課程專題研討不動產(chǎn)證券化及案例說明ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-30 18:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 予塗銷，或檢 具抵押權(quán)人於信託存續(xù)期間不行使抵押權(quán)之法院公證同 意書。 (四 )委託人應(yīng)提供債務(wù)明細並公告?zhèn)鶛?quán)人聲明異議。 貳、不動產(chǎn)證券化條例立法重點 2022/5/31 13 六、信託財產(chǎn)之運用規(guī)範 (一 )運用於現(xiàn)金、政府債券及不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán) 利、受益證券、資產(chǎn)基礎(chǔ)證券應(yīng)達不動產(chǎn)投資 信託基金淨資產(chǎn)價值 75％。 (二 )不得為保證、放款或提供擔保。 (三 )為不動產(chǎn)開發(fā)、營運目的之需要，得以信託財產(chǎn) 借入款項，並以信託財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)等，債權(quán)人 僅得於該擔保物權(quán)設(shè)定範圍內(nèi)聲請強制執(zhí)行。 貳、不動產(chǎn)證券化條例立法重點 2022/5/31 14 七、不動產(chǎn)證券化之稅務(wù) (之一 ) (一 )免徵證交稅： 本條例之受益證券之買賣或收回，免徵證交稅。 (二 )信託利益強制分配： 受益證券之信託利益應(yīng)每年分配。 (三 )信託利益之課稅方式： 分配時採分離課稅（稅率暫定為 6％），對於高 所得者具有節(jié)稅效果。 貳、不動產(chǎn)證券化條例立法重點 2022/5/31 15 七、不動產(chǎn)證券化之稅務(wù) (之二 ) (四 )地價稅之課徵： 以受託機構(gòu)為納稅義務(wù)人。其應(yīng)納稅額之計算，就該信託計 畫在同一直轄市或縣 (市 )轄區(qū)內(nèi)之所有信託土地合併計算地 價總額，依土地稅法第十六條規(guī)定稅率課徵地價稅。 (五 )土地增值稅： 依不動產(chǎn)資產(chǎn)信託契約約定，信託土地於信託終止後毋頇返 還委託人者，於信託行為成立移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)時，以委託人 為納稅義務(wù)人，課徵土地增值稅，不適用土地稅法第二十八 條之三規(guī)定。 貳、不動產(chǎn)證券化條例立法重點 2022/5/31 16 一、不動產(chǎn)資產(chǎn)信託產(chǎn)品－ 信用加強模式之證券形態(tài) (一 )第一順位受益證券 最優(yōu)先順位之受益證券，不僅定有面額並有票面 利率，其收益為具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為主要對 投資人銷售之證券化商品。 (二 )次順位證券 第二順位受益證券通常以第一順位受益券發(fā)行後 的信託資產(chǎn)剩餘價值作為次順位憑證的發(fā)行基 礎(chǔ)，其作用為強化第一順位受益證券的受償價值。 參、不動產(chǎn)證券化之產(chǎn)品規(guī)劃及模擬 2022/5/31 17 二、產(chǎn)品模擬 (之一 ) (一 )到期還本型： ：具有穩(wěn)定收入之收益型不動產(chǎn)。 ：租金收入或營運收入。 ：期限與票面利率係依據(jù)租金收入（或 營運收入）分析，及資本市場利率決定出適合市場利率之 收益率發(fā)行第一順位之受益證券及其規(guī)模。 ：以剩餘之資產(chǎn)餘額發(fā)行次順位受益證 券，次順位受益證券未明定收益率，其作用即用來加強第 一順位證券之信用，並可享受超額利潤。 參、不動產(chǎn)證券化之產(chǎn)品規(guī)劃及模擬 2022/5/31 18 二、產(chǎn)品模擬 (之二 ) 50億元之不動產(chǎn)，每年收益 27,500萬元預(yù)估（以資本收益率每年 ％），發(fā)行二個順位之不動產(chǎn)資產(chǎn)信託受益證券，發(fā)行條件假設(shè)如下： ：到期還本時可由委託人出資或繼續(xù)發(fā)受益證券來償還。 ：委託人取得現(xiàn)金 25億元（發(fā)行成本及手續(xù)費 用另計）及 25億元之次順位受益證券。 參、不動產(chǎn)證券化之產(chǎn)品規(guī)劃及模擬 證券種類（ 5年） 金額 票面利率 證券投資人收益 第一順位受益證券 25億元 ％ 13,750萬元 次順位受益證券 25億元 － 13,750萬元 2022/5/31 19 二、產(chǎn)品模擬 (之三 ) (二 )每年還本型： 50億元之不
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