【正文】 （二）南山區(qū)各競爭樓盤推廣主題抽樣調(diào)查：名 稱 推 廣 主 題招商海月二期 海上明月共潮生，海風一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū)陽光?棕櫚園 都市閑情+地中海生活情景（日子緩緩、生活散散）蔚藍海岸2期 國際濱海風情，超級人文社區(qū)；深圳灣高尚濱海社區(qū)陽光帶?海濱城 純正高尚濱海社區(qū)，深圳灣最亮麗的風景線創(chuàng)世紀濱海三期 超前30年的美麗家園青春家園 青春夢想家園碧海天 輕柔海風，寧靜家園保利城花園 與海風一起輕盈飛揚，南山商業(yè)文化中心區(qū)概念海洋之心 海洋之心 珍愛一生藍月灣畔 有故事的房子 花心思的家中山頤景 公園旁好安家蛇口花園城 蛇口生活新坐標，Miami繽紛生活新體驗星海名城 “一站式”居家概念，名校教育概念世紀村二期 國際文明居住標準美廬錦園 海風輕拂，芳草綠，悠然在我家四、南山區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析（一）南山區(qū)商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境綜合分析支撐深圳經(jīng)濟的重要轄區(qū)（1）經(jīng)濟總量及增長率截止2001年第三季度，南山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了增長15%的良好勢頭，%，完成年度預算的100%；。（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢深圳經(jīng)濟的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國一倍的經(jīng)濟增長率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：即高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強勁增長，其高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值（420億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的50%，這是全國其他大中城市所無法比擬的。而全市高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值的40%左右（2000年）在南山區(qū)。全國聞名的旅游區(qū)深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。深圳市未來的教育、科研開發(fā)等獨特的新興產(chǎn)業(yè)，也將無可避免地要以南山為重鎮(zhèn)：大學、產(chǎn)學研基地、大企業(yè)的新產(chǎn)品研發(fā)基地等，已經(jīng)處于政府強力推動發(fā)展之中。穩(wěn)定的家庭收入由于南山區(qū)主要由幾家大型企業(yè)集團為核心機構(gòu)，就業(yè)率較高，居民收入相對穩(wěn)定，因而家庭消費也較平穩(wěn)。具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。（二）南山區(qū)商業(yè)供給分析啟用和在建商業(yè)類型大中型超市——沃爾瑪、人人樂、家樂福等；中型綜合店——海雅百貨、友誼城百貨等；主題專業(yè)市場——順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等；品牌店——麥當勞、肯德基、面點王等；小型便利店——如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點。南山商業(yè)文化中心區(qū)啟用和在建商業(yè)物業(yè)項目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營項目海雅百貨 南油大道 5000 百貨保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 友誼城百貨進駐，步行商業(yè)街西海灣花園（裙樓商鋪） 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 中高檔品牌服裝、兒童用品、文體用品等（不能做飲食類）天悅園（裙樓商鋪） 環(huán)西路與環(huán)南路交匯處 9300 ——青春家園（裙樓商鋪） 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 ——本項目（步行街） 后海路與環(huán)南路交匯處 10000 ——南山商業(yè)文化中心區(qū)其它啟用和在建商業(yè)物業(yè)項目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營項目沃爾瑪 南油大道與東濱路交匯處 40000 百貨超市佳騰電器廣場 南油大道 3000 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具萬豪商業(yè)城 南油大道 30000 潔具、廚具、布匹等西海岸廣場 南油大道 15000 通訊都市本色 南油大道西 3500 ——人人樂 東濱路 15000 超市、服裝等順電家居廣場 東濱路 4500 廚具、家電、布藝等家樂福 常興路 6000 大型超市萬佳百貨 桃園路與常興路交匯處 50000（預計） 大型超市西部電子 學府路 16700 通訊、電子類東方巴黎時裝廣場 內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處 14500 時裝批發(fā)南貿(mào)市場 桃園路 8300 ——南景苑裙樓商場 桃園路與南新路交匯處 10000 ——商場建設檔次大型超市建設檔次高，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、和環(huán)境；中型店建設檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強北等地的高檔專題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務于街道、住宅小區(qū)。商品品種總量商品品種的豐富程度有限，比起華強北、東門等地，品種總量尚須進一步增加。商品檔次主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級。商品特色及品位商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進一步提高。（三）南山區(qū)商業(yè)需求分析購買力（1）產(chǎn)生需求的基礎——人口總量南山區(qū)商業(yè)人口超過50萬人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨立的“區(qū)域市場”。（2）家庭經(jīng)濟素質(zhì)人口總量是產(chǎn)生需求的基礎，但并不簡單等于購買力，必須有社會整體經(jīng)濟能力和家庭經(jīng)濟能力的必要條件，才可能實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變。南山區(qū)的經(jīng)濟占到全市經(jīng)濟總量的22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟狀況，處于全市的平均水平之上。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟素質(zhì)必然也是全市中上游水準。商業(yè)購買力有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約5萬元，其購買力強度，在深圳特區(qū)內(nèi)應屬中上水平。消費質(zhì)量及品位消費質(zhì)量和品質(zhì)，取決于兩個方面，經(jīng)濟素質(zhì)和文化素質(zhì)。由于南山區(qū)是以高科技為主導產(chǎn)業(yè)、高教科研機構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會文化總素質(zhì)，在全市應屬最高的。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購買品位”也應該較高。需求趨勢（1）新增人口由于南山目前的可開發(fā)用地有效供應，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實施的填海用地），南山的城建強度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。所以，大量的新住宅區(qū)建設、高新技術區(qū)的發(fā)展、高教科研基地的不斷壯大，將使人口產(chǎn)生較大的增長，即不可避免地擴大了“產(chǎn)生需求的基礎”。南山經(jīng)濟的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購買力”起著推動作用。（2）需求趨勢需求總量不斷擴大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。（四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析從供應總量看：供應總量大，應形成商業(yè)特色。截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾10多萬平方米，二項相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應量將近30余萬平方米。南山區(qū)居住人口50萬，此種比例遠高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應準確定位，形成自身特色。南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡表樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(元/㎡) 租金（元/㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 一層：31000二層：25000（預計） 一層：150200（預計）二層：—— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城百貨青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層：36000二層：—— —— —— ——西海灣花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層：2200025000二層：11000 —— 化妝品、首飾、高級服裝、皮具、運動休閑用品等 ——本項目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— ——南山商業(yè)文化中心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡表樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(元/㎡) 租金（元/㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— —— —— 2002年8月始出租都市本色?四達大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 2001年底發(fā)售南景苑 桃園路與常興路交匯處 10000 一層：32000二層：20000三層：14000四層：10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 ——常興廣場 桃園路與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬佳百貨順電家居廣場 東濱路 4500 —— 一層：100110二層：8090三層：4050 一樓：廚具、小型家電、潔具二樓：布藝及燈飾 ——萬豪商業(yè)城 南油大道 30000 一層：20000起二層：15000三層：12000 一層：200二層：150三層：100 潔具、廚具、布匹 已售磬南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層：118138二層：108三層：58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 ——從規(guī)?？矗褐行∫?guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在2000平方米到30000 平方米，中小規(guī)模比重大。截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在1000平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標消費群。本區(qū)域在深圳市全年的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成比例看：南山商業(yè)物業(yè)在深圳商業(yè)物業(yè)中占重要地位。%，%，%，%。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通干線分布的特征。南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。其他商業(yè)沿交通干線分布。從城市規(guī)劃的發(fā)展看：城市規(guī)劃帶活南山房地產(chǎn)，更帶旺南山商業(yè)物業(yè)。深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機。而南山房地產(chǎn)市場整體的火爆則直接成為南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的動力。從購物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購物向南山區(qū)本地化購物轉(zhuǎn)變。由于南山商業(yè)物業(yè)供應量的增加及大量主題商場的開業(yè)等，使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門現(xiàn)象、福田華強北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。南山居民購物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購物向南山本地化購物的重大區(qū)域性改變。從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。西部通道的開通，將吸引部分港人來南山購物。南山近幾年已形成沃爾瑪、家樂福、人人樂等幾大商場為龍頭的成熟大商圈。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。加之南山半島與上述周邊地區(qū)便利的交通，南山半島的商業(yè)將輻射上述周邊地區(qū)。西部通道的建成將吸引港人來南山置業(yè)。深港兩地的物價差異和南山購物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來南山購物。（四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對比評價商業(yè)物業(yè)的供給能力和購買力的比較（2000年）。區(qū)域項目 南山 福田 羅湖人口比較 商業(yè)用房施工面積 ㎡% ㎡% ㎡占全市23%商業(yè)用房竣工面積 ㎡% ㎡% ㎡%商業(yè)用房空置率 ㎡% ㎡% ㎡%商業(yè)用房銷售率 ㎡% ㎡% ㎡%比較之后說明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經(jīng)濟發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很小）看出。而商用房的空置率較小、銷售率較高，正反映了南山的商業(yè)供給需求，比其他兩區(qū)要強勁。商業(yè)供給的競爭南山商業(yè)供給進入較高層次，這可以從沃爾瑪、人人樂的營業(yè)規(guī)模、購物環(huán)境、品種數(shù)量、商品檔次，獲得強烈感受，甚至超過羅湖、福田的標準。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營，南山仍然落后于羅湖、福田。商業(yè)的市場需求南山商業(yè)需求旺盛。由于南山地區(qū)的產(chǎn)業(yè)代表了深圳地區(qū)的先進產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭很好，新住宅區(qū)建設進入新的高潮期。因此，具有良好經(jīng)濟素質(zhì)的人口正在快速增長，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿足的（到區(qū)域外實現(xiàn)消費需要的）購買力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過羅湖、福田的勢頭。消費者的需求品位由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對購物環(huán)境要求更高和對商品的風格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價值。并隨交通環(huán)境改善和大批白領家庭入住南山，南山區(qū)消費者需求品位會更高。目前南山的消費群體的經(jīng)濟素質(zhì)與羅湖、福田相比也許不是最高的。結(jié)論：南山商業(yè)市場的“近期供給空隙”表現(xiàn)為：商品品種：生活功能、中高檔次、高品位、特色鮮明的商品。經(jīng)營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。第二章 項目分析一、項目概況（一）項目所在片區(qū)概況自從濱海大道開通以后，大大縮短了南山到市中心的距離，也使沉寂多年的南山商業(yè)文化中心區(qū)逐漸成為深圳樓市的新熱點。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于深圳大學南側(cè)，北以學府路為界，南至創(chuàng)業(yè)路與南油片區(qū)，西接南油大道，東至后海濱路。如今，隨著保利城、天悅園等項目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項目的動工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設進入了高潮。南山商業(yè)文化中心占地151萬平方米，規(guī)劃總建筑面積243萬平方米，是未來特區(qū)西部的核心地帶。該區(qū)建設以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。（二）項目概述地理概況本項目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，，分兩期開發(fā)。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。項目基本指標占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 建筑層數(shù) 樓 體3．3萬 11萬（商鋪1萬） 1—4棟（22層）6棟（17層）8棟（15層） 8棟塔樓周邊配套（1）位于本項目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進駐保利城花園的友誼城百貨。友誼城占地面積達12000平方米，主要經(jīng)營時尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。此外，人人樂購物商場、蛇口沃而瑪和家樂福南頭店等大型商場和超市離本項目所在片