shè)備的運行管理（1）對A類設(shè)備，配備專職運行操作員，根據(jù)業(yè)主要求，專人 定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。（2）設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。（3）設(shè)備運行操作人員按崗位職責(zé)及運行操作規(guī)程，對設(shè)備進行操作和檢查，作好運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。（4）各設(shè)備主管人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責(zé)旅行情況，檢查設(shè)備運行狀態(tài)，注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填表報告，工程主管監(jiān)督整改情況。五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)（1）工程維修部負責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，各班長負責(zé)組織本班維修保養(yǎng)工作。（2）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。；定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。，值班人員負責(zé)，定期維護保養(yǎng)由維修人員負責(zé)操作，值班人員進行配合，有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。，各設(shè)備主管人員根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出年度、月維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。，由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。六、設(shè)備設(shè)施維修（1）設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類 ，對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理； 、損壞部件進行針對性維修。（2）設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室，實行24小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告，接報后，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)。、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程維修部部主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當(dāng)前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當(dāng)前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。七、設(shè)備故障及事故（1）凡因為規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。達到一定時間或造成損失的，稱為設(shè)備事故。（2）損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故障。（3）無論發(fā)生何種設(shè)備 故障和事故，設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間，必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。（4）無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。八、設(shè)備的大修、更新（1）管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。（2）設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用，從維修資金中支出。每年度的費用預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核，業(yè)主大會批準(zhǔn)，其后決算還須維修資金管理中心審計。（3）大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請，經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責(zé)“的原則，在工程主管指導(dǎo)下進行。九、設(shè)備的報廢（1）設(shè)備有下列情況下考慮報廢：，主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞，設(shè)備效能達不到要求且不能修復(fù)。，無形磨損嚴(yán)重，經(jīng)濟效果差，經(jīng)濟上分析結(jié)論更新勝于大修。，建筑物改建不能拆裝的。，繼續(xù)使用將會引起危險事故的。十、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序：（1）管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查，不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄；（2）如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的，應(yīng)向工程組提出修理申請，填寫維修申請表；（3）經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認定后，將工作交給工程維修組，讓其完成人員的安排和修復(fù)工作；（4）工程組人員按照工種，指定專人到現(xiàn)場進行維修；（5）如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的，根據(jù)維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用，報管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排；（6）等全部維修工作結(jié)束后，進行試運行合格后，作好維修記錄并存檔。一、確保保安員的綜合素質(zhì) （1）素質(zhì)管理。對保安員實施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到五統(tǒng)一三集中,即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。 （2）意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識,樹立業(yè)主需要就是工作的觀念,改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能,使我們的保安員成為保安員、迎賓員、服務(wù)員的有機統(tǒng)一體。二、安全管理體系的建立（1）確定動態(tài)管理思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗?fù)づc流動崗位相結(jié)合的設(shè)置,對居住區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。 （2）在動態(tài)管理的層次上我們采用機動巡邏、單車巡邏和步行巡邏三種方式。機動巡邏負責(zé)小區(qū)整體外圍的安全巡視,單車巡邏負責(zé)組團之間與樓宇之間的安全巡視,步行巡邏負責(zé)樓宇內(nèi)部、重點防范部位及治安死角的安全巡視。三者之間構(gòu)成立體交叉式的巡邏網(wǎng)絡(luò),確保管理不出現(xiàn)盲點。（3）在防范的策略上強調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。（4）強調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負起安全管理和防范的義務(wù),建立起快速反應(yīng),快速支援體系。（5）充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與社區(qū)安全防范。三、安全管理的重點轉(zhuǎn)移（1）接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。（2）正常居住期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū),疏導(dǎo)車輛,家庭防盜和公共秩序維護。四、逐步完善技防手段我們將通過多種渠道籌集資金,并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善居住區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在居住區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護設(shè)施。 清潔服務(wù)管理方案一、清潔服務(wù)服務(wù)范圍（1）室外公共地方清潔（2）室內(nèi)公共地方清潔（3）生活垃圾的收集和清運二、清潔管理的主要措施（1） 健全清潔服務(wù)制度（2） 加強監(jiān)督檢查力度，實施“三查”“三檢”?！叭椤薄獑T工自查、領(lǐng)班巡查、部門經(jīng)理抽查“三檢”——視檢、手檢、嗅檢（3） 加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育三、清潔管理工作要求（1） 做到“五定”：定人、定時、定點、定任務(wù)、定質(zhì)量 “六無”：無垃圾、無糞便、無磚瓦石、無碎紙皮屑、無明顯劣跡和浮土、無浮水 “七凈”：路面凈、路沿凈、人行道凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈（2） 制定每天、周、月、季度工作計劃，以便檢查（3） 垃圾清除做到“當(dāng)日事，當(dāng)日畢”四、清潔服務(wù)具體內(nèi)容及措施（1） 應(yīng)按火車站的運營特點、人流量及污染情況，確定保潔內(nèi)容、作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢查方法。若委外執(zhí)行，應(yīng)在合同中書面明確。（2）按照作業(yè)區(qū)域距離地面的高度確定日常保潔和定期保潔范圍，2米以上列入定期保潔，確定保潔周期：2米以下列入日常保潔，確定作業(yè)頻次。（3） 保潔質(zhì)量符合附錄A的要求。外露物體可視表面無明顯污跡和灰塵：不可視表面無積塵。（4）保潔服務(wù)人員、作業(yè)工具、清潔藥劑、作業(yè)規(guī)程等應(yīng)滿足策劃的要求，大型電動器具和耗材藥水均應(yīng)為品牌產(chǎn)品。保潔作業(yè)時應(yīng)采取安全防護措施，防止對作業(yè)人員或他人造成傷害。（5） ，按照分工、分區(qū)域?qū)嵤└黝惒僮?。所有的大型清潔和地面養(yǎng)護工作均應(yīng)安排在打烊后的夜間進行。（6） 火車站內(nèi)的衛(wèi)生消毒、滅蟲除害等應(yīng)有專人檢查，并保持相關(guān)記錄。（7）明確火車站售票大廳、候車廳、進出站口及公共區(qū)域結(jié)合部位的保潔范圍與責(zé)任，并定期檢查。（8）尤其注意火車站美食城的生活和餐廚垃圾的分類收集處理，裝運垃圾的容器應(yīng)加蓋，防止垃圾外溢、滴漏，傾翻。餐廚垃圾的收集、外運、處理應(yīng)符合餐廚垃圾處理辦法的要求。（9）遇惡劣大雨天氣，保潔服務(wù)人員應(yīng)于物業(yè)的總進口派發(fā)雨傘套，并采取一切有效措施實施地面防滑。遇惡劣大雪天氣，按照預(yù)定分工完成相關(guān)任務(wù)。一、檔案管理機構(gòu)及其職責(zé)（1）公司檔案工作實行二級管理，一級管理是指公司綜合管理部的統(tǒng)籌管理；二級管理是指各部門的檔案資料管理工作。（2）綜合管理部檔案管理員負責(zé)公司所有檔案資料的統(tǒng)一收集管理，各部門的檔案管理員負責(zé)本部門檔案資料的使用管理。（3）檔案管理人員要嚴(yán)格執(zhí)行公司檔案管理規(guī)定，認真細致地做好檔案保管以及利用工作，充分發(fā)揮檔案資料的作用。（4）綜合管理部檔案管理員有責(zé)任對二級檔案管理工作進行監(jiān)督和指導(dǎo)，每年對二級檔案管理進行一次檢查驗收。二、歸檔制度（1）凡是反映公司戰(zhàn)略發(fā)展、生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)管理及工程建設(shè)等活動，具有查考利用價值的文件資料均屬歸檔范圍。（2）凡屬歸檔范圍的文件資料，均由公司集中統(tǒng)一管理，任何個人不得擅自留存。（3）歸檔的文件資料，原則上必須是原件，原件用于報批不能歸檔或相關(guān)部門保留的，綜合部保存復(fù)印件。（4）凡公司業(yè)務(wù)活動中收到的文件、函件承辦后均要及時歸檔；以公司名義發(fā)出的文件、函件要留底稿及正文備查。（5）業(yè)務(wù)活動中涉及金融財稅方面的資料，由財務(wù)部保存原件；屬于人事方面的資料，由人力資源部保存原件；屬于工程建設(shè)方面的，由規(guī)劃建設(shè)部保存原件。以上部門應(yīng)將涉外事務(wù)的復(fù)印件報綜合管理部備案。（6）由公司對外簽訂的經(jīng)濟合同，應(yīng)保留三份原件，綜合管理部保存一份，財務(wù)部及合同執(zhí)行（或簽訂）部門各保存一份。特殊情況只有一份原件時，由綜合部保存原件。（7）在歸檔范圍內(nèi)的其他資料，由經(jīng)辦人整理后連同有關(guān)資料移交綜合管理部檔案室。部門需要使用的可復(fù)印或復(fù)制，歸檔范圍外的由各部門自行保管。三、 檔案保管制度（1）公司綜合管理部設(shè)存放檔案的專門庫房，各部門應(yīng)根據(jù)保存檔案數(shù)量，設(shè)置存放檔案的箱柜，并具備防火、防潮、防蟲等安全條件。（2）歸檔資料要進行登記，編制歸檔目錄。（3）檔案管理員要科學(xué)地編制分類法，根據(jù)分類法，編制分類目錄；根據(jù)需要編制專題目錄，完善檢索工具，以便于查找。（4）檔案要分類、分卷裝訂成冊，保管要有條理，主次分明，存放科學(xué)。（5）庫存檔案必須圖物相符，帳物相符。（6）檔案管理人員要熟悉所管理的檔案資料，了解利用者的需求，掌握利用規(guī)律。（7）根據(jù)有關(guān)規(guī)定及公司實際情況，確定檔案保存期限，每年年終據(jù)此進行整理、剔除。（8）經(jīng)確定需銷毀的檔案，由檔案管理員編造銷毀清冊，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員會審批準(zhǔn)后銷毀。銷毀的檔案清單由檔案員永久保存。（9）嚴(yán)格遵守檔案安全保密制度，做好檔案流失的防護工作。（10）凡公司工作人員調(diào)離崗位前必須做好資料移交工作，方可辦理調(diào)動手續(xù)。四、 檔案借閱制度（1）檔案屬于公司機密，未經(jīng)許可不得外借、外傳。外單位人員未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得借閱。（2）借閱檔案資料，須經(jīng)檔案保管部門負責(zé)人批準(zhǔn)。閱檔必須在辦公室指定的地方，不得攜帶外出。需要借出檔案的，須經(jīng)檔案保管部門負責(zé)人批準(zhǔn)。（3）借閱檔案，必須履行登記、簽收手續(xù)。（4）借出檔案材料的時間不得超過一周，必要時可以續(xù)借。過期由檔案管理員催還。需要長期借出的，須經(jīng)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。（5）借出檔案時，應(yīng)在借出的檔案位置上，放一代替卡，標(biāo)明卷號、借閱時間、借閱單位或借閱人，以便查閱和催還。（6）借閱檔案資料者必須妥善保管檔案資料，不得任意轉(zhuǎn)借或復(fù)印、不得拆封、損污文件，歸還時保證檔案材料完整無損，否則，追究當(dāng)事人責(zé)任。（7）借出檔案材料，因保管不慎丟失時，要及時追查，并報告主管部門及時處理。（8）重要檔案、機密檔案不得借閱，必須借閱的要經(jīng)分管副總經(jīng)理同意，必須外借的，由總經(jīng)理審批。第5章 各項工作檢查標(biāo)準(zhǔn)火車站物業(yè)作為特殊物業(yè)，特殊在于他不同于一般的商業(yè)物業(yè)，他是一個開放性的流動公共場所，短時間