【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)也不遠(yuǎn)。在項(xiàng)目的南側(cè)，是遠(yuǎn)近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。（2）西側(cè)正對(duì)著本項(xiàng)目的地塊是規(guī)模宏大的南山書(shū)城，建成后的規(guī)模（3萬(wàn)㎡）將不亞于福田區(qū)的書(shū)城。（3）項(xiàng)目周?chē)?、中、小、幼各?jí)學(xué)校一應(yīng)俱全，構(gòu)成了南山獨(dú)有的“四級(jí)立體”教育體系。二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)住宅部分長(zhǎng)城地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目是深圳老牌的地產(chǎn)企業(yè)——長(zhǎng)城地產(chǎn)進(jìn)駐南山開(kāi)發(fā)的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。（1）長(zhǎng)城地產(chǎn)曾成功開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)城公寓、長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)豐苑、長(zhǎng)城盛世花園等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，并在樓盤(pán)推廣階段較短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了100%的銷(xiāo)售率而產(chǎn)生良好的口碑。（2）長(zhǎng)城地產(chǎn)在工程方面更是有口皆碑，注重產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也在拓展產(chǎn)品品牌。通過(guò)與國(guó)際級(jí)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大師的合作，使長(zhǎng)城品牌從資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、建筑優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)導(dǎo)向最終轉(zhuǎn)向品牌創(chuàng)新導(dǎo)向。（3）長(zhǎng)城物業(yè)管理是全國(guó)首家通過(guò)竟標(biāo)進(jìn)入首都地區(qū)的名牌管家。（4）此次長(zhǎng)城地產(chǎn)挺進(jìn)南山，為其鞏固品牌和向外擴(kuò)張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長(zhǎng)城品牌從本地化最終走向國(guó)際化。國(guó)際大師作品——品質(zhì)優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)城地產(chǎn)首度與國(guó)際大師——巴馬丹拿強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引入國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，擬打造國(guó)際化的社區(qū)品牌。建筑設(shè)計(jì)：世界著名的巴馬丹拿建筑施工單位：深圳市金眾集團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì)：濱海大道門(mén)戶區(qū)域和交通位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，道路交通極為便利，是濱海大道的門(mén)戶，可謂“城中之城”。步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì)小區(qū)內(nèi)步行商業(yè)街的設(shè)立創(chuàng)意獨(dú)特，將為居民提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的休閑場(chǎng)所，從而使本項(xiàng)目更增魅力。步行街既是小區(qū)業(yè)主購(gòu)物的場(chǎng)所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，是小區(qū)配套的延續(xù)。規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)目前深圳小區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展，但小區(qū)規(guī)模過(guò)大，則會(huì)帶來(lái)區(qū)內(nèi)交通、生活等不便，而小區(qū)規(guī)模過(guò)小，則要么配套設(shè)施跟不上，要么成本高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。本項(xiàng)目20萬(wàn)平方米的小區(qū)規(guī)模較為適中，既能完善配套，又能保證小區(qū)業(yè)主的生活便捷、寧?kù)o和私密性。環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請(qǐng)了國(guó)際著名機(jī)構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此整個(gè)項(xiàng)目將體現(xiàn)高水準(zhǔn)、國(guó)際化的規(guī)劃特點(diǎn)，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。鑒于此，項(xiàng)目的配套設(shè)施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動(dòng)中心、幼兒園、人工湖和游泳池。項(xiàng)目的均好性（1）景觀的均好性：從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，長(zhǎng)城地產(chǎn)將引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，使本項(xiàng)目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。具體表現(xiàn)在：① 中低層的業(yè)主充分享有園林景觀、步行街景觀；② 高層的業(yè)主可以感受現(xiàn)代海洋帶來(lái)的氣息。（2）戶型的均好性高大層高的空間優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目比正常層高（），即3米層高，給業(yè)主帶來(lái)更開(kāi)闊的空間感受。工程形象優(yōu)勢(shì)在工程進(jìn)度方面，長(zhǎng)城下屬的金眾集團(tuán)總是領(lǐng)先一步。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個(gè)工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的“長(zhǎng)城速度”。升值潛力優(yōu)勢(shì)濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項(xiàng)目極具升值潛力。商業(yè)部分鮮明的商業(yè)功能定位——國(guó)際化的購(gòu)物休閑步行商業(yè)街（1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路,建成后必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的正面效應(yīng)。（2）本項(xiàng)目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的一體化建設(shè)，從而使本項(xiàng)目更具綜合性的魅力。地理位置優(yōu)勢(shì)——商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道本項(xiàng)目地處南山區(qū)乃至深圳新一輪房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)——南山商業(yè)文化中心區(qū)的西部。濱海大道的開(kāi)通、地鐵的鋪設(shè)和 跨海大橋的修建將給本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。（1）步行街位于南山商業(yè)文化中心區(qū)東西向中軸線上；（2）步行街是南山商業(yè)文化中心區(qū)東部核心商業(yè)區(qū)與西部商業(yè)區(qū)的橋梁、要道；（3）步行街是南油大道商業(yè)街通往后海路的核心通道。商業(yè)的升值潛力本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。（二）劣勢(shì)住宅部分噪音劣勢(shì)項(xiàng)目四周道路交通順暢，在給本項(xiàng)目帶來(lái)了便利交通的同時(shí)，也不可避免地帶來(lái)了噪音和污染。本項(xiàng)目的步行商業(yè)街建成后，由于臨街布置，勢(shì)必會(huì)造成人流的增加，導(dǎo)致噪音的形成，交通的混亂，甚至?xí)l(fā)治安問(wèn)題。近期公交便利度不夠本項(xiàng)目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車(chē)到達(dá)，新片區(qū)尚未形成公交網(wǎng)，短期內(nèi)對(duì)居民到達(dá)本片區(qū)有一定的影響。商業(yè)部分項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍不足目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會(huì)上的影響力不夠，導(dǎo)致潛在投資者的熱情度不高，對(duì)將來(lái)項(xiàng)目上市造成一定的影響，需要宣傳引導(dǎo)。（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)住宅部分南山區(qū)被視為“城市新中心”隨著羅湖、福田開(kāi)發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，使南山區(qū)越來(lái)越得到置業(yè)者的青睞。加之后海片區(qū)已推出一大批明星樓盤(pán)，且其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為“城市新中心”。潛在投資者看好南山后海前景南山后海是一個(gè)新興的市場(chǎng)，發(fā)展速度快，而且環(huán)境優(yōu)美，是高科技人才的聚集地，被作為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新興熱點(diǎn)區(qū)域?！皣?guó)際城市村”的誕生國(guó)際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計(jì)院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計(jì)的。南山區(qū)區(qū)委力求把國(guó)際城市村建設(shè)成“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)”。它的誕生，將揭開(kāi)深圳西部嶄新的一頁(yè)，成為21世紀(jì)深圳城市濱海住區(qū)的新典范，即濱海與城市、城市與自然、人與自然完美結(jié)合的典范。商業(yè)部分南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)濱海大道通車(chē)、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)，使南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)。南山商業(yè)物業(yè)價(jià)值有望提升深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)值。南山地區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力的人口不斷增加。（四）威脅點(diǎn)住宅部分：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)量大目前，本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有樓盤(pán)供應(yīng)量較大，其中不乏中高檔的明星樓盤(pán)，特別是在建同期入市項(xiàng)目的供應(yīng)量大，如漾日灣畔和蔚藍(lán)海岸二期、三期等。南山商業(yè)文化中心區(qū)熱度不夠南山商業(yè)文化中心區(qū)雖在市場(chǎng)上有一定的認(rèn)知度，但多限于業(yè)內(nèi)人士，而面對(duì)廣大的消費(fèi)者，其市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，市場(chǎng)炒作熱度不夠，影響業(yè)主的購(gòu)房信心。商業(yè)部分南山商業(yè)文化中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。三、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)升華（一）住宅部分“中國(guó)家，長(zhǎng)城造”（長(zhǎng)城地產(chǎn)“大哥大”）——長(zhǎng)城品牌深入人心長(zhǎng)城地產(chǎn)務(wù)實(shí)、穩(wěn)健的良好形象對(duì)于提升本項(xiàng)目的整體形象具有積極的意義。而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要意義就在于：它啟動(dòng)了長(zhǎng)城地產(chǎn)在新世紀(jì)的品牌戰(zhàn)略，將進(jìn)一步提升長(zhǎng)城地產(chǎn)在深圳的知名度和社會(huì)形象，讓長(zhǎng)城品牌更加深入人心。國(guó)際級(jí)大師作品國(guó)際大師巴馬丹拿親自為本項(xiàng)目執(zhí)筆，竭力打造一個(gè)具有國(guó)際風(fēng)范的高品質(zhì)的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位——金眾集團(tuán)的全力參與，提升了本項(xiàng)目的品牌價(jià)值。蛇口的門(mén)戶，南山的地標(biāo)本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設(shè)施。本小區(qū)完善的配套、國(guó)際大師的設(shè)計(jì)長(zhǎng)城地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，將成為南山區(qū)標(biāo)志性小區(qū)。“城中之城”，本項(xiàng)目是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，“國(guó)際城市村”中的“新城”，即“城中之城”。異國(guó)風(fēng)情的購(gòu)物、休閑步行街步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場(chǎng)的需要。長(zhǎng)城人在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，從互補(bǔ)的角度，做好本項(xiàng)目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)氛圍盡快成熟起來(lái)。海景、園景、街景，戶戶有景本項(xiàng)目不同朝向、不同高度均有景觀：高層觀海景，中低層看街景、園景等。“經(jīng)濟(jì)型的大戶” 、“居家頭等艙” 、“戶戶頭等艙，國(guó)際生活港”本項(xiàng)目普通住宅3米層高，可謂用“經(jīng)濟(jì)艙”的價(jià)格享受“頭等艙”的舒適豪華?！敖?jīng)濟(jì)型的大戶”。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)方面,從人性化的角度出發(fā),打破常規(guī)的理念,在不增加客戶成本的前提下，營(yíng)造一個(gè)開(kāi)闊的舒適的視覺(jué)空間和居住空間，以滿足現(xiàn)代人對(duì)高品質(zhì)生活的追求與向往。（二）商業(yè)部分“商業(yè)中樞、街中之王”、“城中之街、街中極品”、“商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道”地處南山商業(yè)文化中心區(qū)的中軸線上，東部、西部的要道，南油大道與后海路的核心通道，可謂“商業(yè)中樞，街中之王”。深圳市首條步行商業(yè)街異國(guó)風(fēng)情旅游、休閑、購(gòu)物一條街賦予生命的商業(yè)街首創(chuàng)室內(nèi)主題商業(yè)街為名商制造的的大雅店堂——四、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較住宅部分在售樓盤(pán)分析目前該片區(qū)的在售樓盤(pán)大約有8個(gè)，其中從各樓盤(pán)的定位與檔次來(lái)看，本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為蔚藍(lán)海岸二期、招商海月二期?晴海洲及陽(yáng)光棕櫚園。其基本情況如下：項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 主力戶型/面積 均價(jià)（元/ ㎡） 銷(xiāo)售狀況 發(fā)展商 性質(zhì)蔚藍(lán)海岸二期 258906 2167 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 100126138154 6200 50% 卓越地產(chǎn) 小高層及高層純住宅招商海月?晴海洲 22余萬(wàn) 1227 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 708698120140160 多層：5500小高層：5800 —— 招商地產(chǎn) 多層及小高層住宅陽(yáng)光棕櫚園 1114 3房2廳2衛(wèi) 91113 5000（預(yù)計(jì)） —— 中海地產(chǎn) 高層從上表可以看出：南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤(pán)的戶型供應(yīng)主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以98126平方米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在55%以上。各樓盤(pán)均價(jià)在58006000元/平方米。均由品牌地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)，如卓越、招商和中海，無(wú)形之中增強(qiáng)了購(gòu)房者的置業(yè)信心。宣傳中以人文、生態(tài)、海洋為宣傳主題，形成高檔住宅形象。蔚藍(lán)海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤(pán)”的評(píng)選活動(dòng)，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強(qiáng)作用。在上述項(xiàng)目中，蔚藍(lán)海岸二期和招商海月二期?晴海洲在物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)規(guī)模、戶型及面積方面均與本項(xiàng)目有相似之處，因此在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)消耗本項(xiàng)目所屬片區(qū)的部分目標(biāo)客戶，對(duì)本項(xiàng)目明年的上市造成一定的影響。（二）在建樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 性質(zhì) 發(fā)展商漾日灣畔 15萬(wàn) 1500戶 3房2廳2衛(wèi) 3棟高層（34層） 國(guó)基地產(chǎn)陽(yáng)光?棕櫚園 1114戶 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 高層 中海地產(chǎn)陽(yáng)光帶?海濱城 32萬(wàn) 1974戶 不詳 —— 招商地產(chǎn)鼎太花園 30余萬(wàn) —— —— 鼎太地產(chǎn)佳嘉豪苑 10余萬(wàn) —— —— 高層 佳嘉豪投資海岸明珠 —— 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi) —— 勁力地產(chǎn)觀海臺(tái)花園 13萬(wàn)多 900戶 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi) 小高層 中建地產(chǎn)以上在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期上市，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接的威脅，列為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。商業(yè)部分目前該片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個(gè)，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)位置 銷(xiāo)售面積(㎡) 售價(jià)(元/㎡) 租金（元/㎡?月 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 一層：31000二層：25000（預(yù)計(jì)） 一層：150200（預(yù)計(jì)）二層：—— 一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶/二層：女裝、飾品、男女休閑服及內(nèi)衣系列/三層：體育用品、兒童用品、圖書(shū)及音像制品 友誼城百貨青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層：36000二層：—— —— —— ——海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— 只租不售，租金待定 —— 2002年8月入伙后商鋪出租西海灣花園 后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 未定 —— 待售從上表可以看出：各商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售面積均不超過(guò)12000平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為主。如青春家園是三座大廈的連體商業(yè)裙樓，海岸明珠是一層商鋪，保利城的西南和西北是大廈的商業(yè)裙樓，南面是小高層住宅下的商鋪。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)主題：均以品牌服裝、服飾為主，其它文體用品為輔。與本項(xiàng)目相鄰的海岸明珠、嘉佳豪苑預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期上市，存在一定的影響。 四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)該物業(yè)地處迅速崛起的南山商業(yè)文化中心區(qū)，居住、商業(yè)及人口規(guī)劃的發(fā)展空間大，地段優(yōu)勢(shì)潛力大，頗具投資價(jià)值。未來(lái)國(guó)際城市村的建成，將使南山商業(yè)文化中心區(qū)不僅僅是最適宜人居住的濱海新城，更是高科技、金融證券云集、人文旅游薈萃的、國(guó)際開(kāi)放式的濱海新城。盡管目前南山還存在短期內(nèi)商業(yè)客流、總體商業(yè)氣氛不足的劣勢(shì)，以及南山商業(yè)文化中心區(qū)的整體規(guī)劃實(shí)施及周邊項(xiàng)目可能發(fā)展滯后的威脅。但如果正確定位項(xiàng)目的市場(chǎng)方向、價(jià)格策略及入市時(shí)機(jī)，該項(xiàng)目會(huì)順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目名稱(chēng)及闡述（一）社區(qū)命名SEAMARK GREATCITY——海印長(zhǎng)城——“SEAMARK”鮮明獨(dú)特而不張揚(yáng)的突出了本項(xiàng)目新都市區(qū)海濱特征，以國(guó)際化、貴族化的手法為本項(xiàng)目方方面面刻下了耐人尋味的深圳灣烙印?！癎REATCITY”——名牌發(fā)展商和國(guó)際級(jí)大師締造的至善名城，從內(nèi)在品質(zhì)和氣勢(shì)上超越“花城、海濱城、藍(lán)色海岸”等目前的大型社區(qū)的大眾色調(diào)，導(dǎo)入“貴族品質(zhì)”的生活氣息，成為南山僅有的文化貴族城。