【文章內容簡介】 經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，,潛在的主動型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述,我市每年住房需求在115萬平方米以上,需求十分旺盛,開發(fā)潛力巨大。（3）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，未來前景看好從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時，對某發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費者到某來購房或進行房地產(chǎn)方面投資。二、項目市場營銷策略（一）項目目標市場分析消費者分析**過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來，能源的開發(fā)，**出現(xiàn)了無數(shù)“暴富階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機關官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場主流。這些中堅購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設施。對他們而言，價格在2500—4000元/m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）某縣房地產(chǎn)市場微觀概況和房地產(chǎn)較為發(fā)達的大中城市相比，某縣的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時也在快速向前發(fā)展。目前，某縣的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點：①建筑風格和建筑規(guī)劃陳舊落后某縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來越舒適，有90%以上為三房二廳120平方米以上的中大戶型，但其戶型設計仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。②不注重環(huán)境營造當具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時，某縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設計和建設，更多的甚至連基本的綠化都做不到。③某縣房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀近兩年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。作為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)在**已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響，某縣的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費群體見多識廣，更苦于**沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿?？梢猿惺艿膬r格1500—2000元/m2的房價是大眾理想價，但在**已經(jīng)很少某縣居民所能承受的價格區(qū)間為3000元/m2左右的房價的，而4000元/m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。住房面積需求100—130平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù)**住房消費者需求的的住房面積供求調查，60平方米以下商品房不適宜居住，而90—130平方米這個面積范圍是市民普遍的選擇。（二）項目市場定位本住宅項目是某縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項目，綜合考慮目標客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。項目市場營銷組合（1）項目產(chǎn)品策略①該項目將按建設部商品住宅性能認定AA級示范小區(qū)標準開發(fā)建設。商品住宅性能認定是建設部面向全國推廣的21世紀換代住宅產(chǎn)品的標準，現(xiàn)在按標準開發(fā)建設的住宅產(chǎn)品并不多見，至少在某地區(qū)很少的。本住宅項目必將成為某市建設部商品住宅性能認定示范小區(qū)。②戶型設計創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型做到四明設計，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接采光通風窗，淺進深、大開間、高使用率。③項目的庭院設計組團間庭院化，地上均為綠化景觀點綴于樓宇間。除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與某一般豪宅同步的建設標準的特點：一是智能化，先進智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設部智能化小區(qū)三星級標準設計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對講，四表遠傳，寬帶入戶。二是健康，30%綠化率，健康會所、休閑、運動等設施齊備。三是時間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、E時代時尚生活方式，可以在小區(qū)內輕松實現(xiàn)。四是價格，項目擁有極具有競爭力的價格性能化，充分體現(xiàn)顧客價值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。五是服務，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務，營造星級社區(qū)。該項目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細琢，不斷提升項目的齊聲吸引力，關注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價值最大化，從而實踐公司對項目開發(fā)的三信核心理念。項目的戶型設計二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在90—120m2之間，均采用四明設計。小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為30%。項目價格策略根據(jù)對某縣競爭項目的充分調查研究和對潛在顧客的分析，結合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為2500元/m2，這樣的價格水平是有競爭力的。項目銷售渠道策略該項目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內部培訓和外部智力機構的培訓，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項目的銷售工作有較高的效率。同時，由于項目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機構銷售，提高項目的銷售進度與效率，但應當均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團購協(xié)議，以適應優(yōu)惠的價格批量銷售，這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。第四章 項目建設條件、址一、區(qū)域自然條件（一）地理位置擬建的住宅小區(qū)擬定位于某市某縣城北大街西側，老四九服裝廠舊址。（二）氣象條件場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風，風向西北，俗稱四月風，常伴有大風降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在7月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。常年風向為西北風和東南風，夏季多為東南風，冬季多為西北風，,℃℃,最大日溫達27℃,年沙塵暴日約10天,年雷暴日數(shù)29天。(三)工程地質、水文地質及地震情況地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場內地表為第四紀松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場區(qū)內分布的地層從上