【正文】 （二）南山區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)推廣主題抽樣調(diào)查：名 稱 推 廣 主 題招商海月二期 海上明月共潮生，海風(fēng)一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū)陽(yáng)光?棕櫚園 都市閑情+地中海生活情景（日子緩緩、生活散散）蔚藍(lán)海岸2期 國(guó)際濱海風(fēng)情，超級(jí)人文社區(qū)；深圳灣高尚濱海社區(qū)陽(yáng)光帶?海濱城 純正高尚濱海社區(qū)，深圳灣最亮麗的風(fēng)景線創(chuàng)世紀(jì)濱海三期 超前30年的美麗家園青春家園 青春夢(mèng)想家園碧海天 輕柔海風(fēng)，寧?kù)o家園保利城花園 與海風(fēng)一起輕盈飛揚(yáng)，南山商業(yè)文化中心區(qū)概念海洋之心 海洋之心 珍愛(ài)一生藍(lán)月灣畔 有故事的房子 花心思的家中山頤景 公園旁好安家蛇口花園城 蛇口生活新坐標(biāo)，Miami繽紛生活新體驗(yàn)星海名城 “一站式”居家概念，名校教育概念世紀(jì)村二期 國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)美廬錦園 海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家四、南山區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（一）南山區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合分析支撐深圳經(jīng)濟(jì)的重要轄區(qū)（1）經(jīng)濟(jì)總量及增長(zhǎng)率截止2001年第三季度，南山區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了增長(zhǎng)15%的良好勢(shì)頭，%，完成年度預(yù)算的100%；。（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)深圳經(jīng)濟(jì)的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國(guó)一倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值（420億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的50%，這是全國(guó)其他大中城市所無(wú)法比擬的。而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的40%左右（2000年）在南山區(qū)。全國(guó)聞名的旅游區(qū)深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。深圳市未來(lái)的教育、科研開(kāi)發(fā)等獨(dú)特的新興產(chǎn)業(yè)，也將無(wú)可避免地要以南山為重鎮(zhèn)：大學(xué)、產(chǎn)學(xué)研基地、大企業(yè)的新產(chǎn)品研發(fā)基地等，已經(jīng)處于政府強(qiáng)力推動(dòng)發(fā)展之中。穩(wěn)定的家庭收入由于南山區(qū)主要由幾家大型企業(yè)集團(tuán)為核心機(jī)構(gòu)，就業(yè)率較高，居民收入相對(duì)穩(wěn)定，因而家庭消費(fèi)也較平穩(wěn)。具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。（二）南山區(qū)商業(yè)供給分析啟用和在建商業(yè)類型大中型超市——沃爾瑪、人人樂(lè)、家樂(lè)福等；中型綜合店——海雅百貨、友誼城百貨等；主題專業(yè)市場(chǎng)——順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等；品牌店——麥當(dāng)勞、肯德基、面點(diǎn)王等；小型便利店——如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。南山商業(yè)文化中心區(qū)啟用和在建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目海雅百貨 南油大道 5000 百貨保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 友誼城百貨進(jìn)駐，步行商業(yè)街西海灣花園（裙樓商鋪） 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 中高檔品牌服裝、兒童用品、文體用品等（不能做飲食類）天悅園（裙樓商鋪） 環(huán)西路與環(huán)南路交匯處 9300 ——青春家園（裙樓商鋪） 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 ——本項(xiàng)目（步行街） 后海路與環(huán)南路交匯處 10000 ——南山商業(yè)文化中心區(qū)其它啟用和在建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目沃爾瑪 南油大道與東濱路交匯處 40000 百貨超市佳騰電器廣場(chǎng) 南油大道 3000 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具萬(wàn)豪商業(yè)城 南油大道 30000 潔具、廚具、布匹等西海岸廣場(chǎng) 南油大道 15000 通訊都市本色 南油大道西 3500 ——人人樂(lè) 東濱路 15000 超市、服裝等順電家居廣場(chǎng) 東濱路 4500 廚具、家電、布藝等家樂(lè)福 常興路 6000 大型超市萬(wàn)佳百貨 桃園路與常興路交匯處 50000（預(yù)計(jì)） 大型超市西部電子 學(xué)府路 16700 通訊、電子類東方巴黎時(shí)裝廣場(chǎng) 內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處 14500 時(shí)裝批發(fā)南貿(mào)市場(chǎng) 桃園路 8300 ——南景苑裙樓商場(chǎng) 桃園路與南新路交匯處 10000 ——商場(chǎng)建設(shè)檔次大型超市建設(shè)檔次高，趕上甚至超過(guò)深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、和環(huán)境；中型店建設(shè)檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強(qiáng)北等地的高檔專題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)。商品品種總量商品品種的豐富程度有限，比起華強(qiáng)北、東門(mén)等地，品種總量尚須進(jìn)一步增加。商品檔次主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級(jí)。商品特色及品位商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進(jìn)一步提高。（三）南山區(qū)商業(yè)需求分析購(gòu)買(mǎi)力（1）產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)——人口總量南山區(qū)商業(yè)人口超過(guò)50萬(wàn)人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠(yuǎn)和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨(dú)立的“區(qū)域市場(chǎng)”。（2）家庭經(jīng)濟(jì)素質(zhì)人口總量是產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)，但并不簡(jiǎn)單等于購(gòu)買(mǎi)力，必須有社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)能力和家庭經(jīng)濟(jì)能力的必要條件，才可能實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約5萬(wàn)元，其購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)度，在深圳特區(qū)內(nèi)應(yīng)屬中上水平。消費(fèi)質(zhì)量及品位消費(fèi)質(zhì)量和品質(zhì)，取決于兩個(gè)方面，經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和文化素質(zhì)。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機(jī)構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會(huì)文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購(gòu)買(mǎi)品位”也應(yīng)該較高。需求趨勢(shì)（1）新增人口由于南山目前的可開(kāi)發(fā)用地有效供應(yīng)，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實(shí)施的填海用地），南山的城建強(qiáng)度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。所以，大量的新住宅區(qū)建設(shè)、高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展、高教科研基地的不斷壯大，將使人口產(chǎn)生較大的增長(zhǎng)，即不可避免地?cái)U(kuò)大了“產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)”。南山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力”起著推動(dòng)作用。（2）需求趨勢(shì)需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。（四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析從供應(yīng)總量看：供應(yīng)總量大，應(yīng)形成商業(yè)特色。截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾10多萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將近30余萬(wàn)平方米。南山區(qū)居住人口50萬(wàn)，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)表樓盤(pán)名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(jià)(元/㎡) 租金（元/㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 一層：31000二層：25000（預(yù)計(jì)） 一層：150200（預(yù)計(jì)）二層：—— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城百貨青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層：36000二層：—— —— —— ——西海灣花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層：2200025000二層：11000 —— 化妝品、首飾、高級(jí)服裝、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑用品等 ——本項(xiàng)目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— ——南山商業(yè)文化中心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)表樓盤(pán)名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(jià)(元/㎡) 租金（元/㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— —— —— 2002年8月始出租都市本色?四達(dá)大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 2001年底發(fā)售南景苑 桃園路與常興路交匯處 10000 一層：32000二層：20000三層：14000四層：10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 ——常興廣場(chǎng) 桃園路與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬(wàn)佳百貨順電家居廣場(chǎng) 東濱路 4500 —— 一層：100110二層：8090三層：4050 一樓：廚具、小型家電、潔具二樓：布藝及燈飾 ——萬(wàn)豪商業(yè)城 南油大道 30000 一層：20000起二層：15000三層：12000 一層：200二層：150三層：100 潔具、廚具、布匹 已售磬南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層：118138二層：108三層：58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 ——從規(guī)?？矗褐行∫?guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在2000平方米到30000 平方米，中小規(guī)模比重大。截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在1000平方米以上的有保利城花園商場(chǎng)、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場(chǎng)及星海名城二期商場(chǎng)等十幾家，大都定位于主題商場(chǎng)，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。本區(qū)域在深圳市全年的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成比例看：南山商業(yè)物業(yè)在深圳商業(yè)物業(yè)中占重要地位。%，%，%，%。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通干線分布的特征。南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂(lè)福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。其他商業(yè)沿交通干線分布。從城市規(guī)劃的發(fā)展看：城市規(guī)劃帶活南山房地產(chǎn)，更帶旺南山商業(yè)物業(yè)。深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。從購(gòu)物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購(gòu)物向南山區(qū)本地化購(gòu)物轉(zhuǎn)變。由于南山商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加及大量主題商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)等，使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門(mén)現(xiàn)象、福田華強(qiáng)北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。南山居民購(gòu)物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購(gòu)物向南山本地化購(gòu)物的重大區(qū)域性改變。從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。西部通道的開(kāi)通，將吸引部分港人來(lái)南山購(gòu)物。南山近幾年已形成沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè)等幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。加之南山半島與上述周邊地區(qū)便利的交通，南山半島的商業(yè)將輻射上述周邊地區(qū)。西部通道的建成將吸引港人來(lái)南山置業(yè)。深港兩地的物價(jià)差異和南山購(gòu)物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來(lái)南山購(gòu)物。（四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對(duì)比評(píng)價(jià)商業(yè)物業(yè)的供給能力和購(gòu)買(mǎi)力的比較（2000年）。區(qū)域項(xiàng)目 南山 福田 羅湖人口比較 商業(yè)用房施工面積 ㎡% ㎡% ㎡占全市23%商業(yè)用房竣工面積 ㎡% ㎡% ㎡%商業(yè)用房空置率 ㎡% ㎡% ㎡%商業(yè)用房銷售率 ㎡% ㎡% ㎡%比較之后說(shuō)明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很?。┛闯?。而商用房的空置率較小、銷售率較高，正反映了南山的商業(yè)供給需求，比其他兩區(qū)要強(qiáng)勁。商業(yè)供給的競(jìng)爭(zhēng)南山商業(yè)供給進(jìn)入較高層次，這可以從沃爾瑪、人人樂(lè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境、品種數(shù)量、商品檔次，獲得強(qiáng)烈感受，甚至超過(guò)羅湖、福田的標(biāo)準(zhǔn)。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)，南山仍然落后于羅湖、福田。商業(yè)的市場(chǎng)需求南山商業(yè)需求旺盛。由于南山地區(qū)的產(chǎn)業(yè)代表了深圳地區(qū)的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭很好，新住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)入新的高潮期。因此，具有良好經(jīng)濟(jì)素質(zhì)的人口正在快速增長(zhǎng)，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿足的（到區(qū)域外實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需要的）購(gòu)買(mǎi)力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過(guò)羅湖、福田的勢(shì)頭。消費(fèi)者的需求品位由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求更高和對(duì)商品的風(fēng)格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價(jià)值。并隨交通環(huán)境改善和大批白領(lǐng)家庭入住南山，南山區(qū)消費(fèi)者需求品位會(huì)更高。目前南山的消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)與羅湖、福田相比也許不是最高的。結(jié)論：南山商業(yè)市場(chǎng)的“近期供給空隙”表現(xiàn)為：商品品種：生活功能、中高檔次、高品位、特色鮮明的商品。經(jīng)營(yíng)方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。第二章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目所在片區(qū)概況自從濱海大道開(kāi)通以后，大大縮短了南山到市中心的距離，也使沉寂多年的南山商業(yè)文化中心區(qū)逐漸成為深圳樓市的新熱點(diǎn)。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于深圳大學(xué)南側(cè)，北以學(xué)府路為界，南至創(chuàng)業(yè)路與南油片區(qū)，西接南油大道，東至后海濱路。如今，隨著保利城、天悅園等項(xiàng)目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項(xiàng)目的動(dòng)工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設(shè)進(jìn)入了高潮。南山商業(yè)文化中心占地151萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積243萬(wàn)平方米，是未來(lái)特區(qū)西部的核心地帶。該區(qū)建設(shè)以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。（二）項(xiàng)目概述地理概況本項(xiàng)目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，，分兩期開(kāi)發(fā)。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 建筑層數(shù) 樓 體3．3萬(wàn) 11萬(wàn)（商鋪1萬(wàn)） 1—4棟（22層）6棟（17層）8棟（15層） 8棟塔樓周邊配套（1）位于本項(xiàng)目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進(jìn)駐保利城花園的友誼城百貨。友誼城占地面積達(dá)12000平方米，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。此外，人人樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)、蛇口沃而瑪和家樂(lè)福南頭店等大型商場(chǎng)和超市離本項(xiàng)目所在片