【正文】 要滿足家庭的整個生命周期，兒童、年青人、老年人的需要。彰顯出一種海濱休閑小城悠閑購物的氛圍。一重含義是“長城地產(chǎn)”開發(fā)的系列項目，另一重含義是長城地產(chǎn)在建一座“城”。但如果正確定位項目的市場方向、價格策略及入市時機，該項目會順利實現(xiàn)銷售。與本項目相鄰的海岸明珠、嘉佳豪苑預(yù)計與本項目同期上市，存在一定的影響。商業(yè)部分目前該片區(qū)對本項目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(元/㎡) 租金（元/㎡?月 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 一層：31000二層：25000（預(yù)計） 一層：150200（預(yù)計）二層：—— 一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶/二層：女裝、飾品、男女休閑服及內(nèi)衣系列/三層：體育用品、兒童用品、圖書及音像制品 友誼城百貨青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層：36000二層：—— —— —— ——海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— 只租不售，租金待定 —— 2002年8月入伙后商鋪出租西海灣花園 后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 未定 —— 待售從上表可以看出：各商業(yè)物業(yè)的銷售面積均不超過12000平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。宣傳中以人文、生態(tài)、海洋為宣傳主題，形成高檔住宅形象。其基本情況如下：項目名稱 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 主力戶型/面積 均價（元/ ㎡） 銷售狀況 發(fā)展商 性質(zhì)蔚藍海岸二期 258906 2167 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 100126138154 6200 50% 卓越地產(chǎn) 小高層及高層純住宅招商海月?晴海洲 22余萬 1227 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 708698120140160 多層：5500小高層：5800 —— 招商地產(chǎn) 多層及小高層住宅陽光棕櫚園 1114 3房2廳2衛(wèi) 91113 5000（預(yù)計） —— 中海地產(chǎn) 高層從上表可以看出：南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤的戶型供應(yīng)主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)?！敖?jīng)濟型的大戶”。異國風情的購物、休閑步行街步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標市場的需要。國際級大師作品國際大師巴馬丹拿親自為本項目執(zhí)筆，竭力打造一個具有國際風范的高品質(zhì)的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位——金眾集團的全力參與，提升了本項目的品牌價值。商業(yè)部分南山商業(yè)文化中心區(qū)開發(fā)進入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。南山商業(yè)物業(yè)價值有望提升深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價值。“國際城市村”的誕生國際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計的。商業(yè)部分項目周邊目前商業(yè)氛圍不足目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會上的影響力不夠，導致潛在投資者的熱情度不高，對將來項目上市造成一定的影響，需要宣傳引導。商業(yè)的升值潛力本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無限的需求。（2）本項目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購物、休閑、娛樂的一體化建設(shè)，從而使本項目更具綜合性的魅力。工程形象優(yōu)勢在工程進度方面，長城下屬的金眾集團總是領(lǐng)先一步。鑒于此，項目的配套設(shè)施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動中心、幼兒園、人工湖和游泳池。步行街既是小區(qū)業(yè)主購物的場所，也是業(yè)主休閑運動的場所，是小區(qū)配套的延續(xù)。（4）此次長城地產(chǎn)挺進南山，為其鞏固品牌和向外擴張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長城品牌從本地化最終走向國際化。（1）長城地產(chǎn)曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產(chǎn)項目，并在樓盤推廣階段較短時間內(nèi)創(chuàng)造了100%的銷售率而產(chǎn)生良好的口碑。在項目的南側(cè)，是遠近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。南山商業(yè)文化中心占地151萬平方米，規(guī)劃總建筑面積243萬平方米，是未來特區(qū)西部的核心地帶。經(jīng)營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。消費者的需求品位由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對購物環(huán)境要求更高和對商品的風格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價值。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營，南山仍然落后于羅湖、福田。（四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對比評價商業(yè)物業(yè)的供給能力和購買力的比較（2000年）。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。南山居民購物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購物向南山本地化購物的重大區(qū)域性改變。深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機。從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通干線分布的特征。截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在1000平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標消費群。南山區(qū)居住人口50萬，此種比例遠高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。南山經(jīng)濟的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購買力”起著推動作用。由于南山區(qū)是以高科技為主導產(chǎn)業(yè)、高教科研機構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。南山區(qū)的經(jīng)濟占到全市經(jīng)濟總量的22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟狀況，處于全市的平均水平之上。商品檔次主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級。具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的40%左右（2000年）在南山區(qū)。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學、中學、公交車站以及為居民提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。該類型主要樓盤分析：項目名稱 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 主力戶型/面積（㎡） 均價（元/ ㎡） 銷售狀況 發(fā)展商 性質(zhì)世紀村2期 —— —— 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) —— 6700 登記階段 沙河地產(chǎn) 高層美廬錦園 66057 382 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi) ~~ 6200 30% 天蔚實業(yè) 高層住宅陽光帶?海濱城 32萬 1974 —— —— —— 待建 招商地產(chǎn) 該競爭圈主要為距本項目較遠的大中型住宅小區(qū)，樓盤素質(zhì)較高，園林配套較完美。暢銷戶型為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在75平方米左右。其周邊生活娛樂配套設(shè)施較完美，如：海王大廈的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海暉食街及海雅百貨的美食世界等。主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，建筑面積分別為90126平方米、7086平方米，平面住宅均價55006200元/平方米。三、南山區(qū)競爭性樓盤分析目前，南山房地產(chǎn)市場上于本項目“同類、同質(zhì)、同區(qū)”的樓盤，雖在本項目上市時部分已銷售完畢，但消耗本項目的部分目標客戶群，故可視為競爭樓盤。項目集中開發(fā)上市南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項目如蔚藍海岸三期（20余萬㎡）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（㎡）、觀海臺花園（13萬㎡）、漾日灣畔（15萬㎡）、佳嘉豪苑及長城地產(chǎn)項目（20余萬㎡）等項目預(yù)計20022003年陸續(xù)上市。（三）總體分析南山商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)現(xiàn)狀，總體具有以下特征：本區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積大南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃商品房總建筑面積120萬平方米，%。其中后海路、北環(huán)路、后海濱路、環(huán)南路包圍的地區(qū)為南山文化中心的核心區(qū)，主要功能為商業(yè)、辦公、文化用地。區(qū)域功能定位南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)北接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，南連蛇口片區(qū)，是近年來南山房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域和新興住宅密集區(qū)，是特區(qū)西部城市次中心區(qū)，是南山區(qū)政府第一形象工程，擬建設(shè)成為特區(qū)西部的商業(yè)、金融和文化中心，是南山乃至深圳新一輪房地產(chǎn)投資熱點。二、南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）區(qū)域概況交通條件南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)交通體系日益健全。（2）目標客戶群的主要特征① 現(xiàn)無自有住宅，急需自置物業(yè)，并要求有良好的居住條件和實惠的價格；② 已有住宅，但更注重居住環(huán)境，尤其是房型的經(jīng)濟性、實用性，強調(diào)小區(qū)配套、教育設(shè)施及交通條件；③ 長期居住或工作在南山區(qū)，對項目所屬區(qū)域和地段認同度高；④ 有投資置業(yè)地產(chǎn)的意識和富余資金實力；⑤ 外地（非深圳市）客戶群。1996年至2000年南山區(qū)商品房銷售狀況如下圖所示：（1）南山區(qū)熱點區(qū)域南山商業(yè)文化中心、后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、深圳灣填海區(qū)、蛇口（2）南山區(qū)熱點區(qū)域商品房特征① 主力戶型基本上為二房二廳的和三房二廳，建筑面積分別為7085平方米和100120平方米，目標客戶以南山區(qū)工作的人士、福田區(qū)和羅湖區(qū)首次置業(yè)或投資目的占多數(shù)。規(guī)劃中還有不少地塊將建住宅，相信今后幾年整個南山半島的住宅供應(yīng)量將繼續(xù)呈快步上揚的態(tài)勢，市場銷售也呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢，其中不乏商業(yè)物業(yè)。南山區(qū)擁有優(yōu)越的投資環(huán)境和優(yōu)美的生活環(huán)境，是深圳的旅游、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和西部物流中心?？偯娣e：。事實上已積累的扎實深厚的公司信譽和品牌資源，而未能產(chǎn)生充分的市場效應(yīng)。由于公司的開發(fā)區(qū)域過于集中、市場推廣低調(diào)謹慎。行政區(qū)劃：南山區(qū)下屬七個街道辦事處——南頭、南山、西麗、沙河、蛇口、粵海、招商。人口。目前創(chuàng)世紀濱?；▓@三期、蔚藍海岸二期、招商海月?晴海洲、星海名城二期、保利城花園、青春家園、西海灣花園、海洋星苑、海洋之心、美廬錦園、世紀村二期、陽光棕櫚園等已進入公開發(fā)售或內(nèi)部認購階段，待售項目有漾日灣畔、佳嘉豪園、海岸明珠、鼎太項目、山海人家、陽光帶?海濱城、南山中心花園等。經(jīng)過近幾年的開發(fā)與建設(shè)，南山集中了大批的商務(wù)機構(gòu)，即將成為深圳的商業(yè)、貿(mào)易、金融信息和交通中心之一。南山區(qū)商品房客戶群特征（1）目標客戶群細分① 在南山區(qū)有較高收入的高科技企業(yè)中的中高層管理人員、技術(shù)人員及業(yè)務(wù)員、金融、證券、教育界人士、私營企業(yè)主、南山舊村居民等；② 來自福田、羅湖的首次置業(yè)者，其中包括企業(yè)中高層管理人員、高新技術(shù)人員、公務(wù)員、金融、證券、教育界人士及自由職業(yè)者等；③ 來自外地的各階層人士以及香港的中低收入階層。沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、人人樂、順電家居南油店以及即將入駐南山的萬佳百貨等眾多國內(nèi)外知名商家進駐，使得區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍愈加濃厚，居家環(huán)境也不斷邁向成熟與優(yōu)越。加上濱海大道的開通、地鐵的修建以及西部通道將于2005年底交付使用，將進一步提升南山特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)在整個深圳房地產(chǎn)市場的地位，改變南山區(qū)的人口結(jié)構(gòu)和消費層次，這些都是本片區(qū)房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的有力條件。規(guī)劃中主要配套有：步行商業(yè)街、金融中心、展覽中心、文化娛樂中心、城市廣場、幼兒園、小學、中學、派出所、地鐵站、變電站、醫(yī)院、液化氣站、郵電局、體育中心等。擬建項目正在規(guī)劃（預(yù)計明年上半年開工）的商住項目主要有：陽光帶?海濱城（32萬㎡）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（㎡）、觀海臺花園（13萬㎡）、漾日灣畔（15萬㎡）、鼎太項目（30萬㎡）、佳嘉豪苑及本項目（20萬㎡）等。本項目緊鄰的周邊地區(qū)相繼開發(fā)對本項目利好。商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟊緟^(qū)域建設(shè)作為南山第一形象工程，尤其片區(qū)內(nèi)及后海片區(qū)住宅的大幅供應(yīng)以及本區(qū)域商業(yè)環(huán)境的培育，該區(qū)未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿φT人。該類型主要樓盤分析：項目名稱 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 主力戶型/面積 均價（元/ ㎡） 銷售狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 備注蔚藍海岸二期 258906 2167 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 100126138154 6200 50% 卓越地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月?晴海洲 22余萬 1227 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 708698120140160 多層：5500小高層：5800 —— 招商地產(chǎn) 多層及小高層住宅 陽光棕櫚園 1114 3房2廳2衛(wèi) 91113 5000（預(yù)計） —— 中海地產(chǎn) 高層 預(yù)計與長城項目同期上市漾日灣畔 20多萬 1500左右 3房2廳2衛(wèi) 90120 未定 未售 國基地產(chǎn) 高層純住宅 鼎太項目 30多萬 —— —— —— —— —— 鼎太地產(chǎn) —— 該競爭圈主要為大型住宅高尚小區(qū)，其發(fā)展商大都注重小區(qū)人文景觀的營造。第二競爭圈：第二競爭圈是指以后海路為核心，分布于其周圍的正在銷售或近年內(nèi)即將開發(fā)的樓盤，包括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花園、創(chuàng)世紀濱?；▓@3期、西海灣花園、青春家園、海洋之心、海洋星苑、星海名城2期以及方興達地產(chǎn)項目等等。平面住宅均價45006000元/平方米。發(fā)展商大多以自身質(zhì)素、園林配套、高爾夫球場以及景觀等為賣點。另外，市政規(guī)劃高新園區(qū)南區(qū)住宅用地面積約為30萬平方米，住宅總建筑面積80萬平方米。（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢深圳經(jīng)濟的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國一倍的經(jīng)濟增長率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強勁增長，其高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值（420億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的50%，這是全國其他大中城市所無法比擬的。穩(wěn)定的家庭收入由于南山區(qū)主要由幾家大型企業(yè)集團為核心機構(gòu)，就業(yè)率較高，居民收入相對穩(wěn)定，因而家庭消費也較平穩(wěn)。商品品