【文章內(nèi)容簡介】 房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場總體供需分析2002年別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是2003年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。2002年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。（表14，圖16） 序號項目名稱總供應(yīng)量1榮和山水美地143125793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加根據(jù)市場調(diào)查研究表明，某市去年批出的商業(yè)用房面積不少于40萬平方米，其中集中分布于市中心，根德商業(yè)廣場4萬多平方米，外灘新城5萬多平方米，總共已達(dá)20多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了某市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達(dá)商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。在未來12年，瑯東—金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。（表15，圖17）某市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達(dá)商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場總體分析根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，%。目前某純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年某新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，某寫字樓舉步為艱。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫字樓商務(wù)公寓開始擔(dān)負(fù)著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。（表16，圖18）某市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)測辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費(fèi)者購買行為特征隨著某房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對購買房產(chǎn)的消費(fèi)意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實(shí)力、社會形象。 企業(yè)競爭分析近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。2000年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)爭速變化的情況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機(jī)制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 外地公司紛紛搶灘某樓市 隨著某房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘某房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計，20012002年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于30家。外來客進(jìn)軍某房地產(chǎn)市場，說明某房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對行業(yè)公司的洗牌。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化綜觀某房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。對工作壓力大的消費(fèi)者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和某國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地512畝的翡翠園、280畝的香榭里花園、450畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是某未來幾年的主流導(dǎo)向。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟在市場競爭激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。隨著政府出臺的一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是某二手房市場迅速發(fā)展，從2000年7月正式啟動以后，當(dāng)年就成交1447套，到2001年成交量番一番，達(dá)2830套，成交面積25萬平方米，進(jìn)入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場的發(fā)展。（表17）年份200020012002成交數(shù)量（套）144728304077折合成面積（萬平方米）2539 中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒某房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。從某居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。 舊城改造帶旺樓市某“136”工程不斷深入，使某城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。2003年，是實(shí)現(xiàn)“136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對2003年的城市建設(shè)關(guān)注，并且某市政府2003年繼續(xù)推進(jìn)“城市建設(shè)管理年”，為實(shí)現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。2002年起，某開始大溝嶺、萬達(dá)商業(yè)廣場、民族西路延長線等工程的啟動，無不體現(xiàn)政府對舊城改造的力度和決心。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。 19982002年某市房地產(chǎn)市場回顧 經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展態(tài)勢良好2002年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“FDI信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西某的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西某經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西某發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢?？傮w而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西某發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西某的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。某2002年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，2003年2月的政府工作報告指出，某2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，%，達(dá)到預(yù)期目的，%，%，%。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會發(fā)展的內(nèi)在動力。（表17，圖19）某市歷年GDP總值單位:億元年份199019951997199819992000200120022003(預(yù)測)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長2002年某經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬元，%，其中住宅投資完成39090萬元，%；辦公樓投資2178萬元，；商業(yè)用房投資3487萬元，%。綜合以上數(shù)據(jù)可知：%。房地產(chǎn)投資額238765萬元，%。，%的增長速度；商品房實(shí)際銷售額 為61714萬元。至年末，實(shí)際銷售金額350435萬元，實(shí)際銷售單價2255元/平方米，%、%%。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S某人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。在2000年11月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每天在某過境的流動人口20多萬人次；據(jù)某市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在2002年底。如此龐大的流動人口，若按照一套70平方米的二房一廳居住4人的比例計算，247。4=41250套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在某購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，某住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。 小戶型市場受到消費(fèi)者的青睞某的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認(rèn)可。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。進(jìn)入2003年1月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟(jì)南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。小戶型在某房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房亮相邕城歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場亦是如此?；仡欉^去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著某樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對房屋進(jìn)行個性化設(shè)計，但其后果存在諸多的問題。正因這親，2002年7月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點(diǎn)。某中房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破某樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在：裝修質(zhì)量將會有保證，因?yàn)殚_發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實(shí)施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會損害房屋結(jié)構(gòu)；住戶入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔(dān)心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低；可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格；現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇；減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升說明：本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為2002年112月；統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《某晚報》、《當(dāng)代生活報》三種報刊；本報告中所涉及的費(fèi)用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進(jìn)行折扣處理，同時由于2002年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按2002年9月份以后的價格統(tǒng)計；本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標(biāo)范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體投放情況投放頻次及推盤數(shù)量2002年，全市投放房地產(chǎn)廣告1554次。按月份投放情況來看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá)198次，%，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看2002年112月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機(jī)，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。廣告投放版面及表現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合計頻次20310812313361554比例（%）100% 城區(qū)廣告投放情況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個)571212151占全市(%)1發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)整版121371031　1/2版