【文章內(nèi)容簡介】 倉儲(chǔ)區(qū)、大型停車區(qū)、部分露天堆場、汽車修理廠、配套服務(wù)區(qū)。區(qū)域劃分如下圖所示：根據(jù)“面向市場、分步實(shí)施，穩(wěn)健經(jīng)營、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，并借助一期項(xiàng)目成功運(yùn)作積累的投資收益和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，視項(xiàng)目實(shí)施行業(yè)環(huán)境的發(fā)展以及招商進(jìn)度和客戶需求而確定滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)二、三期項(xiàng)目，最終建成標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的大型物流平臺(tái)。二期開發(fā)建設(shè)內(nèi)容，在一期零擔(dān)貨運(yùn)中心及物流倉儲(chǔ)配送中心的物流企業(yè)已入園聚集一定的人氣的情況下，開發(fā)公共倉儲(chǔ)、綜合信息中心、停車維修區(qū)功能，通過功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善園區(qū)的配套服務(wù)功能，為園區(qū)的正常運(yùn)營創(chuàng)造條件。一、柳東物流中心一期開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)時(shí)間為2016年，主要建設(shè)公共倉儲(chǔ)區(qū)、貨運(yùn)堆存區(qū)（35畝）、停車維修區(qū)（91畝）三個(gè)功能區(qū)。 （二）項(xiàng)目功能區(qū)公共倉儲(chǔ)區(qū)公共倉儲(chǔ)區(qū)占地面積34560㎡，建筑面積約51840㎡，共4棟，其中兩棟是單層倉庫、兩棟兩層倉庫。主要建設(shè)汽車總成件、零部件倉庫，及糖、糧油倉。滿足柳州汽車城內(nèi)零部件生產(chǎn)企業(yè)、及外地供應(yīng)商的儲(chǔ)存保管要求。貨運(yùn)堆存區(qū)占地約35畝，主要作為入園企業(yè)貨物堆存、貨物裝卸的中轉(zhuǎn)區(qū)域。柳州公司將根據(jù)園區(qū)發(fā)展的實(shí)際情況，推動(dòng)貨運(yùn)堆存區(qū)的規(guī)劃調(diào)整工作，通過建設(shè)獨(dú)棟總部基地開展物流地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。停車維修區(qū)占地面積約為91畝，建筑面積3000㎡，主要為運(yùn)輸車輛提供車輛集散服務(wù)，以及相應(yīng)配套的維修及后勤保障服務(wù)，建成運(yùn)營后將逐步發(fā)展為全國汽車產(chǎn)業(yè)及地區(qū)省級班線運(yùn)輸、城市配送的交換基地。視開發(fā)情況，預(yù)留規(guī)劃調(diào)整空間，進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)，獲取商業(yè)盈利。（三）一期項(xiàng)目盈利模式一期項(xiàng)目主要市場為汽車零部件倉儲(chǔ)配送和制糖、糧油倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)。外地汽配供應(yīng)商是汽車零部件在柳州之外生產(chǎn)的企業(yè)，主要來自上海、北京、浙江、江蘇、重慶、山東等地，其中，上通五寶駿線的供應(yīng)商約600家左右；東風(fēng)柳汽的供應(yīng)商約200家左右。企業(yè)包括德爾福、玲瓏輪胎等。外地供應(yīng)商廠家距離柳州較遙遠(yuǎn)，而且主機(jī)廠要求外地供應(yīng)商在柳州必須具備不少于10天的安全存儲(chǔ)量，因此必須租用倉庫，進(jìn)行倒裝、分類、保管以及配送。據(jù)調(diào)查了解，外地供應(yīng)商95%以上需要在當(dāng)?shù)亟⑴渌椭行?，依托第三方物流企業(yè)對主機(jī)廠生產(chǎn)進(jìn)行響應(yīng)。本項(xiàng)目運(yùn)營著眼未來發(fā)展趨勢和現(xiàn)代物流新特點(diǎn)，將集物流倉儲(chǔ)管理、銷售、配送為一體，成為西南地區(qū)最專業(yè)汽車零部件物流基地之一，主要業(yè)務(wù)模式包括：倉庫物業(yè)管理及配送服務(wù)、商品車整車停放服務(wù)；隨著項(xiàng)目運(yùn)營的不斷深入，遠(yuǎn)期還將開發(fā)物流金融服務(wù)等。建設(shè)物流倉庫51840平方米，分別為汽車零部件倉儲(chǔ)和制糖、糧油倉儲(chǔ)。對主機(jī)廠、供應(yīng)商、物流公司提供高規(guī)格倉儲(chǔ)及物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，倉儲(chǔ)內(nèi)部采用及時(shí)視頻監(jiān)控設(shè)備、RFID射頻技術(shù)能對倉庫實(shí)施24小時(shí)透明監(jiān)管。針對制糖主產(chǎn)區(qū)和區(qū)域糧油倉儲(chǔ)需求，利用柳東物流中心鐵公水多式聯(lián)運(yùn)的獨(dú)特優(yōu)勢，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化食糖和糧油專業(yè)倉庫，提供專業(yè)化服務(wù)。建立零部件生產(chǎn)商到上汽通用五菱、東風(fēng)柳汽主機(jī)廠的配送網(wǎng)絡(luò)，提供JIT配送服務(wù)，實(shí)現(xiàn)市內(nèi)配送“零距離”。主要包括以下內(nèi)容：（1）汽車及零部件制造企業(yè)物流總包服務(wù)為客戶提供生產(chǎn)原材料及零部件半成品接收、倉儲(chǔ)、廠內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送服務(wù)，同時(shí)提供產(chǎn)成品的儲(chǔ)存管理并按主機(jī)廠的拉動(dòng)計(jì)劃及時(shí)配送至生產(chǎn)線的一體化物流總包服務(wù)。（2）客戶端入廠全程物流服務(wù)為零部件企業(yè)向主機(jī)廠提供從零部件出廠到客戶端倉庫或生產(chǎn)線的全程物流服務(wù)，包括上門提貨、包裝、運(yùn)輸（中長途及市內(nèi)）、倉儲(chǔ)、再包裝、生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送等全程物流服務(wù)。（3）主機(jī)廠零部件供應(yīng)商的倉儲(chǔ)配送業(yè)務(wù)為主機(jī)廠非本地零部件供應(yīng)商客戶提供本地化的倉儲(chǔ)與生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送業(yè)務(wù)。其中包括市內(nèi)各公路貨運(yùn)站、鐵路各車站、機(jī)場、水運(yùn)碼頭的提送貨、倉儲(chǔ)、裝配、再包裝、生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送等物流服務(wù)。商品汽車集散中心根據(jù)初步設(shè)定規(guī)劃，將配合柳州汽車城的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，為上汽通用五菱、東風(fēng)柳汽兩大汽車主機(jī)廠、提供汽車整車物流配送所必要的停放及中轉(zhuǎn)換裝服務(wù)。通過與銀行、專業(yè)投資公司合作，為企業(yè)法人或個(gè)體經(jīng)營戶以倉單質(zhì)押、動(dòng)產(chǎn)抵押、貨物所有權(quán)質(zhì)押、采購融資的方式，通過物流管理方提供的抵（質(zhì)）押物品的監(jiān)管、價(jià)值評估、去向監(jiān)管、信用擔(dān)保等服務(wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性融資，用于滿足入住商家流動(dòng)資金需求的物流金融服務(wù)。汽車修理廠和配套服務(wù)區(qū)為完善項(xiàng)目服務(wù)功能，需建設(shè)必要的汽車修理區(qū)和配套服務(wù)區(qū)，主要采取招租的形式，引進(jìn)經(jīng)營者，園區(qū)收取租金作為回報(bào)。（二）一期項(xiàng)目招商計(jì)劃一期項(xiàng)目柳州公司計(jì)劃與意向合作單位柳州五菱物流有限公司、廣西泰禾物流集團(tuán)有限公司分別合作開發(fā)經(jīng)營。1. 柳州五菱物流有限公司柳州五菱物流有限公司成立于2005年1月20日，是一家專注于在汽車、裝載機(jī)及零部件制造業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)物流服務(wù)的第三方物流公司。柳州五菱物流有限公司注冊資金500萬元人民幣，由五菱新事業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司100%控股，公司業(yè)務(wù)范圍包括：汽車制造企業(yè)及其供應(yīng)商內(nèi)部生產(chǎn)全程物流服務(wù)、及客戶端入廠全程物流服務(wù)；運(yùn)輸裝卸、分揀、倉儲(chǔ)及庫存管理、包裝發(fā)運(yùn)等一體化物流服務(wù)；為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品輔助性組裝加工、裝箱裝袋、定量化小包裝、帖標(biāo)簽、配貨組合、挑選等服務(wù)；物流包裝技術(shù)咨詢。五菱物流是中國物流與采購聯(lián)合會(huì)常務(wù)理事單位，目前擁有員工1700余人，倉庫面積50000多平方米，各種運(yùn)輸車輛與專業(yè)裝卸設(shè)備300余輛（臺(tái)套），各種工位器具約5萬套（臺(tái)）。2014年五菱物流營業(yè)收入14130萬元，利潤總額1326萬元，資產(chǎn)總計(jì)9549萬元，固定資產(chǎn)凈值1740萬元。2. 廣西泰禾物流集團(tuán)有限公司廣西泰禾物流集團(tuán)有限公司是廣西泰禾發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司，注冊資本為1000萬元人民幣，公司住所位于欽州市欽州港勒溝作業(yè)區(qū)，已建成使用欽州港宏達(dá)物流商貿(mào)中心，位于欽州港勒溝作業(yè)區(qū)，占地219畝，建成大型糧油食品倉儲(chǔ)10萬平方米及其他物流配套設(shè)施。正在建設(shè)的欽州綜合物流園區(qū)，位于欽州高新區(qū)，占地200畝，以糧油食品運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、貿(mào)易為主的綜合物流園區(qū)。目前，集團(tuán)公司共有營運(yùn)貨車1085輛，其中公營貨車196輛。經(jīng)營中國重汽、東風(fēng)商用、柳汽東風(fēng)三個(gè)大型貨車品牌的4S店。 （五）項(xiàng)目投融資構(gòu)成一期項(xiàng)目投資約18000萬元，其中：項(xiàng)目用地投資7044萬元，分?jǐn)偳捌诮?jīng)費(fèi)1869萬元，主體工程建設(shè)投資8464萬元，流動(dòng)資金622萬元。二期開發(fā)項(xiàng)目融資總額18000萬元，其中：銀行貸款12000萬元，集團(tuán)注資5000萬元，自治區(qū)補(bǔ)助1000萬元。（六）項(xiàng)目盈利分析及財(cái)務(wù)評價(jià)以20年為評價(jià)年限，%。第六章 二期開發(fā)項(xiàng)目盈利模式根據(jù)“面向市場、分步實(shí)施，穩(wěn)健經(jīng)營、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，并借助一期項(xiàng)目成功運(yùn)作積累的投資收益和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，視項(xiàng)目實(shí)施行業(yè)環(huán)境的發(fā)展以及招商進(jìn)度和客戶需求而確定滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)二期項(xiàng)目，最終建成標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的大型物流平臺(tái)。二期在一期公共倉儲(chǔ)的物流企業(yè)已入園聚集一定的人氣的情況下，開發(fā)建設(shè)“零擔(dān)貨運(yùn)中心+倉儲(chǔ)物流配送中心+小型公共倉儲(chǔ)區(qū)+部分露天堆場”，通過功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善園區(qū)的配套服務(wù)功能，為園區(qū)的正常運(yùn)營創(chuàng)造條件。二期規(guī)劃區(qū)域如下圖所示：（二期工程范圍示意圖）一、二期開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)時(shí)間為20162017年，主要建設(shè)小型公共倉儲(chǔ)區(qū)、倉儲(chǔ)物流配送中心、零擔(dān)貨運(yùn)中心及部分露天堆場。 （二）項(xiàng)目功能區(qū)小型公共倉儲(chǔ)區(qū)建筑面積約8000㎡，主要建設(shè)汽車總成件、零部件倉庫，滿足柳州汽車城內(nèi)零部件生產(chǎn)企業(yè)、外地供應(yīng)商的儲(chǔ)存保管要求，把柳州本地的汽車零部件輸送到外地用戶，從而實(shí)現(xiàn)汽車零部件的集散。（1）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容按照“統(tǒng)一規(guī)劃、整體建設(shè)、設(shè)施共用、集中管理”的原則，將該功能區(qū)建成桂中地區(qū)連接華南、華東、華中、西南的大宗生產(chǎn)及生活物資集散分撥的倉儲(chǔ)物流配送中心。項(xiàng)目建筑面積15000㎡，建設(shè)內(nèi)容包括物流倉庫、場地平整及地面硬化、區(qū)域綠化等，設(shè)計(jì)平面圖如下所示：（2）擬招商入園物流企業(yè)基本情況柳州公司在項(xiàng)目開展前期工作的同時(shí)，持續(xù)深入開展市場調(diào)研及招商洽談工作，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，深入研究廣西柳州汽車城的發(fā)展趨勢及發(fā)展需求，篩選出區(qū)域內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、行業(yè)排名靠前的龍頭物流企業(yè)招商入園。目前，入園后能迅速帶動(dòng)園區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展；對倉儲(chǔ)面積的總需求為19000㎡，大于設(shè)計(jì)面積15000㎡。企業(yè)基本情況如下： 企業(yè)名稱基本情況簡介年運(yùn)輸額（億元）需求倉儲(chǔ)建筑面積（㎡）廣州廣通物流成立于1997年，總部位于中山市東鳳鎮(zhèn)，是中山市首家國家AAAAA級綜合物流服務(wù)企業(yè)，堅(jiān)持運(yùn)用先進(jìn)的信息管理技術(shù)，堅(jiān)持密集布設(shè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為生產(chǎn)制造及商貿(mào)流通企業(yè)提供“優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)、一體化”的綜合物流服務(wù)。23000成都坤鵬物流成都坤鵬物流有限公司于2012年5月11日在成都工商局登記注冊，公司的辦公地址位于成都市彭州市四川省成都市彭州市天彭鎮(zhèn)天府東路一層６２號、６４號，注冊資本1000萬元。主要線路為成都至西南、西北、北京、上海、廣州等地。擁有自有車輛及掛靠車輛300多輛。成都坤鵬物流有限公司是成都貨運(yùn)物流行業(yè)知名企業(yè)25000四川鼎鑫物流四川鼎鑫物流有限公司是一家大型民營物流企業(yè)，注冊資本2000萬元。主要物流路線為重慶、成都往京、滬、廣、深及西南、華東各地，擁有員工200名，自有車輛及合營車輛500多臺(tái)。5000南昌三志物流南昌三志物流有限公司是一家集貨運(yùn)、倉儲(chǔ)、信息為一體的綜合型物流公司，總部位于南昌市大型綜合砂石碼頭內(nèi)。公司主要以公路、鐵路運(yùn)輸為主，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)遍布華中、華北、華南、西南等20多個(gè)省市。36000合計(jì)19000（1）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容零擔(dān)貨運(yùn)中心，占地面積約為93畝，建筑面積約32000㎡。按照“前店后庫”的模式，實(shí)現(xiàn)貨物倉儲(chǔ)、貨物集散運(yùn)輸、流通加工及配送、裝卸搬運(yùn)等功能，為眾多中小型貨代、配載企業(yè)提供的一個(gè)集中的信息交易場所，并配有相應(yīng)的零擔(dān)倉儲(chǔ)設(shè)施，以整合規(guī)范柳州地區(qū)配載交易車輛、貨代和信息等功能為切入點(diǎn)，逐步拓展電子商務(wù)功能，提升柳州現(xiàn)有零擔(dān)物流運(yùn)作水平。（2）項(xiàng)目招商合作基本情況 柳州公司經(jīng)過兩年多的市場調(diào)研、訪談等細(xì)致的工作，實(shí)地考察柳州區(qū)域的中信物流、桂中海迅、新概念物流、國聯(lián)物流等物流園區(qū)及大型物流企業(yè)，經(jīng)過不斷地洽談溝通，最終確定招商合作方為柳州市歐聯(lián)運(yùn)輸公司。柳州市歐聯(lián)運(yùn)輸公司擁有省內(nèi)外豐富的物流客戶資源及完善的運(yùn)輸組織網(wǎng)絡(luò)。零擔(dān)貨運(yùn)中心項(xiàng)目可以